TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 25/04026 – N° Portalis DB3S-W-B7J-247X

N° de MINUTE : 26/00065

Monsieur [L] [U]

né le 07 mars 1965 à [Localité 9] (VAL D’OISE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Me [C], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 197

DEMANDEUR

C/

La S.A.S. GESTIUM [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2011, M. [U] a confié la gestion locative de son bien sis [Adresse 1] à la société Alliance immobilier, le mandat ayant par la suite cédé à la SAS Gestium [Localité 7].

En l’absence de versement des loyers et par acte d’huissier du 15 avril 2025, M. [U] a fait assigner la SAS Gestium Aulnay devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Avisée à étude, la SAS Gestium [Localité 7] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 juillet 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 10 novembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 19 janvier 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son acte introductif d’instance, M. [U] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner la SAS Gestium [Localité 7] à verser la somme disponible de 20 842,74 euros détenue pour le compte de M. [U], sous astreinte de 200 euros à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SAS Gestium [Localité 7] à verser à M. [U] la somme de 6 378,44 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance d’avoir pu percevoir ces loyers si l’administration du bien avait été accomplie avec diligence ;

— condamner la société Gestium à verser à M. [U] la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral pour n’avoir déféré à aucune de ses demandes d’information ou de paiement des sommes dues au titre des loyers ;

— prononcer la résiliation judiciaire du mandat de gestion locative liant les parties,

En conséquence ;

— condamner la SAS Gestium [Localité 7] sous astreinte journalière de 200 euros à remettre à M. [U], contre récépissé sur bordereau, les documents suivants :

*Les clefs de l’appartement,

*Le dossier garantie loyers impayé du locataire défaillant,

*L’attestation d’assurances locative à jour ;

*Les coordonnées de l’assurance loyers impayés et copie des conditions générales et particulières des contrats souscrits,

*Les justificatifs des diligences éventuellement mises en œuvre en vue d’expulser le locataire défaillant,

— condamner la SAS Gestium [Localité 7] à verser la somme de 3 500 euros à M. [U] en application de l’article 700 du code de procédure civil, outre les entiers dépens à l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives aux loyers

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

En vertu de l’article 1153-1 du code civil dans sa version applicable au présent litige, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En application des articles L. 131-1 et L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

L’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, il résulte du mandat de gestion immobilière, dont c’est la nature même, que le mandataire doit reverser au mandant les fruits du bien dont il assure la gestion.

Le mandat stipule en outre que la reddition des comptes doit être mensuelle.

Les comptes-rendus de gestion font apparaitre :

— en août 2024, un crédit au profit de M. [U] de 8 587,80 euros ;

— en septembre 2024, un crédit au profit de M. [U] de 20 589,31 euros ;

— en novembre 2024, un crédit au profit de M. [U] de 21 107,17 euros.

L’augmentation importante et subite des sommes portées au crédit du compte de M. [U] s’explique par le poste « INDEMNITE INTERASSURANCE » d’un montant de 11 748,08 euros crédité en septembre 2024.

Le tribunal comprend de cette mention que l’assurance loyers impayés a été activée, de sorte qu’il y a lieu de condamner l’agence à payer à M. [U] la somme disponible de 20 842,74 euros et de rejeter la demande formée au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.

La demande au titre du préjudice moral sera accueillie à hauteur de 2 500 euros dès lors qu’il est constant que la nécessité d’avoir recours à une procédure judiciaire est source de tracas.

La demande tendant à voir prononcer une astreinte sera rejetée comme n’apparaissant pas nécessaire, le demandeur disposant de moyens aisés d’exécution.

Sur la résiliation

En application de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En l’espèce, il est constant que les défauts persistants de l’agence chargée d’une mission de gestion locative, dont la mission suppose précisément de verser à son mandant les loyers perçus et d’agir, au besoin en justice, lorsque qu’un locataire ne s’acquitte pas de ses obligations, constituent une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat.

Partant, il sera fait droit aux demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS Gestium [Localité 7], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS Gestium [Localité 7], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS Gestium [Localité 7] à payer à M. [U] la somme de 20 842,74 euros ;

DEBOUTE M. [U] de sa demande tendant à voir la condamnation assortie d’une astreinte ;

DEBOUTE M. [U] de sa demande en paiement au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

CONDAMNE la SASU Gestium [Localité 7] à payer à M. [U] la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral ;

RESILIE le contrat de gestion locative du bien sis [Adresse 2] liant la SAS Gestium [Localité 7] et M. [U] ;

CONDAMNE la SAS Gestium [Localité 7] à restituer ou communiquer à M. [U] :

*Les clefs de l’appartement,

*Le dossier garantie loyers impayé du locataire défaillant,

*L’attestation d’assurances locative à jour ;

*Les coordonnées de l’assurance loyers impayés et copie des conditions générales et particulières des contrats souscrits,

*Les justificatifs des diligences éventuellement mises en œuvre en vue d’expulser le locataire défaillant ;

MET les dépens à la charge de la SAS Gestium [Localité 7] ;

CONDAMNE la SAS Gestium [Localité 7] à payer à M. [U] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT