TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/57142 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AQZ

N° : 5

Assignation du :

10 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropréitaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société ETUDE DAMREMONT

C/o la société ETUDE DAMREMONT

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Laurence JACOBS, avocat au barreau de PARIS – #B0038

DEFENDEURS

Monsieur [P] [U]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non constituée

Madame [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non constituée

Madame [Y] [C]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [W] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous deux représentés par Maître Thomas FILIOL DE RAIMOND, avocat au barreau de PARIS – #D0548

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Mme [Y] [C] et M. [W] [C] sont propriétaires d’un appartement situé au RDC de l’immeuble du [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété. Cet appartement est occupé par M. [P] [U] et Mme [N] [U].

A la suite de désordres découverts dans la salle d’eau de l’appartement en 2017, relatifs à l’état de l’ossature bois d’une cloison partie commune de l’immeuble, et de différentes investigations sur l’étendue et l’origine de ces désordres, le syndicat des copropriétaires a voté en assemblée générale des travaux de reprise et de traitement de cette ossature bois.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] se plaint de ce que M. [P] [U] et Mme [N] [U] empêchent, depuis près de deux années, la réalisation des travaux qui ne peuvent être exécutés que depuis le logement qu’ils occupent.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a, par exploit délivré le 11 octobre 2024, fait citer M. [P] [U] et Mme [N] [U] et Mme [Y] [C] et M. [W] [C] devant le président de ce tribunal, statuant en référés, sollicitant, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Ordonner à M. [P] [U] et Mme [N] [U] de laisser libre accès aux lieux qu’ils occupent, situés au RDC de l’immeuble du [Adresse 10], en vue de la réalisation des travaux collectifs votés en assemblée générale pour la reprise et le traitement de l’ossature bois et du mur collectif séparant la salle de bain de l’escalier menant aux caves, aux entreprises et à tout intervenant utile à la réalisation des travaux, le temps que les travaux dureront, avec si besoin, le concours des forces de police et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retardDéclarer opposable l’ordonnance à intervenir à Mme [Y] [C] et M. [W] [S]ondamner M. [P] [U] et Mme [N] [U] à payer la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024, Mme [N] [U] a sollicité un renvoi en justifiant du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle du même jour.

L’affaire a été renvoyée au 5 décembre 2024 et les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur.

Le 5 décembre 2024 un nouveau renvoi a été ordonné pour laisser le temps à l’avocat récemment désigné à l’aide juridictionnelle de se constituer.

A l’audience du 6 mars 2025, Mme [N] [U] s’est de nouveau présentée seule à l’audience, indiquant qu’un avocat avait été désigné par le bureau d’aide juridictionnelle, mais qu’elle ne souhaitait pas être représentée par cet avocat. Aucune constitution n’a été régularisée auprès du tribunal dans son intérêt. Le requérant et Mme [Y] [C] et M. [W] [C] étaient représentés. L’affaire a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] maintient ses prétentions.

Mme [Y] [C] et M. [W] [C] s’y associent, indiquant vouloir vendre le bien au plus vite.

M. [P] [U] et Mme [N] [U] n’ont pas constitué avocat.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable

Cette disposition suppose qu’en cas de travaux urgents, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à leur exécution au sein de leurs lots.

Le syndic a une mission de conservation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Enfin, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule, dans son article 8 19° (page 11 du RCP), que les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux parties communes, en permettant l’accès à leurs parties privatives aux architecte, entrepreneurs, ouvriers ou concierges chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.

En l’espèce il ressort des pièces produites que des travaux doivent être impérativement réalisés sur les ossatures bois d’un mur ayant la nature de partie commune. Ce bois est fortement dégradé et peut ne plus remplir sa fonction dans la structure globale de l’immeuble. Ces travaux ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 janvier 2021 et du 16 septembre 2022. Il est également établi que ces travaux impliquent l’accès au logement occupé par M. [P] [U] et Mme [N] [U], et la réalisation de travaux sur les cloisons de cet appartement.

Il est manifeste que ces travaux, nécessaires à la pérennité des structures de l’immeuble, relèvent des travaux que tous copropriétaires doit accepter dans ses parties privatives. Par voie de conséquence tout locataire, ou tout occupant, doit également accepter la réalisation de ces travaux.

Si l’occupant du logement doit être prévenu et informé du calendrier des travaux et de leur déroulement, il n’a pas à choisir les entreprises ou les intervenants, ni à fixer son calendrier.

Malgré plusieurs démarches amiables et mises en demeure officielles, M. [P] [U] et Mme [N] [U] ne répondent pas aux sollicitations du syndicat pour laisser l’accès au logement dans le but d’y faire les travaux nécessaires.

Ainsi M. [P] [U] et Mme [N] [U] sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser dans les conditions prévues par le dispositif.

Il convient néanmoins de relever qu’à l’audience Mme [N] [U], entendue à titre d’information, a indiqué qu’elle comprenait la nécessité de faire les travaux et acceptait d’ouvrir sa porte, mais en posant ses conditions. Il lui a été indiqué qu’elle devait faire le nécessaire pour permettre la réalisation rapide des travaux, sans pouvoir poser de conditions autres que celles prévues par la décision judiciaire, sous peine d’y être contrainte.

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu des éléments du dossier, le prononcé d’une astreinte apparaît opportun, cette dernière devant être fixée à la somme de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

La présente décision est de fait opposable à Mme [Y] [C] et M. [W] [C], qui sont parties à l’affaire, et qui en tout état de cause s’associent à la demande d’injonction formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [U] et Mme [N] [U], partie perdante, doivent supporter la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à M. [P] [U] et Mme [N] [U] de laisser accès à l’appartement qu’ils occupent, situé au RDC de l’immeuble du [Adresse 4], à tous les intervenants missionnés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pour procéder aux travaux de reprise et de traitement de l’ossature bois et du mur collectif séparant la salle de bain du logement de l’escalier menant aux caves, pendant le temps que dureront ces travaux ;

Passé le délai de quinze jours après la signification de la présente ordonnance et à défaut de pouvoir accéder au local de façon amiable, après sommation de la date et de l’heure de la prochaine intervention :

Autorisons, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, assisté de toute entreprise mandatée par lui et d’un commissaire de justice de son choix, à pénétrer dans l’appartement occupé par M. [P] [U] et Mme [N] [U], si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs, afin d’y effectuer les travaux mentionnés ;

Disons que cette mesure est assortie d’une astreinte et fixons cette astreinte provisoire à un montant de 100 euros (cent euros) par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, pour une durée maximum de 3 mois ;

Condamnons M. [P] [U] et Mme [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [P] [U] et Mme [N] [U] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 27 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ