TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01281

N° Portalis DBY2-W-B7J-IBCA

JUGEMENT du

26 Mars 2026

Minute n° 26/00352

E.P.I.C. [R]

C/

[V] [O]

UDAF DE MAINE ET [Localité 2]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[R]

Copie conforme

M^e Cyrille [N]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 26 Mars 2026,

après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’EPIC [R],

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 2] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 1] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [P] [S], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [O]

né le 23 Janvier 1968 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

L’UDAF DE MAINE ET [Localité 2]

ès-qualité de curateur de M. [V] [O]

ayant son siège social situé [Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Cyrille GUILLOU (SELARL G. BOIZARD – C. GUILLOUX), avocat au barreau D’ANGERS,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 8 octobre 2012 , l’office public de l’habitat MAINE ET [Localité 2] HABITAT devenu [R] a donné à bail à M. [V] [O] ( le locataire) un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 635.90 euros , outre les provisions sur charges.

Le 27 mars 2025 M. [O] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée, mesure ordonnée pour une durée de 60 mois et confiée à l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2].

Le 24 avril 2025, l’office public de l’habitat [R] a fait délivrer à M. [V] [O] un commandement de payer la somme en principal de 2.272,78 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 30 juin 2025, l’office public de l’habitat [R] a fait assigner M. [V] [O] et l’Udaf de Maine et Loire, curateur, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 25 juin 2025, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner M. [V] [O] à payer à [R] une somme de 1.562,39 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [V] [O] , faute pour le locataire d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L412-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 9] Publique ;

— condamner M. [V] [O] aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

— prononcer l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

À l’audience du 18 décembre 2025 , l’EPIC [R] a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes en s’opposant à tout octroi de délais en l’absence de reprise de paiement des loyers.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Maître [N], représentant M. [V] [O] et l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2] ès-qualités de curateur, a sollicité des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux en indiquant se désister de ses autres demandes et moyens de procédure soulevés dans ses conclusions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’EPIC [R] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la MSA du Maine et [Localité 2] le 30 avril 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’assignation a été délivrée au curateur qui est régulièrement appelé à la cause.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause”.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [V] [O], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 24 avril 2025 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS conformément aux dispositions applicables à la date de la signification.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juin 2025 .

M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le bailleur réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 17 décembre 2025 mensualité de novembre comprise, prouvant ainsi les obligations dont il est demandé l’exécution.

M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 10], curateur, à payer à l’EPIC [R] la somme de Trois mille six cent soixante-huit euros et soixante-seize centimes (3.668,76 €) , selon décompte du 17 décembre 2025, mensualité de novembre comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 24 VII pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V les effets de la clause de résiliation de plein droits sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés, ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

En l’espèce le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’il n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte des éléments du dossier et du diagnostic social et financier que le locataire est dans une situation financière critique ; il ne formule aucune proposition de réglement échelonné de sa dette ; une demande de pension d’invalidité, d’AAH et de FSL sont en cours.

La dette ne cesse d’augmenter.

Au vu de ces éléments il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de grace.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux :

Le locataire assisté de son curateur a sollicité un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux au delà de la trève hivernale.

Le locataire recherche un autre logement et ses ressources ne lui permettent pas de se maintenir dans les lieux tout en acquittant l’indemnité d’occupation même partiellement.

Il y a donc lieu de le débouter de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, supportera la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 octobre 2012 entre L’office public de l’habitat [R] devenu l’EPIC [R] et M. [V] [O] assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2] curateur à la date du 25 juin 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 11], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, à verser à l’EPIC [R], à compter du 25 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, à payer à l’EPIC [R] la somme de Trois mille six cent soixante-huit euros et soixante-seize centimes (3.668,76 €) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 17 decembre 2025 mensualité de novembre comprise assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [V] [O], assisté de l’Udaf de [Localité 8] et [Localité 2], curateur, aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmise par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,