Expéditions le : Minute n° 25/00198

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00355 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5VB

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [F] [X] selon pouvoir en date du 13 août 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 6 juillet 2009, la société HALPADES a donné en location à M. [O] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] – à [Localité 3].

Par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2024, la société HALPADES a délivré à M. [O] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés et d’un défaut d’assurance.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 26 mai 2025, la société HALPADES a fait assigner M. [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 14 février 2025 ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 14 286,73 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges, supplément de loyer solidarité et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8 970,22 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;

— à titre subsidiaire, voir que le supplément de loyer continue à produire ses effets sauf à ce que le locataire satisfasse à la transmission des renseignements et documents imposés par la loi ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la notification à Monsieur le Préfet.

Lors de l’audience du 3 septembre 2025, la société HALPADES, représentée par Madame [F] [X], munie d’un pouvoir valablement constitué, réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 5 939,24 € au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse. Elle précise que ce montant comprend la facturation mensuelle d’un Supplément de Loyer de Solidarité à hauteur de 600,94 euros pour l’année 2024 et de 615,97 pour l’année 2025, ainsi qu’une pénalité de 7,62 euros par mois en raison du défaut de restitution de l’enquête sur l’occupation du parc social. Elle souligne l’absence de reprise de paiement du loyer et souligne qu’aucun justificatif d’assurance n’a été transmis.

Bien que régulièrement assigné en l’étude de l’huissier, M. [O] [T] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ;

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que la requérante n’ait pas expressément justifié dans ses conclusions les motifs justifiant la procédure de référé, notamment le caractère d’urgence au visa de l’article 834 du code de procédure civile, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État dans le département de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mai 2024.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, conformément à l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 21 juillet 1994, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, produit effet un mois après la signification d’un commandement resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 6 juillet 2009 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024 pour la somme en principal de 8 970,22 €, ainsi que pour un défaut d’assurance.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que M. [O] [T] n’a nullement justifié avoir adressé à son bailleur dans le délai imparti un justificatif d’une assurance locative en cours de validité ; qu’il ressort par ailleurs du décompte du 3 septembre 2025 et de l’historique des paiements, qu’il n’a pas régularisé sa dette locative dans les deux mois du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 14 février 2025 et que M. [O] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que si M. [O] [T] a procédé à un important règlement le 26 juin 2025, il n’a pour autant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Par ailleurs, absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation et ne sollicite aucun délai de paiement. M. [O] [T] ne s’est en outre pas présenté à l’enquête sociale. En tout état de cause, il n’est pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [O] [T] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [O] [T] le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Concernant l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [O] [T] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 411,04 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

— Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte transmis par le bailleur, M. [O] [T] est redevable d’une somme totale de 5 939,24 €, à valoir sur les loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse. Le bailleur justifie avoir expressément sollicité le locataire pour qu’il réponde à l’enquête de supplément de loyer solidarité pour les années 2024 et 2025 et que les accusés réception des courriers qui lui ont été adressés sont revenus avec la mention « pli avisé non réclamé ». La société HALPADES est donc bien fondée à réclamer les sommes mensuelles de 600,94 euros pour l’année 2024 et de 615,97 euros pour l’année 2025, outre les frais afférents.

Cependant, si elle réclame le paiement d’une pénalité mensuelle de 7,62 euros, elle ne verse nullement aux débats le justificatif de l’envoi au locataire de l’enquête sur l’occupation du parc social. Ne justifiant pas expressément que M. [T] ait bien eu connaissance de cette demande, il ne pourra être fait droit à cette demande. Il convient donc de déduire le montant des pénalités appliquées au titre de cette enquête, soit la somme totale de 68,58 euros (7,62 euros x 9).

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [O] [T] à titre provisionnel, à verser à la société HALPADES la somme de 5 870,66 €. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 8 970,22 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient de rappeler que si le locataire satisfait à ses obligations de transmission des renseignements et documents imposés par la loi, les sommes dues au titre du surloyer de pénalité pourront être déduites de l’arriéré locatif.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [O] [T], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il sera également condamné à payer à la requérante la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société HALPADES,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2009 entre la société HALPADES et M. [O] [T], portant sur un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] – à [Localité 4], sont réunies à la date du 14 février 2025,

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que M. [O] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [O] [T] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M. [O] [T] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [O] [T] à payer à la société HALPADES à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 411,04 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS M. [O] [T] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 5 870,66 € au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2025, échéance d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 8 970,22 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS M. [O] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [O] [T] à verser à la SA HALPADES la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS