Expéditions le : Minute n° 25/00232

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00975 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4L5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. MONT BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [Z] [O] selon pouvoir en date du 06 juin 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 20 décembre 2023, la SA [Adresse 6] a donné en location à M. [J] [U] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.919,18 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, la SA HLM MONT BLANC a fait assigner M. [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour demander de :

à titre principal, constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en date du 14 décembre 2024 et dire que M. [J] [U] est occupant sans droits ni titre depuis cette date, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et dire qu’il est occupant sans droits ni titre, en conséquence, lui ordonner de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que faute par M. [J] [U] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux articles L411-1 et L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [J] [U] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 343,87 euros pour le logement, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner M. [J] [U] à lui payer la somme de 4.164,26 euros au titre des arriérés de loyer et charges impayés arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner M. [J] [U] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, de l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou de l’administration des impôts,rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire.

Au soutien de sa demande, la SA [Adresse 6] expose que M. [J] [U] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, qu’il a notifié son préavis à effet du 2 novembre 2024 mais qu’il ne s’est jamais rendu à l’état des lieux, et que malgré relances et mises en demeure, il n’a pas restitué les clés, il n’a pas régularisé le commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025.

A l’audience, la SA HLM MONT BLANC, représenté par M. [Z] [O] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.643,62 euros au 6 juin 2025.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [J] [U] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 avril 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 10 avril 2025 pour une audience fixée au 11 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 6 semaines, mais que le commandement de payer accorde un délai de 2 mois au locataire, lequel sera retenu comme lui étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 14 octobre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1.919,18 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 6 juin 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 14 octobre 2024 et le 14 décembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 15 décembre 2024 et que M. [J] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

A titre surabondant, le bailleur verse également aux débats le courrier par lequel il prend acte du congé délivré par le locataire, à effet du 2 novembre 2024, de sa convocation à l’état des lieux fixé le 7 janvier 2025 et le procès-verbal de constat d’abandon des lieux établi par un commissaire de justice le même jour. Il apparaît ainsi que le locataire n’ayant pas rendu les clés après son départ, il est considéré comme occupant des lieux et reste redevable des sommes dues au titre de l’occupation sans droit ni titre.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [J] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis avril 2024.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [J] [U] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [J] [U], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [J] [U] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 343,87 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 6 juin 2025, M. [J] [U] est redevable d’une somme totale de 4.643,62 euros.

En conséquence, M. [J] [U] sera condamné à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 4.643,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [J] [U] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [J] [U] sera donc condamné à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA HLM MONT BLANC,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 décembre 2023 entre la SA [Adresse 6] d’une part, et M. [J] [U] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 15 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [J] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [J] [U] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [J] [U] de s’exécuter volontairement, la SA HLM MONT BLANC pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [J] [U] à payer à la SA [Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 343,87 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [J] [U] à payer à la SA HLM MONT BLANC la somme de 4.643,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [U] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [J] [U] à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS