Expéditions le : Minute n° 25/00190

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00909 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4ID

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [U] [M]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE, substituée par la SARL THEMIS AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY,

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [N] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 23 octobre 2018, Mme [V] [M] a donné en location à M. [F] [G] et Mme [N] [G] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par actes de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.345,66 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier de l’occupation du bien.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, Mme [V] [M] a fait assigner M. [F] [G] et Mme [N] [G]devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193, 1217 1224 et suivants, 1231-6, 1231-7, 1728 et 1760 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

juger recevables les demandes,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour manquement des locataires à leurs obligations de payer les loyers,en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [F] [G] et Mme [N] [G] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la Force Publique si besoin est,condamner solidairement M. [F] [G] et Mme [N] [G] à lui payer la somme de 3.311,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus depuis l’acquisition de la clause résolutoire, outre intérêts au taux légal à la compter de l’assignation,condamner solidairement M. [F] [G] et Mme [N] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux,condamner solidairement M. [F] [G] et Mme [N] [G]à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex, de l’assignation et sa dénonce à la préfecture.

Au soutien de sa demande, Mme [V] [M] expose que M. [F] [G] et Mme [N] [G] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, Mme [V] [M], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.272,76 euros au 1er mai 2025.

M. [F] [G] comparait en personne. Il explique qu’il n’a pas payé son loyer au moment où il y a eu des problèmes concernant les travaux aux fenêtres, et qu’il s’est ainsi mis dans une situation compliquée. Il affirme avoir effectué un virement de 2.000 euros le 1er mai, précisant que le loyer est de 1.021,80 euros, que sa société a été liquidée et qu’il perçoit 670 euros d’allocations chômage et 120 euros de prestations versées par la CAF, que son épouse a des problèmes de santé et qu’elle ne peut pas travailler, ni bénéficier du RSA. Il déclare qu’il ne peut faire aucune proposition pour régler sa dette, son loyer étant trop élevé, et qu’il va tenter d’emprunter à un proche 3.000 euros pour tout solder.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice Mme [N] [G] n’est ni présente, ni représentée.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juillet 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 22 novembre 2024 pour une audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 12 juillet 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 3.345,66 euros.

Le décompte arrêté au 1er mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 12 juillet 2024 et le 12 septembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 13 septembre 2024 et que M. [F] [G] et Mme [N] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [F] [G] et Mme [N] [G] ont repris les règlements depuis le mois d’octobre 2024, ces derniers ne sont que partiels, à l’exception des mois d’octobre et novembre 2024 et mai 2025.

Selon les déclarations du locataire à l’audience et l’enquête sociale, leur situation financière ne leur permet pas de d’assurer le règlement du loyer, dont le montant est supérieur à celui de leurs ressources, y compris lorsqu’ils perçoivent les APL qui s’élèvent à 487 euros par mois, ils ne sont donc pas mesure à fortiori de faire face au remboursement de leur dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [F] [G] et Mme [N] [G] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [F] [G] et Mme [N] [G], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [F] [G] et Mme [N] [G] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1.021,81 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Les débiteurs étant mariés, la solidarité sera prononcée.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 1er mai 2025, M. [F] [G] et Mme [N] [G] sont redevables d’une somme totale de 3.272,76 euros.

En conséquence, M. [F] [G] et Mme [N] [G] seront condamnés à payer cette somme à Mme [V] [M] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

M. [F] [G] et Mme [N] [G] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [F] [G] et Mme [N] [G] seront donc condamnés solidairement à payer à Mme [V] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [V] [M],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 octobre 2018 entre Mme [V] [M] d’une part, et M. [F] [G] et Mme [N] [G] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 13 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [F] [G] et Mme [N] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [F] [G] et Mme [N] [G] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [F] [G] et Mme [N] [G] de s’exécuter volontairement, Mme [V] [M] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [F] [G] et Mme [N] [G] à payer à Mme [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.021,81 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [F] [G] et Mme [N] [G] à payer à Mme [V] [M] la somme de 3.272,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairementM. [F] [G] et Mme [N] [G] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE solidairement M. [F] [G] et Mme [N] [G] à payer à Mme [V] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS