Expéditions le : Minute n° 26/00055

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01985 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7QC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Monsieur [D] [V], muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [W] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier, et de Madame [A] [H], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 10 avril 2013, la S.A. HLM MONT [Localité 3] a donné en location à Monsieur [Q] [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Par avenant du 19 octobre 2016, Madame [W] [K] a été ajoutée comme locataire au contrat de bail.

Le 24 août 2021, la S.A. [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] un garage n°1 situé dans le groupe d’immeubles [Adresse 6] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 476,66 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la S.A. HLM MONT [Localité 3] a fait assigner Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour demander de :

A titre principal, constater au 14 juillet 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] ;Dire et juger que Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] sont devenus occupants sans droit ni titre ;Ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 14 juillet 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs à compter de la signification de la décision à venir ;Dire que, faute par Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 7] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] à payer à la S.A. [Adresse 1] une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;Fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 562,13 euros pour le logement et 52,06 euros pour le garage, charges comprises ;Dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers que la S.A. HLM MONT [Localité 3] percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués ;Condamner solidairement Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] à payer à la S.A. [Adresse 1] la somme de 1 920,53 euros, arrêtée au 18 septembre 2025 ;Dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;Condamner in solidum Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de la présente assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts ;Rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A l’audience, la S.A. HLM MONT [Localité 3], représentée par Monsieur [D] [V] muni d’un pouvoir valablement constitué, actualise sa créance à la somme de 1 516,30 euros (hors frais de procédure) au 15 décembre 2025. Elle indique que les locataires sont en situation d’impayés depuis 2024. A la suite d’un dégât des eaux, Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] ne vivent plus dans le logement. Ils sont hébergés chez leur fille le temps des travaux, depuis le mois de septembre 2025. Par conséquent, la S.A. [Adresse 1] ne demande pas les loyers qui sont dus à compter du mois de septembre 2025. La somme de 52,06 euros due pour le garage a été payée. La S.A. HLM MONT [Localité 3] est d’accord pour mettre en place un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois.

Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] n’ont pas contesté le montant dû. Monsieur [Q] [K] perçoit une pension d’invalidité d’environ 1 100,00 euros. Madame [W] [K] ne bénéficie d’aucun revenu. Les APL sont versées directement au bailleur, bien qu’elles soient actuellement suspendues puisque le logement est inoccupé. Ils n’ont pas d’enfant à charge. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 14 mai 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 septembre 2025 pour une audience fixée au 17 décembre 2025 dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 14 mai 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 476,66 euros, qui visait cette clause.

Le contrat de location du garage prévoit une résiliation de plein droit huit jours après un commandement de payer demeuré infructueux, si bon semble au bailleur. Néanmoins, la S.A. [Adresse 7] [Localité 3] sollicite la résiliation du contrat concernant l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] et du contrat relatif au garage n°1 situé dans le groupe d’immeubles [Adresse 6] à [Localité 5] indistinctement, deux mois après la signification d’un commandement de payer. Cette demande étant plus favorable au locataire, il convient de retenir le délai de deux mois suivant le commandement de payer pour aboutir à l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Le décompte arrêté au 15 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 14 mai 2025 et le 14 juillet 2025, deux règlements sont intervenus mais n’ont pas permis de solder intégralement la dette.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s’en sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 14 juillet 2025 et que Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, les locataires sont redevables d’une somme totale de 1 516,30 euros au titre des loyers et charges.

En conséquence, Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] seront condamnés solidairement à payer à la S.A. HLM MONT [Localité 3] la somme de 1 516,30 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 15 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] ont repris des paiements et donc leur volonté manifeste d’apurer la totalité de la dette locative.

En outre, la S.A. [Adresse 1] est encline à ce que des délais de paiement leur soient accordés, à hauteur de 50 euros par mois.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] et leur permettre d’apurer leur dette par mensualités de 50 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] seront également condamnés in solidum à payer à la S.A. HLM MONT [Localité 3] une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la S.A. [Adresse 7] [Localité 3],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2013 entre la S.A. HLM MONT [Localité 3] d’une part, et Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K], d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 14 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à usage d’habitation concernant le local sis [Adresse 5] à [Localité 4] et celle du bail relatif au garage n°1 situé dans le groupe d’immeubles [Adresse 6] à [Localité 5] à cette date,

CONSTATE que Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] à verser à la S.A. [Adresse 1], la somme de 1 516,30 euros (mille cinq cent seize euros et trente centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 30 échéances de 50 euros (cinquante euros) chacune et une 31e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leurs chefs, au besoin avec le concours de la [Localité 7] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE solidairement, dans cette hypothèse, Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] à payer à la S.A. HLM MONT [Localité 3], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [K] et Madame [W] [K] à payer à la S.A. [Adresse 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Manon FAIVRE