Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/02202 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAHT

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M. [E] [N], muni d’un pouvoir

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 4 février 2021, la SA HLM Mont Blanc a donné en location à M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat du 25 novembre 2021, de la location d’un garage n°4 situé au sein du groupe d’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3], accessoire au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] un commandement de payer la somme de 2 767,30 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, la SA [Adresse 1] a fait assigner M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal, constater au 13 mai 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] ;dire et juger que M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] sont devenus occupants sans droit ni titre ;ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 13 mai 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef à compter de la signification de la décision à venir ;dire que, faute par M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] à payer à la SA HLM Mont Blanc une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 723,11 euros pour le logement et 52,06 euros pour le garage, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers que la SA [Adresse 1] percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner solidairement M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] à payer à la SA HLM Mont Blanc la somme de 1 965,32 euros, arrêtée au 24 octobre 2025,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;condamner in solidum M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.

A l’appui de ses prétentions, la SA [Adresse 1] expose que les loyers et charges ont cessé d’être honorés et que M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] n’ayant pas régularisé les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux baux, ceux-ci sont résiliés de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, la SA HLM Mont Blanc, représentée par M. [E] [N], muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 1 956,02 euros au 17 février 2026. Elle indique que les locataires ont repris le paiement des loyers et s’acquittent d’un supplément de 100 euros pour apurer leur dette, et qu’elle n’est donc pas opposée à la mise en place de délais de paiements dans les mêmes conditions et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] ne sont ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation des locataires par courrier du 25 mars 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025.

Il justifie également que l’acte introductif d’instance a été notifié au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 4 novembre 2025 pour une première audience fixée au 18 février 2026, soit dans le délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par les locataires contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 13 mars 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 2 767,30 euros, qui visait ces clauses.

Le décompte arrêté au 17 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 13 mars 2025 et le 13 mai 2025, les locataires ont effectué 2 règlements d’un montant total de 1 600 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux se sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 14 mai 2025 et que M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] ont repris le paiement des loyers depuis plusieurs mois et versent également une somme complémentaire de 100 euros depuis le mois de décembre 2025 pour apurer leur dette. Ils sont redevables d’une somme totale de 1 956,02 euros au 17 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Il convient néanmoins de déduire du montant de la créance les frais de contentieux facturés par le bailleur, pour un montant total de 190,70 euros, en ce qu’il ne s’agit ni de loyers, ni de charges mais de dépens.

En conséquence, ils seront condamnés à payer à la SA [Adresse 1], la somme 1 765,32 euros (1 956,02 – 190,70) au titre des loyers et charges dus à la date du 17 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, au regard de l’accord du bailleur, de la situation des locataires qui ont repris le paiement du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement et de leur permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 100 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [U] [Y] et Mme [J] [Y], succombant au principal, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SA HLM Mont Blanc une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la SA [Adresse 1],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 4 février 2021 et 25 novembre 2021 entre la SA HLM Mont Blanc d’une part, et M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] d’autre part, portant sur un appartement et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 14 mai 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] à payer à la SA [Adresse 1], la somme de 1 765,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 17 échéances de 100 euros chacune et une 18e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [U] [Y] et Mme [J] [Y], à payer à la SA HLM Mont Blanc une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s’agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la Ccapex,

CONDAMNE in solidum M. [U] [Y] et Mme [J] [Y] à payer à la SA [Adresse 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS