Expéditions le : Minute n° 26/00145

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00649 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAPH

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL HINGREZ – MICHEL – BAYON, avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [V] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 18 décembre 2014, M. [X] [O] a donné en location à M. [U] [G] et Mme [Z] [V] [Y] épouse [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par jugement du 1er mars 2016, le tribunal de grande instance d’Annecy a prononcé le divorce de M. [U] [G] et Mme [Z] [V] [Y].

Il est constant que M. [G] n’occupe plus le logement.

Par ordonnance de référé du 7 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy, saisi par le bailleur, a notamment constaté l’irrecevabilité de la demande aux fins de résiliation et d’expulsion formée à l’encontre de Mme [Z] [Y] et condamné la locataire à payer au bailleur à titre provisionnel la somme de 5 725,71 euros au titre de la dette locative pour la période d’août 2024 à mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 13 623,29 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, M. [X] [O] a fait assigner Mme [Z] [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résolution du bail à la date du 25 juin 2025,ordonner l’expulsion sans délai de Mme [Z] [V] [Y] et de tout occupant de son chef de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,condamner Mme [Z] [V] [Y] à payer à M. [X] [O], à titre de provision, la somme de 2 180,82 euros au titre de l’arriéré de loyers du 1er avril 2025 au 25 juin 2025,condamner Mme [Z] [V] [Y] à payer à M. [X] [O], à titre de provision, la somme de 4 361,64 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025,condamner Mme [Z] [V] [Y] à payer à M. [X] [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges et taxes locatives comprises, du 1er janvier 2026 jusqu’à parfaite libération des lieux,condamner Mme [Z] [V] [Y] à payer à M. [X] [O] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [Z] [V] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 25 avril 2025,rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2026 et renvoyée pour échange contradictoire de pièces entre les parties.

A l’audience de renvoi du 1er avril 2026, M. [X] [O], représenté par son conseil, dépose son dossier.

Comparante lors de la première audience, Mme [Z] [V] [Y] n’est ni présente, ni représentée à l’audience du 1er avril 2026.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 avril 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 25 avril 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 13 623,29 euros.

Le décompte reproduit dans l’assignation permet de constater qu’entre le 25 avril 2025 et le 26 juin 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 26 juin 2025 et que Mme [Z] [V] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion de la locataire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur ne permet pas de vérifier si Mme [Z] [V] [Y] a repris le paiement du loyer courant.

Absente à l’audience, elle n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation.

Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [Z] [V] [Y] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [Z] [V] [Y], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [Z] [V] [Y] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 726,94 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au mois de décembre 2025, Mme [Z] [V] [Y] est redevable d’une somme totale de 6 542,46 euros.

En conséquence, Mme [Z] [V] [Y] sera condamnée à payer à titre provisionnel à M. [X] [O] la somme de 6 542,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au mois de décembre 2025.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

Mme [Z] [V] [Y] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [Z] [V] [Y] sera donc condamnée à payer à M. [X] [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [X] [O],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 décembre 2014 entre M. [X] [O] d’une part, et Mme [Z] [V] [Y] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 26 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [Z] [V] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [Z] [V] [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [Z] [V] [Y] de s’exécuter volontairement, M. [X] [O] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [X] [O] de sa demande de condamnation de Mme [Z] [V] [Y] au paiement d’une astreinte de 50 euros,

CONDAMNE Mme [Z] [V] [Y] à payer à M. [X] [O] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 726,94 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [Z] [V] [Y] à payer à titre provisionnel à M. [X] [O] la somme de 6 542,46 euros au titre des loyers et charges dus au mois de décembre 2025,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE Mme [Z] [V] [Y] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [Z] [V] [Y] à payer à M. [X] [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE