COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

Minute n° 26/00022

Procédure N° RG 25/00042 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAJW

OPÉRATION

Acquisition par la COMMUNE DE [Localité 1] des terrains nécessaires au projet de préservation et valorisation de la cascade de l’Arpenaz sur le territoire de la commune de [Localité 1]

JUGEMENT DE FIXATION DES INDEMNITÉS

du 07 mai 2026

Nous, Valérie ESCALLIER, vice-présidente au tribunal judiciaire d’ANNECY, juge de l’expropriation de la Haute-Savoie, désignée par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de CHAMBÉRY, en conformité avec les dispositions des articles L.211-1 et suivants et R.211-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Assistée de Cyrielle ROCHEL, greffière,

Avons rendu la décision suivante :

E N T R E

L’EXPROPRIANT

la COMMUNE DE [Localité 1], prise en la personne de son maire en exercice, Mme [B] [A]

en présence de la société TERACTEM – ACTIVITE CONSEIL FONCIER ET INNOVATION sise [Adresse 1], représentée par Mme [M] [W]

DEMANDEUR,

D’une part,

ET

S.C.I. 1.58, demeurant [Adresse 2], représentée par M. [I] [V]

Monsieur [J] [E] [T] [H], demeurant [Adresse 2], non comparant

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 3], comparant

DÉFENDEURS,

D’autre part,

EN PRÉSENCE du commissaire du Gouvernement pris en la personne de Mme [O] [S], sis – France Domaine – [Adresse 4]

PROCÉDURE

Par ordonnance en date du 15 octobre 2025, le juge départemental de l’expropriation de Haute-Savoie a prononcé au profit de la COMMUNE DE [Localité 1] l’expropriation pour cause d’utilité publique, des immeubles nécessaires au projet de préservation et valorisation de la cascade de [Adresse 5] à [Localité 1], lieu-dit [Localité 2], sur le territoire de cette commune et notamment les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] d’une surface respective de 437 m², 7240 m², 1950 m² et de 3593 m²appartenant à la S.C.I. 1.58 représentée par ses co-gérants, Monsieur [J] [H] et M. [I] [V].

Le mémoire contenant les offres de l’expropriant a été régulièrement notifié à la partie expropriée par lettre recommandée avec avis de réception signé le :

—  27 septembre 2025 pour M. [I] [V]

—  29 septembre 2025 pour M. [J] [H]

—  29 septembre 2025 pour la S.C.I. 1.58

Par lettre recommandée en date du 21 Novembre 2025 la COMMUNE DE [Localité 1] représentée par son maire en exercice a saisi le juge départemental de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités dues par l’expropriant, conformément aux dispositions de l’article L311-6 du code de l’expropriation.

Les expropriés n’ont ni notifié de mémoire écrit, ni produit de pièces.

Par ordonnance du 17 décembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date de transport sur les lieux et l’audience au 30 mars 2026.

Cette ordonnance a été régulièrement notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été transmises à l’ensemble des parties.

Il a été procédé le 30 mars 2026 à la vue des lieux litigieux et procès-verbal des opérations a été dressé le même jour.

L’audience prévue par les dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation a été tenue le 30 mars 2026 dans une salle de la mairie de [Localité 1].

A cette audience ont été entendus :

— la société TERACTEM – ACTIVITE CONSEIL FONCIER ET INNOVATION, représentée par Mme [M] [W]

— M. [I] [V], partie expropriée

— Mme [O] [S], commissaire du gouvernement

L’affaire a été ensuite mise en délibéré au 07 mai 2026.

DESCRIPTIF DES LIEUX

Les parcelles se situent lieu-dit [Localité 3]. Il s’agit d’un grand tènement correspondant à une ancienne exploitation de chaux, avec la présence sur les côtés de bois, avec une végétation spontanée.

La parcelle [Cadastre 1] [Cadastre 2] est en nature de taillis. Elle est en pente sous une barre rocheuse et difficilement accessible.

La parcelle [Cadastre 1] [Cadastre 3] est en partie en nature de bois-taillis et pour l’autre partie en nature de pres et landes (environ 50%) ; elle est relativement plate et accessible.

La parcelle [Cadastre 1] [Cadastre 4] est en majeure partie en nature de pré. Le reste est en bois-taillis le long de la rivière (ripisylve). Elle est relativement plate et accessible.

La parcelle [Cadastre 1] [Cadastre 5] est en nature de sols et landes encombrés de ruines (ancienne fabrique de chaux). Elle est directement accessible depuis la [Adresse 6]. Elle est plate et en bordure de la rivière.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

L’expropriant :

Par mémoire du 26 septembre 2025, la commune de SALLANCHES a proposé à la SCI 1.58 propriétaire des parcelles sises sur le territoire de la commune de SALLANCHES lieu-dit La [Localité 3], cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] d’une surface respective de 437 m², 7240 m², 1950 m² et de 3593 m² les indemnités suivantes :

— indemnité principale : 35 603 €

— indemnité de remploi : 4560 €

soit l’indemnité totale arrondie de 40 164 euros au titre de l’indemnisation de l’expropriation de ces biens.

A l’appui de sa demande, l’expropriant fait valoir que :

— la procédure d’expropriation s’inscrit dans le cadre d’un projet de préservation et de valorisation du site classé de la cascade de l'[Adresse 5]

— malgré le classement du site au titre de patrimoine national protégé selon décret du 12 septembre 1991, des modifications ont été apportées aux lieux sans autorisation de l’Etat

— l’accueil des visiteurs sur ce site touristique a pu poser des difficultés

— les biens se situent en zone NS sauf la parcelle n°[Cadastre 5] qui est en zone N

— les valeurs proposées tiennent compte des caractéristiques de chaque parcelle, la parcelle n°[Cadastre 2] se situant au dessus d’une barre rocheuse ( 2€ le m²), la parcelle n°[Cadastre 3] correspondant à une partie de pré et une partie de bois taillis et de ripisylve (2,50 € le m²) , les parcelles n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] étant valorisées à 3 € le m².

A l’audience, la commune a soutenu son mémoire et confirmé le montant de sa proposition.

***

La propriétaire :

La SCI 1.58 n’a pas transmis de mémoire.

Monsieur [I] [V] a comparu et a indiqué que les valeurs au m² proposées lui paraissaient un peu faible mais n’a pas formulé de demande chiffrée. Il a néanmoins soulevé la difficulté actuelle pour trouver des terrains en zone agricole.

CONCLUSIONS DE LA COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Elle indique que la date de référence à retenir en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation est celle du 28 janvier 2024.

Elle rappelle que la zone Ns correspond selon le PLU à un secteur naturel sensible et que compte tenu de ce classement, les terrains ne bénéficient pas de la qualification de terrain à bâtir et doivent donc êtres évalués selon son usage effectif de pré et de bois taillis, de même que pour la parcelle en zone N.

Elle précise que des acquisitions amiables de biens similaires sur la commune font ressortir les valeurs suivantes :

* valeur minimale : 2 € le m²

* valeur moyenne : 2,60 € le m²

* valeur médiane : 2,79 € le m²

* valeur maximale : 3 € le m²

et un prix moyen/médian de 0,70 – 0,75 € le m² pour les terrains boisés.

Elle a conclu au caractère satisfactoire de l’offre de l’expropriant.

MOTIVATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L322-3 du code de l’expropriation dispose que : La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.3.

L’article L322-8 du code de l’expropriation dispose que :

Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

L’article R311-22 du code de l’expropriation dispose que : Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

L’article L321-2 al 3 du code de l’expropriation dispose que :

Si le propriétaire d’un bien n’a pas pu être identifié, le juge de l’expropriation fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.

La date de référence à retenir en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation est celle du 28 janvier 2024 qui n’est pas discutée.

A la date de référence, les biens se situent en zone classée Ns soit un secteur naturel sensible, interdisant toute modification, sauf la parcelle n°[Cadastre 5] relevant de la zone N ; au regard de ces classements, les biens ne répondent pas aux critères du terrain à bâtir définis par l’article L322-3 du code de l’expropriation et doivent donc être évalués selon leur usage effectif de pré, de bois taillis et de talus.

L’expropriant fait état de plusieurs accords amiables intervenus sur la base des valeurs qu’il a proposées à la SCI 1.58, le prix au m² variant selon la nature des biens, leur relief et leur accessibilité. Cependant les actes cités ne sont pas produits au dossier.

La SCI 1.58 n’a pas transmis de mémoire contestant les valeurs proposées, ni formulé de demande.

L’étude à laquelle s’est livrée la commissaire du gouvernement sur le territoire de la commune de [Localité 1] dans le cadre de cette opération permet de constater les valeurs suivantes :

* de 2 € le m² pour des taillis en pente d’accès difficile

* de 2,58 € le m² pour des biens de nature mixte ( bois, parcelle en pente)

* de 3 € pour des biens en nature de pré.

Pour comparaison, elle a élargi son analyse foncière sur des mutations intervenues sur des communes proches et d’autres secteurs de la commune de [Localité 1], non concernés par l’opération d’aménagement; la synthèse fait apparaître les valeurs suivantes :

* valeur minimale : 0,17 € le m²

* valeur moyenne : 1,68 € le m²

* valeur médiane : 1,50 € le m²

* valeur maximale : 3 € le m²

En conséquence, au regard de la nature des biens et des conclusions de l’étude réalisée par la commissaire du gouvernement, il y a lieu de constater que les prix proposés par l’expropriant s’inscrivent dans les valeurs du marché foncier local des biens similaires relevant de la zone NS et seront donc retenus pour fixer l’indemnité principale due à la propriétaire expropriée, à laquelle s’ajoutera l’indemnité de remploi.

PAR CES MOTIFS

Le juge départemental de l’expropriation, après débats publics, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire et en premier ressort,

DIT que la COMMUNE DE [Localité 1] doit payer à S.C.I. 1.58, représentée par Monsieur [J] [E] [T] [H] et Monsieur [I] [V], co-gérants, les indemnités suivantes :

— indemnité principale : 35 603 €

— indemnité de remploi : 4560 €

soit une indemnité totale arrondie de 40 164 euros.

au titre de l’indemnisation de l’expropriation des parcelles sises sur le territoire de la commune de [Localité 1] lieu-dit [Localité 3] cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] d’une surface respective de 437 m², 7240 m², 1950 m² et de 3593 m².

Dit que la COMMUNE DE [Localité 1] supportera les frais et dépens de la présente procédure.

En foi de quoi le présent jugement a été signé au palais de justice d’ANNECY, le sept mai deux mil vingt six.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,