Expéditions le : Minute n° 26/00139

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00139 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCZA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

SCI PRE DE FAVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 15 février 2023, la SCI Pré de Fave a donné en location à M. [H] [N] et Mme [M] [D] un logement situé [Adresse 3] à Quintal (74600).

Par actes de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 006,45 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, la SCI Pré de Fave a fait assigner M. [H] [N] et Mme [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de :

déclarer recevable et bien fondée la demande de la SCI Pré de Fave,constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu au 15 février 2023 entre la SCI Pré de Fave et M. [H] [N] et Mme [M] [D] portant sur un local à usage d’habitation, une cave et un parking sis [Adresse 3] à Quintal (74600), sont réunies à la date du 15 septembre 2025,constater à cette date la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties,ordonner l’expulsion de M. [H] [N] et Mme [M] [D] dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de leur personne et de tout occupant de leur chef ainsi que de leurs biens, des locaux et dépendances visés au bail,autoriser la SCI Pré de Fave à les expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et faire constater et estimer les réparations locatives au besoin par un commissaire de justice ou un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus, charges locatives et indemnités d’occupation,condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [D] à payer à la SCI Pré de Fave à titre provisionnel, la somme de 12 205,19 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dues arrêtés au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025,condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [D] à payer à la SCI Pré de Fave à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail et ce à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des locaux,fixer par provision, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 002,15 euros,condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [D] à payer à la SCI Pré de Fave, la somme de 1 500 euros par application des dispositions des articles 700 du code de procédure civile,condamner solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [D] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 15 juillet 2025 pour un montant de 168,25 euros outre le coût de l’assignation et de sa notification aux services de la préfecture,rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, la SCI Pré de Fave maintient ses demandes.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [H] [N] et Mme [M] [D] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 octobre 2025 pour une audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 15 juillet 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 6 006,45 euros.

Le décompte arrêté au 1er octobre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 15 juillet 2025 et le 16 septembre 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 septembre 2025 et que M. [H] [N] et Mme [M] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur est arrêté au 1er octobre 2025, il n’est toutefois fait état d’aucune reprise de paiement intégral du loyer avant l’audience et les locataires absents à l’audience, n’apportent pas la preuve contraire.

Les locataires n’apportent également aucun élément concernant leur situation, ils n’ont pas répondu aux convocations de l’enquêteur social. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [H] [N] et Mme [M] [D] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [H] [N] et Mme [M] [D], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, les parties sont libres de faire appel à un commissaire de justice ou un technicien pour évaluer les dégradations locatives sans qu’il soit besoin de l’autorisation d’une décision de justice.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [H] [N] et Mme [M] [D] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 2 002,15 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 1er octobre 2025, M. [H] [N] et Mme [M] [D] sont redevables d’une somme totale de 12 205,19 euros.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant les frais facturés qui ne relèvent ni des loyers, ni des charges impayés, soit la somme de 129,29 euros (commandement de payer facturé en août 2025).

En conséquence, M. [H] [N] et Mme [M] [D] seront condamnés à payer à la SCI Pré de Fave, à titre provisionnel, la somme de 12 075,90 euros (12 205,19 – 129,29) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance d’octobre.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 15 juillet 2025 sur la somme de 6 006,45 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

M. [H] [N] et Mme [M] [D] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [H] [N] et Mme [M] [D] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI Pré de Fave la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SCI Pré de Fave,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2023 entre la SCI Pré de Fave d’une part, et M. [H] [N] et Mme [M] [D] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à Quintal (74600), sont réunies à la date du 16 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [H] [N] et Mme [M] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [H] [N] et Mme [M] [D] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [H] [N] et Mme [M] [D] de s’exécuter volontairement, la SCI Pré de Fave pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [D] à payer à la SCI Pré de Fave, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2 002,15 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [H] [N] et Mme [M] [D] à payer à la SCI Pré de Fave, à titre provisionnel, la somme de 12 075,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1er octobre 2025, échéance d’octobre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 15 juillet 2025 sur la somme de 6 006,45 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum M. [H] [N] et Mme [M] [D] aux entiers dépens de l’instance, les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce au préfet,

CONDAMNE in solidum M. [H] [N] et Mme [M] [D] à payer à la SCI Pré de Fave la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE