TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° RG 24/00164 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CB3V

Minute : 24/086

JUGEMENT

DU 16/05/2025

S.A.R.L. PHOENIX

C/

[W] [U]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 16 mai 2025 ;

Sous la Présidence de Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 4 avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PHOENIX

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Maître Pierre MERAL, avocat au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [U]

né le 17 Août 1980 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2008, Monsieur [S] [I] a consenti à Monsieur [W] [U] un bail portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel initial de 360 euros, hors charges.

Par acte notarié en date du 29 juin 2022, la SARL AU ROCHER FLEURI, devenue la SARL PHOENIX, a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 8] comprenant l’appartement pris à bail par Monsieur [U].

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, la SARL PHOENIX a fait délivrer à Monsieur [W] [U], un commandement de payer en date du 24 juillet 2024 visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme en principal de 1.672 euros, au titre des arriérés de loyers.

Faisant valoir que les impayés de loyers allégués n’ont pas été régularisés par le locataire, la SARL PHOENIX a, par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, fait assigner Monsieur [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AURILLAC à son audience du 14 mars 2025 en résolution du bail et en paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 avril 2025, à la suite d’un renvoi pour permettre au locataire de justifier de la reprise du paiement du loyer courant.

A l’audience, la SARL PHOENIX, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4.652,54 euros et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance aux termes duquel elle demande au juge de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties ;

— Prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] ainsi que de tout occupant de son chef et au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [W] [U] à lui payer la somme de 2.508 euros au titre de loyers et charges dues au 08 octobre 2024 ;

— Condamner Monsieur [W] [U] à lui payer la somme de 250,80 euros au titre de la clause pénale insérée au bail ;

— Condamner Monsieur [W] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, en subissant les augmentations légales à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [W] [U] à lui payer la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [W] [U] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] [U] aux dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

En défense, Monsieur [W] [U], comparant en personne, demande des délais de paiement et soutient que le loyer courant sera payé dans un délai de 7 jours, à compter de l’audience. L’intéressé a été autorisé à justifier de la reprise du paiement du loyer courant par note en délibéré envoyée dans un délai de 15 jours suivant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

Aucun document n’a été reçu au greffe de la juridiction en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département via l’application EXPLOC le 05 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mars 2025.

La demande du bailleur est donc recevable.

SUR LA CONSTATATION DE LA RÉSILIATION DU BAIL

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Or, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties et notamment des locataires, en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (à valeur conventionnelle et constitutionnelle). Enfin, il y a lieu de souligner que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français.

En l’espèce, le contrat de bail étant en date du 1er avril 2008 il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus.

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause relative à la résiliation du bail pour défaut de paiement aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou encore du dépôt de garantie deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est établi au vu de l’ensemble des éléments versés aux débats que le commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 est resté infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

La condition d’acquisition de la clause résolutoire est donc remplie et il convient de constater la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2024.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail, il convient à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du défendeur en dépit de la résiliation du bail crée un préjudice au demandeur. Il convient donc de fixer au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles l’indemnité d’occupation qui sera due par la défenderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que les loyers du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

SUR L’ARRIERÉ LOCATIF

Il résulte du décompte actualisé en date du 03 avril 2025 produit par le bailleur que Monsieur [U] est débiteur de la somme de 4.652,54 euros au titre d’impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation à l’égard de son bailleur.

Monsieur [W] [U] sera donc condamné à payer à la SARL PHOENIX la somme de 4.652,54 euros.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE

L’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En outre, l’article 6 du code civil dispose qu’on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, la clause stipulée à l’article 13 des conditions générales du contrat de bail prévoyant, en cas de non-paiement à leur échéance des sommes dues par le locataire au bailleur, l’application d’une majoration « de plein droit » de 10 % des sommes dues, constitue une clause pénale sanctionnant une inexécution contractuelle contrevenant aux dispositions de l’article 4 i) précité.

Cette clause doit par conséquent être réputée non écrite.

Par suite, la demande de dommages et intérêts formée de ce chef par la SARL PHOENIX sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SARL PHOENIX ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers et des charges, lequel se trouve déjà indemnisé par les intérêts au taux légal.

Par conséquent, sa demande d’indemnisation sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [W] [U] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement élevée lui.

SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le défendeur qui succombe sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

SUR LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Tenu aux dépens, le défendeur sera condamné à payer au demandeur une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de la SARL PHOENIX contre Monsieur [W] [U] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [W] [U] à compter du 25 septembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer à la SARL PHOENIX une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer du bail résilié, augmentée des charges et taxes récupérables sur justificatifs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la SARL PHOENIX pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer à la SARL PHOENIX au titre des loyers et des charges arriérés et indemnités d’occupation arrêtés au 03 avril 2025 (échéance d’avril incluse), la somme de 4.652,54 euros ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer à la SARL PHOENIX la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute autre demande ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, par Monsieur Antoine VALSAMIDES, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffière, et signée par eux.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,