TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/00095 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CEFP

Minute : 25-138

JUGEMENT

DU 07/11/2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

[V] [K] [H]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 07 novembre 2025 ;

Sous la Présidence de M^me Maureen DOMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier.

Après débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Jenna PRAYAG suppléant Maître Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [V] [K] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2018, avec prise d’effet au 1er octobre 2018, l’Office public de l’Habitat du Cantal a donné à bail à Madame [V] [K] [H] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 325,60 euros, outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’Habitat du Cantal a fait signifier, par acte de commissaire de justice en date du 04 février 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 675,33 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtée à la date du 31 janvier 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, signifié à personne et notifié au représentant de l’État dans le département, l’Office public de l’Habitat du Cantal a fait assigner Madame [V] [K] [H] pour l’audience du 05 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;À titre principal, constater au 7 avril 2025 l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 25 septembre 2018 ;À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 septembre 2018 à la date du jugement à intervenir pour non-paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance ;Dans les deux cas :Ordonner l’expulsion de Madame [V] [K] [H] et de tous occupants de son chef dans les lieux situés au [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique ;Fixer à la somme de 556,52 euros le montant de l’indemnité d’occupation et charges dues à compter de la résiliation du contrat de bail au 7 avril 2025 en cas d’acquisition de la clause résolutoire et à compter du prononcé de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire, ce montant suivant l’évolution du loyer originellement convenu ;Fixer à la somme de 556,52 euros le montant de l’indemnité compensant l’absence de reprise totale des lieux si des biens sont laissés sur place par la personne expulsée ;Condamner Madame [V] [K] [H] à lui payer la somme de 3 788,37 euros au titre des arriérés de loyers et charges et/ou indemnités d’occupation arrêtés provisoirement au 31 mars 2025, outre le montant des loyers et/ou indemnités d’occupation, majorés des charges dues à compter du 1er avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clefs ;À titre infiniment subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés à Madame [V] [K] [H], dire que ceux-ci seront assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une seule échéance de l’étalement de la dette prévu ;En toute hypothèse :Condamner Madame [V] [K] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût inhérent à la délivrance du commandement et de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions dans le Cantal s’élevant à la somme de 194,70 euros, nonobstant ceux dus en vertu de la présente procédure ;Les condamner à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale, de l’emploi, de l’insertion et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [V] [K] [H]. Il en ressort que Madame [V] [K] [H] a la charge de deux enfants, [Y] et [S], âgés respectivement de 5 et 9 ans ; [S] souffre de troubles autistiques et poursuit sa scolarité à l’IME de [Localité 8]. Il apparaît également que le père d'[S], de nationalité française, avait reconnu son fils lors de sa naissance, mais qu’il a renoncé à cette reconnaissance, renoncement constaté par le tribunal judiciaire d’Aurillac le 13 décembre 2023. C’est en raison de ce renoncement que Madame [V] [K] [H] ne peut plus se prévaloir de la qualité de « mère d’un enfant français ». Le travailleur social explique par ailleurs que Madame [V] [K] [H] n’a plus de titre de séjour depuis le 29 juin 2024, de sorte qu’elle ne peut plus travailler au sein du Centre hospitalier d'[Localité 7] qui l’embauchait en qualité d’agent hospitalier et être rémunérée à ce titre. Il souligne qu’elle est diplômée aide-soignante depuis le mois d’avril 2025, diplôme obtenu à la suite d’une formation entreprise depuis le mois d’août 2023 et dont elle doit en partie rembourser le financement. Depuis le mois de novembre 2024, Madame [V] [K] [H] ne perçoit plus de prestations familiales. Elle est dans une situation de grande précarité et ne subvient à ses besoins et à ceux de ses enfants que grâce à l’aide du Secours populaire, des Restaurants du cœur, de l’Aide sociale à l’enfance du Conseil départemental du Cantal, du Centre communal d’action sociale d'[Localité 7] et du Fonds d’action sociale d’urgence. En ce qui concerne l’obtention d’un titre de séjour, Madame [V] [K] [H] est aidée par Maître [O] [L], le Comité pour la santé des exilés et un référent social.

***

À l’audience du 05 septembre 2025, l’Office public de l’Habitat du Cantal était représenté par son avocat. Madame [V] [K] [H] a comparu.

L’Office public de l’Habitat du Cantal a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation à laquelle il convient de se référer, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens. Il a également actualisé la dette principale, par décompte produit à l’audience, à la somme de 5 888,79 euros, et précisé que depuis le mois de septembre 2024, plus aucun versement de loyers et charges n’a été réalisé par Madame [V] [K] [H]. Il a ajouté qu’il était obligé de solliciter l’expulsion de Madame [V] [K] [H] afin de pouvoir détenir un titre exécutoire.

Madame [V] [K] [H] a rappelé sa situation personnelle et financière telle qu’exposée dans le diagnostic social et financier, soulignant qu’elle n’a actuellement aucune ressource. Elle a également manifesté sa volonté de travailler, dès l’obtention d’un titre de séjour. Maître [O] [L], présent dans la salle d’audience, a précisé que Madame [V] [K] [H] ne faisait pas l’objet d’une obligation de quitter le territoire, que sa demande de titre de séjour était en cours et que la décision du tribunal administratif saisi de la contestation des décisions prises à l’égard de cette dernière par la préfecture n’était pas encore rendue.

La décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

Motivation

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne morale, l’Office public de l’Habitat du Cantal justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

L’Office public de l’Habitat du Cantal justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Cantal par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 04 février 2025, l’Office public de l’Habitat du Cantal a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 2 675,33 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et la locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 avril 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :

À compter de la résiliation du bail, Madame [V] [K] [H], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Par ailleurs, malgré la grande précarité de la situation personnelle et financière dans laquelle se trouve Madame [V] [K] [H], son expulsion ne peut qu’être ordonnée, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Office public de l’Habitat du Cantal produit un décompte arrêté à la date du 31 août 2025, qui indique que la dette locative de Madame [V] [K] [H] s’élève à la somme de 5 888,79 euros au titre des loyers et charges dus, mensualité du mois d’août comprise.

Eu égard à ce décompte, et en l’absence de contestation de la part de Madame [V] [K] [H], la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant.

En conséquence, Madame [V] [K] [H] sera condamnée à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal la somme de 5 888,79 euros au titre des loyers et charges dus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [K] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [V] [K] [H] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2018 et ayant pris effet le 1er octobre 2018 entre l’Office public de l’Habitat du Cantal et Madame [V] [K] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 07 avril 2025 ;

Déclare en conséquence Madame [V] [K] [H] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 07 avril 2025 ;

Condamne Madame [V] [K] [H] à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 556,52 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelle ;

Dit qu’à défaut par Madame [V] [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur ;

Condamne Madame [V] [K] [H] à payer à l’Office public de l’Habitat du Cantal la somme de 5 888,79 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 31 août 2025, mensualité du mois d’août 2025 comprise ;

Condamne Madame [V] [K] [H] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [V] [K] [H] ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute l’Office public de l’Habitat du Cantal de sa demande de ce chef ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet du Cantal en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux

de la protection,

A. VANTAL M. DOMIN