TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AURILLAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 26/00015 – N° Portalis DBW7-W-B7K-CF6N

Minute :

JUGEMENT

DU 29/05/2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[R] [O]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

Rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 29 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Madame […], Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame […], faisant fonction de greffière et de Madame […] greffière lors du prononcé ;

Après débats à l’audience publique du 03 avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS substitué par Maître Hélène JOLIVET avocate au barreau d’AURILLAC,

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [R] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2024, avec prise d’effet au 27 janvier 2024, Madame [A] [W] a donné à bail à Madame [R] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros outre 40 euros à titre de provisions sur charges.

Le 18 janvier 2024, Madame [A] [W] a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES stipulant le cautionnement simple par cette dernière en sa faveur à la sûreté et à la garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par son locataire, au titre d’un impayé de loyer ou de dégradation locative.

A compter du mois de décembre 2024, le bailleur a fait jouer l’engagement de la caution : la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a ainsi versé une somme de 2 442,72 euros au titre des impayés de loyers de décembre 2024 à juillet 2025.

Selon exploit délivré le 10 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES SERVICES a en conséquence fait délivrer à Madame [R] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant principal de 2 226,40 euros au titre des loyers et charges en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 13 octobre 2025 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 février 2026 signifié en l’étude, dénoncé le même jour au préfet du Cantal par voie électronique avec accusé de réception, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [R] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Madame [R] [O] à lui payer la somme de 3 333,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2025 sur la somme de 2226,40 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Madame [R] [O] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Madame [R] [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et condamner Madame [R] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 03 avril 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance à la somme de 729,39 euros, selon décompte arrêté au 25 mars 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil et des dispositions conventionnelles, elle est subrogée, en sa qualité de caution, dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et est admise à agir notamment en constatation d’acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

Madame [R] [O] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Le rapport de carence concernant le diagnostic social et financier réalisé par les services du conseil départemental du Cantal a été reçu au greffe avant l’audience et indique que Madame [R] [O] n’a pas répondu aux différentes sollicitations et ne s’est pas présentée aux rendez-vous qui lui ont été proposés.

Le jugement a été mise en délibéré au 29 mai 2026 et rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la recevabilité de la demande

En tant que caution personne morale, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Cantal par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande sera donc déclarée recevable.

II Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Suivant exploit délivré le 10 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [R] [O] un commandement de payer la somme de 2226,40 euros en principal au titre de l’arriéré locatif impayé au mois d’octobre 2025 se prévalant de la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Madame [R] [O] n’a pas procédé au paiement des loyers réclamés dans le commandement de payer du 10 octobre 2025 dans le délai de six semaines et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement. Il convient en conséquence de constater que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location est entrée en application et a entraîné la résiliation du bail liant les parties à la date du 21 novembre 2025.

Conformément aux dispositions des articles 1788 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il n’est pas contestable que, suivant acte du 18 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a accepté de se porter caution des loyers dus par Madame [R] [O] en conséquence du contrat de bail conclu avec Madame [A] [W], à hauteur de 480 euros augmenté de 40 euros à titre de provision sur charges.

Il n’est pas non plus contestable que Madame [A] [W] a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a payé la somme de 3 333,76 euros, suivant quittances subrogatives.

Madame [R] [O] a procédé au remboursement d’une partie de sa dette, de sorte que la dette dont elle est redevable s’élève à la somme de 729,39 euros.

Ainsi, Madame [R] [O] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le montant de la dette locative de 729,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Madame [R] [O], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire. En conséquence, l’expulsion de Madame [R] [O] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles appartenant au locataire se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

III Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Au regard de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [O] qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2024 entre Madame [A] [W] et Madame [R] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 21 novembre 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [R] [O] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 21 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 729,39 euros arrêtée au 25 mars 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve pour cette dernière de justifier de quittances subrogatives correspondantes, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 551,84 euros à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut par Madame [R] [O] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Cantal en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toutes autres demandes ou plus amples formées par les parties ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [R] [O] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

[…] […]