TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 270/2025

N° RG 25/00062 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DAAF

JUGEMENT DU :

06 Août 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER-DELION-GAYMARD-

RISPAL

C/

M. [R] [Z]

JUGEMENT

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS de PARIS n° 824 541 148

Dont le siège est : 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS.

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER-DELION-

GAYMARD-RISPAL, Avocat Plaidant au Barreau de PARIS, substitué par M^e Rudy FARIA, Avocat Postulant au Barreau de SENS, substitué par M^e Cyril GUITTEAUD, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Z]

Né le 10 Mai 1993 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 8 rue Marcelin Berthelot – 2ème Etage – 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e LEMONNIER Roger

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e LEMONNIER Roger

— M. [R] [Z]

— Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 6 juillet 2023, la SCI UNITE a donné à bail à Monsieur [Z] [R] un logement sis 8 rue Marcelin Berthelot, 2ème Etage à AUXERRE (89200), pour un loyer mensuel initial de 600 euros, outre 20 euros au titre des charges récupérables.

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [Z] [R] pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre de la convention « Visale ».

À la suite d’incidents de paiement, la caution a été activée et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la SCI UNITE la somme totale de 2.480 euros, arrêtée au mois de décembre 2023 inclus, en lieu et place de Monsieur [Z] [R], suivant quittance subrogative du 20 décembre 2023.

Le 5 mars 2024, un commandement de payer a été signifié à étude à Monsieur [Z] [R] d’un montant de

1 240 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 26 février 2024, outre 88,41 euros de frais.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, invoquant sa subrogation dans les droits et actions des bailleurs, a fait assigner Monsieur [Z] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs de la locataire ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [Z] [R] au paiement de la somme de 6 367,92 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mars 2024 sur la somme de 1.240 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [Z] [R] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [Z] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2306 du Code civil et sur l’article 8 du contrat de cautionnement pour se dire subrogée dans tous les droits des bailleurs contre la locataire, afin d’engager une procédure en résiliation du bail et d’obtenir le remboursement des arriérés locatifs payés en lieu et place de Monsieur [Z] [R]. La demanderesse invoque ainsi l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, les manquements du locataire à son obligation principale de régler le loyer. La requérante expose encore que le défendeur ne s’est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de

6 367,92 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

* * *

À cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 7 649,90 euros arrêtée au 4 juin 2025.

Monsieur [Z] [R], régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’Etude de Commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 août 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Z] [R] n’a pas comparu. En conséquence, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 2309 du Code civil applicable aux contrats de cautionnement signés à compter du 1er janvier 2022, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 12 juin 2025.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mars 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 18 mars 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges en page 4, à la section 1.8.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis le mois d’août 2023.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit d’huissier de justice en date du 5 mars 2024, portant sur la somme de 1.240 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que la locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 6 mai 2024.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [Z] [R] ne s’est pas présenté à l’audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

L’enquête sociale reçue au tribunal le 6 mai 2025 indique que Monsieur [Z] [R] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé par le conseil départemental, tandis que sa convocation est revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Toutefois, Monsieur [Z] [R] absent à l’audience, ne justifie pas avoir régulièrement délivré un congé et restitué les clés à la propriétaire, de sorte qu’il est toujours considéré comme locataire du logement.

En conséquence, étant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [Z] [R] sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [R] reste devoir la somme de 7 649,90 euros à la date du 4 juin 2025. Elle verse également aux débats la quittance subrogative du 13 mai 2025, par laquelle le bailleur reconnaît avoir perçu un tel montant au titre de l’engagement de sa caution.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES établissent sa créance à l’égard de la locataire. Monsieur [Z] [R], absent à l’audience, ne fournit aucun élément permettant de combattre utilement le montant de la somme réclamée ni d’étudier le remboursement de cette somme sur un échéancier de 24 mois.

Par conséquent, Monsieur [Z] [R] sera condamné au paiement de la somme de 7 649,90 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 5 mars 2024 sur la somme de 1 240 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [Z] [R], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DÉCLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 6 juillet 2023 entre la SCI UNITE d’une part, et Monsieur [Z] [R] d’autre part, pour le logement situé au 8 rue Marcelin Berthelot, 2ème Etage à AUXERRE (89200), sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [Z] [R] de libérer le logement et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et au frais et risques de Monsieur [Z] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 649,90 EUROS (sept mille six cent quarante neuf euros et quatre-vingt-dix centimes), représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mars 2024 sur la somme de 1 240 euros et pour le surplus, à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [R] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT qu’une copie du jugement sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,