RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00402 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHMB

MINUTE N° : 26/00011

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [W] [K] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 2][

Représenté par M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [R] [G] [S] [X]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [I] [H] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par maître Thibaut BESSUDO de la SAS BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assistée de : Wardali KASSIM, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Falida OMARJEE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : aux avocats

EXPOSE DU LITIGE

Soutenant avoir pris à bail, par contrat du 1er décembre 2018, pour 3 ans, une maison d’habitation (T6) située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 11], moyennant un loyer de 1.000 euros provisions sur charges comprises appartenant à [I] [H] [Z], bailleresse, [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E], preneurs partenaires liés par un pacte civil de solidarité, disent n’avoir pu, au 1er décembre 2018, entrer en jouissance paisible des lieux, la maison n’étant pas habitable compte tenu de travaux de remise en état en cours, lesquels les ont en outre contraint de supporter la présence de la bailleresse et de sa fille qui effectuaient les travaux à leur rythme leur promettant qu’ils seraient achevés pour les fêtes de fin d’année.

Soutenant que l’isolation de la toiture n’était pas achevée, que la pose du parquet restait à faire, que des dégâts des eaux existaient au niveau des velux à l’étage, que la fille de la bailleresse avait laissé ses affaires, que la cour et le jardin étaient encombrés d’objets de toute sorte, [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] ont dit avoir néanmoins accepté de s’installer pour un mois maximum, que les nuisances liées aux travaux leur ont fait solliciter un répit pour les fêtes de fin d’année, que dans la nuit du 6 janvier 2019, le plafond en lambris du 1er étage s’est effondré ce qui a rallongé encore la durée des travaux.

Le 4 avril 2019, un état des lieux d’entrée est établi entre les parties décrivant le logement en bon et très bon état.

Par plusieurs lettres recommandées, M. [O] et Mme [X] ont demandé et relancé Mme [Z] s’agissant notamment de désordres électriques, de la mise en conformité des volets et portes d’entrée, de la pose de détecteurs de fumée, du changement des serrures, toujours non résolus.

Le 21 août 2019, la société Consuel a procédé à un diagnostic électrique et listé des opérations de mise en conformité à réaliser par le propriétaire.

Le 3 septembre 2019, un procès-verbal d’échec de conciliation était dressé par le conciliateur de justice saisi par les locataires.

Soutenant qu’au mois de juillet 2020, les travaux promis par le bailleresse n’étaient toujours pas réalisés, les locataires ont sollicité une entreprise de plomberie pour remplacer le réducteur de pression du chauffe-eau et mis en demeure, le 12 novembre 2022 et le 5 décembre 2022, Mme [Z] de régler les problèmes d’étanchéité de la toiture causant des infiltrations dans les chambres et des moisissures, que se disant désemparés et stressés depuis leur prise de possession des lieux, M. [O] et Mme [X] ont dit avoir fait constater par commissaire de justice, le 11 janvier 2023, l’état du logement.

A compter du mois de janvier 2023, le bien a été géré par l’agence immobilière La Providence selon mandat confié par Mme [Z].

Les 2 et 28 février 2023, M. [O] a mis en demeure le mandataire de réaliser les travaux nécessaires, conformément aux engagements de la propriétaire, et l’a relancé le 9 juin 2023.

Soutenant que la maison louée est impropre à l’habitation depuis leur entrée dans les lieux le 1er décembre 2018 au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil et que le bailleur ou son mandataire n’a entrepris aucun travaux de remise en état comme promis pour répondre à son obligation de délivrance de la chose louée, malgré différents courriers recommandés et mises en demeure, Mme [X] et M. [O] ont, par acte du 31 août 2023, fait citer Mme [Z], selon la procédure de référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins d’ordonner une expertise du bien loué, suspendre le paiement du loyer sans consignation à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à ce qu’il soit mis fin aux désordres dont ils se plaignent depuis le 1er décembre 2018 et la réalisation effective des travaux réparatoires, ordonner en tant que de besoin la réalisation des travaux sous astreinte, condamner Mme [I] [A] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 5 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul a ordonné une expertise et désigné M. [J] [T] en qualité d’expert aux fins notamment de dire si le logement donné à bail est affecté de désordres, non-façons, malfaçons, absence d’ouvrage et/ou d’équipements, présence d’insectes nuisibles, etc. et, dans l’affirmative, les décrire, en rechercher les causes et dire s’ils laissent apparaître des risques manifestes pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé des occupants ainsi qu’à l’habitabilité du logement, préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, préciser si les désordres résultent d’un défaut d’aération, d’un vice de l’immeuble, du manquement des locataires à l’une de leurs obligations d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou de tout autre défaut d’entretien, préconiser les travaux propres à y remédier, en indiquer le coût et la durée, et, de façon plus générale, indiquer les dommages subis par les parties et fournir à la juridiction compétente tout élément de fait de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues, et faire le cas échéant toutes observations, débouté [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] de leurs demandes de consignation des loyers et tendant à ordonner les travaux sous astreinte, débouté les parties de leurs autres demandes, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et que chacune des parties conservera la charge des dépens par elles engagés.

Le 17 mai 2024, l’expert a produit son rapport.

Par acte du 10 juillet 2025, [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] ont fait citer [I] [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur verser les sommes de :

—  1000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 1er octobre 2024,

—  15000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 26 août 2025, un renvoi de la procédure a été accordé pour réplique en défense.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Par dernières conclusions, Mme [Z] demande au juge de :

— constater qu’elle a exécuté avec diligence l’ensemble de ses obligations de bailleresse,

— constater que les désordres résultent de malfaçons imputables à l’entreprise FFMO et que la reprise des travaux a été empêchée par les locataires,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes infondées et disproportionnées,

— les condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

— subsidiairement, si un trouble de jouissance est retenu,

— fixer l’indemnisation du préjudice à une somme n’excédant pas 1000 euros.

Par dernières conclusions, M. [O] et Mme [X] formulent les mêmes demandes que précédemment.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, le jugement contradictoire devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire

Il est à rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que la demande de «constater» employée en l’espèce en défense, n’est pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien de ses prétentions.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande de constat de Mme [Z] mais de la prendre en compte au titre de ses moyens.

Sur le trouble de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les demandeurs soutiennent que la maison louée est impropre à l’habitation depuis leur entrée dans les lieux le 1er décembre 2018 au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil et que le bailleur ou son mandataire n’a entrepris aucun travaux de remise en état comme promis pour répondre à son obligation de délivrance. Ils sollicitent la somme de 15000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Il est constant que les locataires ont pris possession du bien le 1er décembre 2018 en étant conscients et en ayant accepté que certains travaux restaient à faire, qu’ils n’ont pu accepter de s’y installer pour un mois maximum comme ayant signé un bail d’une durée de 3 ans, que le loyer a en considération des travaux été revu à 1000 euros et qu’ils ont en outre bénéficié d’un mois de loyer gratuit, comme l’indique Mme [Z] ce qu’ils ne contestent pas..

Ils ont signé, le 4 avril 2019, l’état des lieux d’entrée constatant un logement noté en bon et très bon état, avec beaucoup d’éléments refaits à neuf, et remise de 4 jeux de clefs. Le document indiquait que l’étanchéité de la toiture avait été refaite avant l’entrée dans les lieux.

Les demandeurs se sont ensuite et rapidement plaints de différents désordres et ont adressé de très nombreuses lettres recommandées et mises en demeure à la bailleresse, désordres qui seront repris et analysés ci-dessous :

Mise en conformité du réseau électrique et détecteurs de fumée

Par LRAR du 22 juillet 2019, M. [O] a mis en demeure Mme [Z] de mettre en conformité le réseau électrique et, par ailleurs d’installer des détecteurs de fumée.

Dès le 26 juillet 2019, Mme [Z] a réclamé leurs disponibilités aux fins que soient effectués les travaux nécessaires sur le système électrique.

Le 29 juillet suivant, n’ayant pas obtenu de réponse, elle leur indique que M. [U] (son homme à tout faire) viendra installer les détecteurs de fumée et les goulottes de maintien des câbles élecriques et remplacer les prises électriques défectueuses. Elle les informe avoir saisi la société Consuel pour un diagnostic électrique et que selon le résultat, elle fera intervenir une entreprise pour réaliser les travaux nécessaires.

En réponse, par courrier du 1er août 2019, Mme [X] demande que M. [U] n’intervienne pas préférant attendre le diagnostic de la société Consuel.

Par ailleurs, Mme [X] demande à Mme [Z] de terminer le détermitage du toit afin de pouvoir lasurer, lui rappelant que cela devait être fini en juillet 2019.

Le lendemain, Mme [Z] dit prendre bonne note du refus d’intervention de M. [F] notamment pour l’installation des détecteurs, lesquels ne nécessitent pas la présence d’un professionnel. Elle les informe que la société Consuel interviendra entre le 12 et le 16 août 2019.

Par courrier du 8 août 2019, Mme [X] rappelle à Mme [Z] que rien n’a été fait pour les détecteurs de fumée. Elle ajoute avoir pris rendez-vous avec un conciliateur de justice et demande la mise en place de leur compteur d’eau individuel.

Le même jour, par courrrier distinct, M. [O] reproche à Mme [Z] de n’avoir rien fait pour les détecteurs de fumée.

Force est pourtant de constater que Mme [X] a refusé l’intervention de M. [F] le 1er août 2019 et que par courrier du 13 août 2019, Mme [Z] leur a rappelé que plusieurs demandes d’accès au logement leur ont été faites à cet égard pour les installer sans succès.

S’agissant des termites, Mme [Z] a répondu à Mme [X], le 13 août 2019, que le traitement anti-termites a été fait dans les règles de l’art et a joint l’attestation de l’entreprise Application 3 D (pièce n° 8 demandeurs). Concernant la lasure, elle répond que l’entrée dans les lieux s’étant faite lors de la saison des pluies, il était judicieux d’attendre pour lasurer, qu’il s’agit en outre de travaux non urgents qu’elle compte les réaliser ayant déjà acheté le matériel et que les travaux de lasure seront entrepris aux dates qu’ils conviendront et selon la météo ajoutant que ces travaux ne nécessitent pas l’intervention d’un professionnel qualifié.

Elle a indiqué que le rendez-vous avec la société Consuel était fixé au 21 août 2019.

S’agissant du compteur d’eau, Mme [Z] a indiqué que le nécessaire était fait mais qu’elle était dépendante des délais de traitement de la Créole et leur a assuré qu’ils continuent à bénéficier d’une gratuité pour l’eau qu’elle prend à sa charge depuis le départ.

Par courrier du 28 août 2019, Mme [Z] a écrit aux locataires que suite, au diagnostic de la société Consuel, elle a pris attache avec des sociétés et donne les dates d’intervention leur indiquant qu’ils doivent laisser l’accès au logement pour les travaux.

Elle a rappelé que sa fille avait profité de la venue de la société Consuel pour poser 4 détecteurs de fumée.

Le 12 septembre 2019, Mme [Z] les a informés que la mise en conformité électrique aura lieu le 25 septembre 2019 et que le 19 septembre 2019, des travaux pour l’installation du raccordement au futur compteur d’eau seront effectués et leur a expliqué précisément en quoi ils allaient consister, ce dont Mme [X] a dit accuser réception le 16 septembre 2019.

Par courrier du 17 juillet 2020, Mme [Z] prévient que certains des travaux devant être effectués par sa fille devront être reportés celle-ci ayant dû subir une lourde intervention et que la crise sanitaire va retarder les autres travaux prévus.

Il ressort de l’expertise judiciaire (pièce n° 38 demandeurs) que le bailleur a fait faire un contrôle Consuel et fait intervenir ensuite la société A3D. Il préconise seulement que cette entreprise revienne faire un contrôle et le cas échéant des corrections.

La bailleresse a donc été diligente pour ces désordres en mettant tout en oeuvre pour les solutionner dans la mesure de ses possibilités.

Mise en conformité des portes d’accès au logement

Dans son courrier de mise en demeure du 22 juillet 2019, M. [O] a indiqué à Mme [Z] qu’ils ne peuvent souscrire un contrat d’assurance multi-risque habitation car les portes principales ne sont pas conformes aux règles et lois en vigueur et a annoncé qu’il allait lui adresser un devis.

Le 26 juillet 2019, Mme [Z] lui a répondu que s’il souhaite souscrire l’option Vol, ils peuvent procéder aux installations nécessaires, non obligatoires la concernant (barreaux/serrures).

Par courrier du 2 août 2019, elle lui a indiqué que le devis qu’il a adressé ne correspond pas à l’utilisation d’une maison louée à titre d’habitation lui rappelant que selon le bail, il ne peut recevoir du public à des fins professionnelles et que les bloc BAES dont il parle ne peuvent être installés (signalisations lumineuses de type Entrée/Sortie destinées au public). Elle précise que sur sa demande de réparation de la porte d’entrée et du volet endommagés, seul le volet a été réparé comme ayant été seul endommagé.

Par courrier du 8 août 2019, Mme [X] rappelle à Mme [C] qu’elle s’était engagée à changer les serrures suite aux évenements subis dans la maison. Elle rappelle à Mme [C] que celle-ci a refusé de signer un avenant au bail pour un usage professionnel des lieux et que son époux a dû trouver une solution de ce fait.

Par courrier du 8 août 2019, M. [O] dit ne pouvoir encore souscrire une assurance multi-risque habitation compte tenu du fait que les portes ne sont pas conformes aux normes de sécurité et menace de saisir un conciliateur alors que le même jour, sa concubine disait à la propriétaire avoir déjà pris rendez-vous à cet effet.

Le 13 août 2019, Mme [Z] répond que s’agissant de l’assurance Okassur qu’ils évoquent, et renseignements pris avec l’assureur, il n’est pas obligatoire de prévoir une visite préalable des lieux, ni la production du contrat d’assurance du propriétaire ni le DPE qui n’est obligatoire qu’en métropole outre que l’assureur n’exige pas une fermeture 3 points à toutes les ouvertures. Elle indique qu’ils peuvent s’ils le souhaitent installer des verrous supplémentaires mais que ces travaux ne sont pas obligatoires la concernant. Elle ajoute avoir ceci dit été d’accord pour prendre à sa charge le changement des serrures mais leur rappelle qu’ils lui ont totalement interdit l’accès à la maison depuis le mois de janvier. Elle indique que sur leur exigence de remise de l’intégralité des clefs du logement, elle y a consenti ce qui fait qu’elle ne peut pas procéder ni au suivi des travaux ni au changement des serrures. Elle leur a précisé également leur avoir proposé de remettre en place le dispositif d’alarme lors de leur entrée dans les lieux mais que M. [O] s’y était fermement opposé.

Le 12 septembre 2019, Mme [Z] a informé les demandeurs que l’entreprise JP Metallerie viendra le 20 septembre prochain établir un devis pour la fabrication et l’installation de grilles de protection aux fenêtres et portes.

Par courrier du 10 décembre 2022, Mme [Z] indique que l’installation de deux portes sécurisées est payée depuis 3 ans et qu’ils ne sont pas sans ignorer que l’entrepreneur a fait faux-bon à deux reprises et qu’elle a dû entamer des démarches à son encontre, ayant déjà réglé celui-ci.

Il ressort de l’expertise judiciaire que la porte d’entrée au garage, en aluminium et vitrée sur les 3/4 avec serrure à un point n’offre pas de sécurisation suffisante en ce qu’elle est vitrée. L’expert indique qu’une serrure 3 points n’est en revanche pas obligatoire. Il relève que Mme [Z] a fait intervenir la société JP Metallerie qui devait installer 3 grilles de défense aux niveaux des fenêtres exposées et 2 volets en fer forgé avec serrures 3 points au niveau des portes de service (garage et cuisine), que si la société a bien posé les 3 grilles de défense au niveau des fenêtres, les deux portes en fer forgé n’ont pas été installées du fait de la liquidation entre temps de la société ; Mme [Z] a dû déclarer sa créance (2500 euros) au liquidateur.

Infiltrations d’eau

Par courriers des 12 novembre 2022 et 5 décembre 2022, M. [O] a écrit à Mme [Z] subir des infiltrations d’eau disant qu’elle avait pu le constater lors du passage de la société A3D (électricité) le 6 septembre 2019 où elle avait reconnu un problème d’étanchéité du toit, malgré le fait que M. [U] était intervenu pour les solutionner.

Par courrier du 10 décembre 2022, Mme [Z] répond que l’étanchéité du toit avait été réalisée avant leur arrivée dans la maison.

Par du 21 décembre 2022, Mme [Z] indique aux locataires avoir contacté des professionnels pour cette difficulté lesquels pouvaient intervenir rapidement et avant les fêtes mais qu’ils ont dit ne pas être disponibles avant le 9 janvier 2023. Elle leur a en conséquence donné par commodité les nom des entreprises qui interviendront.

Le 24 décembre 2022, Mme [X] a redit qu’ils subissent des infiltrations d’eau depuis leur entrée dans les lieux et que le problème subsiste et que des moisissures sont apparues depuis plusieurs semaines sur les murs et plafonds des chambres, l’humidité atteignant les luminaires. Elle a précisé ne pas lui avoir donné l’autorisation de donner son numéro de téléphone aux entreprises ni lui imposer la prise de rendez-vous.

Il ressort de l’expertise judiciaire que si des travaux d’étanchéité de la toiture ont bien été effectués à la demande de la propriétaire par l’entreprise FFMO (facture 14.270 euros), cette entreprise n’a pas réalisé les travaux dans les règles de l’art et doit réintervenir comme étant tenue à une obligation de résultat. Cette société n’a pas non plus nettoyé les coulures d’eau à l’intérieur de la maison après avoir décapé le toit par projections d’eau. Les travaux d’étanchéité n’ont pas été efficaces et les infiltrations persistent en lien avec la vétusté de la toiture en appenti du garage dont la pente est insuffisante, à peine 10 % contre 25 % requis.

L’expert relève des impropriétés à destination concernent uniquement le garage et la cuisine d’appoint (extérieurs au corps principal de l’habitation) du fait du défaut d’étanchéité (faute de FFMO) et des installations électriques. Il note un sol mouillé et des traces de moisissures sur les murs. Il relève que les murs porteur enterrés ne sont pas traités et que l’eau remonte par capillarité, que la couverture et le traitement des murs extérieurs sont inachevés et que l’importance des coulures entraine une impropriété à destination en lien avec la présence d’appareils électriques.

L’expert relève, par ailleurs, dans la chambre parentale, des traces d’infiltration d’eau avec trace de moisissures en allège provenant de la fenêtre dont les menuiseries ne sont pas suffisamment étanches à l’eau et à l’air, comme dans de nombreuses maisons créoles anciennes. L’impropriété à destination est modérée comme ne survenant qu’en cas de grosses pluies.

Il relève que les traces d’infiltrations dans la chambre d’enfant sur mezzanine proviennent des coulures provoquées par le nettoyage de la société FFMO qui n’a nettoyé, et qui doit réintervenir. Il relève que le jour de son expertise, il pleuvait et qu’aucune infiltration d’eau de pluie n’a été constatée.

Concernant les traces d’infiltration au plafond de la mezzanine, l’expert indique que la société FFMO doit réintervenir pour les mêmes raisons, et qu’il convient de laisser un délai à Mme [Z] pour mettre en demeure la société responsable des désordres.

L’expert précise que les pièces concernées par les infirmtrations d’eau ne sont pas les pièces principales de la maison, outre que le local relatif à la cuisine d’appoint ne figure pas dans le contrat de bail, mais uniquement dans l’état des lieux d’entrée.

Mme [Z] soutient dans ses écritures que des travaux ont été programmés par la société FFMO mais qu’elle n’a pas été en mesure de les effectuer, les locataires ayant interdit l’accès à la maison, ce que les échanges entre les parties illustrent bien selon elle. Elle ajoute que les demandeurs lui ont expressément indiqué qu’ils n’autoriseraient pas l’intervention de techniciens avant le passage d’un expert, ce qui ressort du dossier. Mme [Z] dit avoir donc été dans l’impossibilité d’effectuer les travaux, impossibilité dans laquelle les demandeurs l’ont mise sciemment dans le seul but d’obtenir gain de cause en justice alors même qu’une solution amiable était parfaitement envisageable.

Traces blanches en façade

L’expert conclut que les traces blanches en façade proviennent du traitement anti-termites par la société Application 3D. Il indique que Mme [Z] avait prévu de repeindre après le taitement mais que faute de moyens, les travaux de peinture n’ont pu être effectués dans la continuité des travaux anti-parasitaires, ce qu’elle compte faire par ses propres moyens. L’expert note que la façade est constellée de traces blanches, que ce désordre est purement esthétique.

***

Il résulte de tout ce qui précède que les désordres liées à une insuffisance du compteur électrique ont été résolus, de même que la pose de détecteurs de fumée et les travaux liés au compteur d’eau, ces derniers n’ayant pas été préjudiciables économiquement puisque la propriétaire a réglé les consommations de ses locataires.

Concernant la sécurisation des portes et fenêtres, force est de constater que Mme [Z] a fait diligence, et même au-delà de ce qui était obligatoire pour satisfaire les locataires, en faisant rapidement intervenir une société pour la pose de barrières anti-intrusions aux fenêtres et que la pose de deux portes en fer forgé avec serrures trois points, que si elle avait déjà réglé l’entreprise, les portes n’ont pu être posées du seul fait de la liquidation de la société.

Il ressort de l’expertise que le trouble de jouissance s’est surtout concentré au titre du défaut d’étanchéité du toit du garage et de la cuisine d’appoint extérieure en lien avec des travaux mal réalisés par la société FFMO, malgré une facture de 14.270 euros, et qu’une reprise est nécessaire.

S’il appartenait à Mme [Z] de solliciter de nouveau la société FFMO pour des travaux de reprise, celle-ci ne pouvant invoquer le fait du tiers eu égard à ses obligations de bailleur, il doit être indiqué que les locataires ont fait montre d’une certaine résistance vis à vis des différents travaux qu’ils ont réclamés ayant même exigé de récupérer tous les jeux de clefs. En outre, ils ont quitté le logement peu après l’expertise.

Il sera relevé que les lieux concernés par les infiltrations n’impactent aucunement les pièces principales de la maison mais seulement un garage et une cuisine d’appoint qui ne figure pas sur le contrat de bail. L’expert ne relève une impropriété à destination que du fait des installations électriques.

Il résulte de ces éléments un préjudice de jouissance mais modéré.

L’expert a relevé que les traces de coulures au niveau de la chambre d’enfant sur mezzanine et de la mezzanine (salle de jeu) proviennent des travaux de nettoyage par forte pression d’eau opérés par la société FFMO qui n’a ni protégé les lieux ni nettoyé après intervention. L’expert a pu constater, par temps de pluie, que l’eau ne rentrait pas, contrairement à ce qu’ont pu déclarer à tort les demandeurs. De cette absence de nettoyage résulte un problème esthétique qui n’empêchait nullement les preneurs de jouir des pièces concernées. Ils auraient d’ailleurs fort bien pu procéder eux-mêmes à un nettoyage et demander une réduction du loyer à ce titre, ce qui, au vu de la souplesse démontrée par la propriétaire, leur aurait été accordé.

Si l’expert a relevé un problème d’étanchéité provenant de la fenêtre de la chambre parentale quelques traces de moisissures subséquentes en dessous (en allège), les clichés montrent d’une part que les traces sont très faibles, et d’autre part que ce problème ne survient que lors de fortes pluies. Il s’agit d’une désordre modéré et limité.

Quant aux traces blanches provoquées par l’insertion de produit anti-termites dans la façade en bois, l’expert relève un simple préjudice esthétique. Les clichés montrant des traces blanches à intervalles réguliers en façade, dont la régularité atténue au demeurant l’aspect inesthétique. Le préjudice qui en résulte est extrêmement modéré et d’ailleurs, avant l’expertise, les demandeurs ne s’en étaient jamais plaints. Il n’entame évidemment en rien l’habitabilité de la maison.

Si les demandeurs soutiennent que la maison louée était impropre à l’habitation depuis leur entrée dans les lieux, le 1er décembre 2018, force est de constater qu’il n’en est rien, aucun désordre n’impactant l’habitabilité. Or, les demandeurs se sont montrés particulièrement exigents envers la propriétaire multipliant les lettres recommandées et mises en demeure alors que Mme [Z] s’est toujours montrée ouverte à la discussion et à leur écoute, comme le démontrent les pièces de la procédure.

Il sera noté qu’ils ont agi ainsi à partir du moment où Mme [Z] a refusé de changer l’objet du bail interdisant de ce fait à M. [O] d’y installer son espace professionnel.

Il ressort du dossier que les locataires n’ont pas permis certains rendez-vous, en ont exigé certains pour les différer, et ont même expressément indiqué à Mme [Z], selon un mail de M. [O] daté du 30 novembre 2023, qu’ils n’auraient pas dû accepter qu’elle engage certains travaux en ce que cela a pu effacer des preuves, ce qui n’a aucun sens -l’expertise montrant bien que rien de tel n’a été entrepris- .

Ils ont, en outre, expressément écrit qu’ils ne souhaitaient recevoir aucun professionnel chez eux tant que l’expert judiciaire n’était pas intervenu.

Mme [Z] dit que l’obstruction qu’ils ont faite constitue une faute à retenir à leur encontre qui doit les priver de l’indemnisation qu’ils réclament, d’un montant en outre particulièrement exhorbitant. Elle demande, à défaut, de ne retenir une somme de 1000 euros au titre d’un préjudice de jouissance s’il en était retenu un.

Mme [Z] fait état d’un mail de M. [O] dans lequel il indique à [V] [Z] (la fille de Mme [Z]) que toutes les poursuites peuvent s’arrêter et qu’ils quitteront les lieux s’il est convenu d’un arrangement amiable. Il précise qu’avant que ne démarrent les hostilités, un accord reste possible s’ils reçoivent en dommages et intérêts de l’agence mandataire la somme de 4000 euros, de [V] [Z], la somme de 4000 euros et des deux entreprises impliquées, la somme de 1500 euros chacune. Il a précisé qu’une astreinte coûterait en effet plus cher à sa mère outre les frais d’avocat que celle-ci devrait alors engager et que sa mère pourrait voir un huissier débarquer chez elle et saisir ses biens personnels si elle se trouvait en incapacité de payer.

Cet écrit, intitulé curieusement “Proposition de conciliation” et adressé à deux personnes, [V] [Z] et M. [Y] [P], mais non curieusement à Mme [Z], la principale intéressé, débute par une accusation de collusion et d’escroquerie de la part de Mme [Z] eu égard à une entente secrète entre elle et différentes sociétés. Il est indiqué que les entreprises ont rédigé des faux, de faux devis, de fausses factures, actes pour lesquels Mme [Z] encourt des sanctions pénales, les faux ayant été produits selon eux devant l’expert. Ils disent que [V] [Z] qui a représenté sa mère devant l’expert risque aussi des sanctions pénales et qu’elle peut être condamnée à des dommages et intérêts qu’ils n’hésiteront pas à demander en plus. Ils disent ainsi pouvoir entamer des poursuites en justice, et ce gratuitement entre les mains du procureur de la République.

Mme [Z] indique qu’en dehors d’être agressif, ce message constitue en réalité une tentative manifeste d’intimidation, ce qui est parfaitement exact et ce qui interroge quant à la finalité exact de toutes les démarches des demandeurs qui semble en réalité des plus financières. Si leurs demandes au titre d’un accord amiable sous contrainte s’élevait en tout à 9000 euros, force est de constater que les demandeurs réclament à présent 15.000 euros. Mme [Z] dit qu’ils ont instrumentalisé le litige, ce que leur démarche préalable permet assez clairement de démontrer. Ils ne font, curieusement, plus état des accusations qu’ils ont proférées dans leur mail s’apparentant à un véritable chantage.

Les demandeurs ont, en effet, tenté de se faire justice à eux-même en utilisant des moyens de pressions intolérables sur la base d’une prétendue proposition de négociation, dont le contenu dépasse très largement un conflit locatif entre des parties défendant leurs intérêts de manière normalisée et correcte alors que la loi prévoit que les conflits sont réglés par un juge et non par de telles méthodes.

Cette attitude aurait pu d’ailleurs constituer un motif de résiliation du bail à leurs torts exclusifs, des relations contractuelles normalisées ne pouvant perdurer à la suite de telles menaces.

A l’issue d’une longue procédure, force est de noter qu’en définitive, les désordres relevés par l’expert sont assez mineurs. L’impropriété à destination ne concerne en effet que des locaux extérieurs à l’habitation principale, dont une cuisine d’appoint non incluse au titre du contrat de bail. Dès lors, si un trouble de jouissance a existé, il n’a été que très modéré en ce qui concerne ces locaux extérieurs, des infiltrations d’eau de la fenêtre de la chambre principale qu’à l’occasion de fortes pluies, et très limité quant aux traces de coulures inesthétiques au niveau de la mezzanine des suites du nettoyage à haute pression de la toiture et quasi-inexistant quant aux points blancs en en façade résultant du traitement anti-termites.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le logement était parfaitement habitable. Aucun désordre n’impactant l’habitabilité. Ils l’ont d’ailleurs habité durant 68 mois et n’ont donné congé qu’à compter du moment où ils ont eux-mêmes reçu un congé pour reprise, ce qui démontre qu’ils n’avaient en réalité aucune intention de partir.

Les demandeurs ne démontrent pas que Mme [Z] a failli puisque celle-ci s’est montrée systématiquement réactive, à l’écoute et de bonne volonté. A l’inverse, ils ont freiné l’avancée de travaux qu’ils réclamaient pourtant de manière réitérée, ont bloqué l’accès au logement, ces éléments constituant une faute.

Il ressort du dossier que les demandeurs ont, entre outre, déjà bénéficié d’un loyer peu excessif comme négocié à 1000 euros charges comprises eu égard aux travaux, avoir déjà été dédommagés en ce que Mme [Z] leur a accordé un mois de loyer offert après leur entrée dans les lieux compte tenu des des désagréments en conséquence desdits travaux.

Il résulte de tout ce qui précède que l’indemnisation, somme toute minimine, qu’ils auraient pu percevoir outre celle déjà reçue, ne saurait être accordée eu égard à leur comportement fautif.

Ils seront dès lors déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur la restitution du dépôt de garantie

La défenderesse dit avoir donné congé aux preneurs via son mandataire, le 29 mars 2024, aux fins de reprise du logement par sa fille mais que, par courrier du 28 juin 2024, les locataires ont donné eux-mêmes congé ce qui a donné lieu à un état des lieux le 31 juillet 2024.

Les demandeurs disent avoir restitué les clefs le 31 juillet 2024, jour de l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, et que le 1er octobre 2024, à l’expiration du délai de 2 mois, Mme [Z] ne leur avait pas restitué le dépôt de garantie, ce dont qu’ils demandent donc (1000 euros), outre une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 1er octobre 2024.

Mme [Z] dit avoir adressé aux demandeurs une lettre expliquant les sommes retenues, à savoir le remplacement de la boîte aux lettres (57,90 euros), la vidange de la fosse septique (377,90 euros) qui était à leur charge de même que le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (1063,15 euros), sommes qu’elle dit avoir exposées et qui dépassent le montant de 1000 euros (pièce n° 4 défenderesse).

Il ressort de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement. La vidange de la fosse septique est considérée comme un entretien courant. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est également à régler par le locataire durant la vie du bail. Les demandeurs reconnaissent que les frais relatifs à la boîte aux lettres sont dus.

Ils seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Sur les autres demandes

Les demandeurs conserveront à leur charge les frais irrépétibles et dépens par eux engagés.

Mme [Z] sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3000 euros au titre de de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient toutefois de ramener cette somme à de plus justes proportions et de condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais non répétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente des contentieux de la protection,

Statuant, publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de constat formées par [I] [H] [Z] ;

RETIENT une faute à l’endroit de [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] ;

DEBOUTE en conséquence [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] de leur demande indemnitaire au titre des désordres modérés ayant impacté le logement situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 11] et donné à bail le 1er décembre 2018 par [I] [H] [Z] ;

DEBOUTE [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] de leur demande de restitution du dépôt de garantie majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 1er octobre 2024 ;

LAISSE à [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] la charge des frais irrépétibles et des entiers dépens par eux engagés ;

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00402 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHMB – /

CONDAMNE in solidum [D] [W] [K] [O] et [R] [G] [S] [E] à payer à [I] [H] [Z] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la greffière,

La greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,