TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 139/2025

N° RG 25/00047 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7MF

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

29 Juillet 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[F]

C/

— Mme [B] épouse [N] [J]

— M. [N] [Z]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— Mme [B] épouse [N] [J]

— M. [N] [Z]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Dont le siège est : 12 avenue des Brichères – BP 357 – 89006 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— Madame [B] épouse [N] [J]

Née le 25 Octobre 1988 à MIGENNES (89)

Nationalité Française

Demeurant : 20 Ter avenue Denfert Rochereau – Logement 02/01 – 89000 AUXERRE.

Non comparante, ni représentée.

— Monsieur [N] [Z]

Né le 03 Septembre 1987 à TONNERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 20 Ter avenue Denfert Rochereau – Logement 02/01 – 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 2 mai 2017, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N], un logement sis 20 Ter avenue Denfert Rochereau, Logement n° 02/01 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 446,75 euros pour le logement, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploits de Commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] au paiement de la somme provisionnelle de 4 427,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025 ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives ;

— condamner Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais d’assignation, ainsi qu’à la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 4 427,39 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

* * *

À cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise la créance à la somme de 6 077,14 euros. Il indique que Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] ont effectué trois versements de 1 000 euros chacun les 30 décembre 2024, 7 février 2025 et 2 mai 2025. Il précise que les locataires subissent un supplément de loyer car ils n’ont pas répondu à un questionnaire.

Monsieur [Z] [N], comparaissant en personne, indique avoir pris attache avec le bailleur pour l’informer des différents problèmes qu’il rencontre dans le logement. Il explique que l’ADIL est intervenue et qu’elle a indiqué que des travaux étaient nécessaires sur le mur touché par la moisissure. Il précise qu’il a cessé de régler le loyer lorsque l’OAH lui a indiqué qu’il ne ferait pas lesdits travaux. Il ajoute qu’il ne peut pas rester dans le logement en raison des champignons présents. Monsieur [Z] [N] dit qu’il perçoit un salaire de 1 700 euros mensuels et que son épouse perçoit un salaire de 1 000 euros mensuels.

Madame [J] [B] épouse [N], régulièrement citée à étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [J] [B] épouse [N] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 mai 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 29 novembre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 11 mars 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois d’août 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, portant sur la somme de 3 473,15 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 29 janvier 2025.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

A l’audience, Monsieur [Z] [N] indique ne pas vouloir se maintenir dans le logement et ne fait aucune proposition de délais de paiement.

Madame [J] [B] épouse [N] ne s’est pas présentée à l’audience pour exposer sa situation ou pour formuler une demande de délais.

Ainsi, les défendeurs ne justifient pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de leur dette.

En conséquence, étant devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] seront expulsés du logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] restent devoir la somme de 6 077,14 euros au 20 mai 2025.

Cependant, la somme sollicitée par le bailleur au titre du commandement de payer pour 157,93 euros, et qui apparaît sur le décompte sous la dénomination de « quittancement complémentaire février » doit être considérée comme des dépens et non comme une créance de loyer, de même que la somme de 37,12 euros sollicitée au titre des frais d’assignation et qui apparaît sur le décompte sous la dénomination de « quittancement complémentaire mars ». Ces sommes seront retranchées du total dû.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [N] indique à l’audience qu’il a cessé de régler le loyer lorsque le bailleur lui a indiqué qu’il n’effectuerait pas les travaux préconisés par l’ADIL.

Toutefois, la nécessité de réaliser des travaux n’est étayé par aucune pièce probante. De plus, Monsieur [Z] [N] ne peut se prévaloir de l’inexécution de travaux de remise en état pour refuser le paiement des loyers échus. En effet, seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer les locataires du paiement du loyer. Or, il n’est pas discuté que Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] occupent toujours le logement et ces derniers ne démontrent pas le caractère inhabitable du logement.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, il ressort de l’assignation délivrée le 11 mars 2025 que les locataires sont mariés, dès lors ils seront solidairement tenus de la dette locative en vertu de l’article 220 du Code civil.

En outre, le contrat de bail signé par les locataires en date du 2 mai 2017 fait mention d’une clause de solidarité à l’article 1er aliéna 3.

Par conséquent, Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 5 882,09 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT et Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N], pour le logement situé au 20 Ter Avenue Denfert Rochereau, Logement n° 02/01 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNONS à Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’ E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, aux frais et risques de Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 5 882,09 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-deux euros et neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [N] et Madame [J] [B] épouse [N] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,