TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Procédure orale

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 180/2025

N° RG 25/00026 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7FY

JUGEMENT DU :

16 Mai 2025

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES « SDC RÉSIDENCE GALLIENI »

Représenté par son Syndic en exercice, la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Représenté par M^e Benjamiin JAMI de la SELARL BJA

C/

— Mme [T] [X]

— M. [T] [V]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES « SDC RÉSIDENCE GALLIENI »

Représenté par son Syndic en exercice, la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

Dont le siège est : Avenue Delacroix – Rue Renoir – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, Avocat au Barreau de PARIS, substitué par M^e Thierry FLEURIER, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEURS :

— Madame [T] [X]

Demeurant : Dernière adresse connue : 188 rue de Chevrières – 60680 GRANDFRESNOY.

Non comparante, ni représentée.

— Monsieur [T] [V]

Demeurant : Dernière adresse connue : 188 rue de Chevrières – 60680 GRANDFRESNOY.

Non comparant, ni représenté.

Le :

Copies exécutoire et certifiée conforme délivrée à :

— M^e JAMI Benjamin

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] sont propriétaires des lots n° 46 et 93 au sein d’une copropriété dénommée « SDC RÉSIDENCE GALLIENI » sise Avenue Delacroix et Rue Renoir à AUXERRE (89000).

Les charges votées en assemblées générales annuelles des 13 janvier 2021, 11 janvier 2022, 2 mars 2023 et 6 janvier 2024 ont fait l’objet d’appels de fonds, au titre de provisions sur charges et de fonds de travaux.

Suivant courriers recommandés avec accusés de réception des 12 mai 2022 et 18 mars 2023 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « SDC RÉSIDENCE GALLIENI » a , par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] de payer la somme de 1 904,99 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 mai 2022, et la somme de 1 183,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 13 mars 2023.

Par ordonnance en date du 15 avril 2024, le Juge du tribunal judiciaire d’AUXERRE a homologué le constat d’accord établi par conciliateur de justice entre le Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE GALLIENI et Monsieur [V] [T], par lequel ce dernier s’était engagé à payer la somme de 3 710,51 euros, correspondant aux charges de copropriété entre le 1er avril 2021 et le 15 février 2024, au moyen de dix mensualités de 371,05 euros.

Suivant exploits de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires SDC RÉSIDENCE GALLIENI, représenté par son syndic la SAS LAMY, a fait assigner Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] à lui payer la somme de 6 444,27 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse);

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] à lui payer la somme de

2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

— condamner Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] à lui payer la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pour expliquer que Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] sont défaillants dans le paiement des charges de copropriété. Il ajoute que le comportement des défendeurs est répétitif et injustifié et que leur résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distincts de celui compensé par les intérêts moratoires en ce que la copropriété a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Il ajoute que le comportement des défendeurs a abouti à l’obligation pour lui de faire l’avance de la somme du par les défendeurs.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mars 2025.

* * *

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires « SDC RÉSIDENCE GALLIENI » régulièrement représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 8 740,49 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 25 février 2025, ce dernier communiquant un relevé de compte de copropriétaire et le dernier procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 février 2025.

Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T], cités par procès-verbal de recherches infructueuses et lettres recommandées avec accusé de réception revenue avec la mention « Non réclamée – Retour à l’envoyeur », n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cités, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] n’ont pas comparu. Il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale

1) Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu des articles 14-1 et 14-2 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi qu’aux travaux, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Ainsi, si l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

Le Syndicat des copropriétaires a l’obligation d’après l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa version modifiée par la loi ELAN d’adresser, pour l’exécution du budget prévisionnel, à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible en fonction du budget prévisionnel et pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété en date du 19 décembre 2024 permettant d’établir que Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] sont propriétaires de deux lots de copropriété n° 46 et 93 dans l’immeuble ;

— le règlement de copropriété/état descriptif de division de l’immeuble dressé par Maître [D] les 1er décembre 1964 et 10 février 1966 ;

— le contrat de syndic prenant effet à compter du 1er avril 2022 et arrivant à échéance le 31 mars 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 janvier 2021, à laquelle Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] étaient absents, approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, d’après les termes des résolutions 4, 6 et 7 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 11 janvier 2022, à laquelle Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] étaient absents, approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, d’après les termes des résolutions 5, 9 et 10 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 2 mars 2023, à laquelle Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] étaient absents, approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, d’après les termes des résolutions 5, 7 et 8 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 6 janvier 2024, à laquelle Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] étaient absents, approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, d’après les termes des résolutions 5, 9 et 10 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 février 2025, à laquelle Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] étaient absents, approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, d’après les termes des résolutions 5 et 9 ;

— les comptes individuels de charges pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre2023 ;

— les appels de provisions sur charges trimestrielles du 1er avril 2021 au 31 décembre 2024 ;

— les appels de fonds travaux en date du 1er février 2022, 1er juin 2023, 1er avril 2024 et 1er juillet 2024 ;

les mises en demeure ;

— l’extrait de compte copropriétaire pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024 établi à la date du 17 décembre 2024.

De l’examen de ces pièces, il ressort que :

— le syndicat de copropriétaires agissant pour son syndic justifie de son habilitation en ce sens et qu’il a bien adressé plusieurs mises en demeure aux débiteurs défaillants démontrant ainsi que ces derniers ont bien été informés des sommes dues et ce, de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale, laquelle rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires;

– les budgets prévisionnels et les comptes des exercices entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2025 sur la base desquels sont présentés les appels de provision sur charges ont été régulièrement approuvés en assemblés générales, rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ;

– les appels de provision des charges, les appels de fonds travaux et le relevé de compte copropriétaire fournis justifient la somme demandée et ce, également de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale.

En respect du principe du contradictoire, le décompte établi à la date du 25 février 2025 et remis à l’audience ne saurait toutefois être pris en compte en l’absence de comparution de Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] et faute pour le demandeur d’avoir notifié le montant actualisé de sa demande aux défendeurs. Ce décompte ne sera donc pas pris en compte au titre d’une actualisation des demandes, sauf à préciser qu’il permet de constater qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Par ailleurs, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais, ceci pour un total de 2 201,73 euros. Le montant des sommes dues au titre des frais sera envisagé ci-après dans le cadre des sommes dues comme nécessaires au recouvrement.

Au regard de ces éléments, le Syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] n’ont pas acquitté dans leur intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 242,54 euros (hors frais).

2) Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de contentieux », ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En application de l’article précité, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires inclut dans son décompte des sommes dues, des frais de plusieurs ordres sous les dénominations suivantes : « Mise en demeure par LRAR ALUR » (52 euros)« , »[O] Dernier avis avant poursuite« (53,17 euros) »Facture – Frais commandement de payer" (120 euros), « [O] COMMANDEMENT DE PAYER » (54 euros) ? « COMMANDEMENT DE PAYER [R][B] » (150,78 euros), « Facture – VACATION COMMANDEMENT DE PAYER » (132,60 euros), « PASSET DEGRUSON CDT DE PAYER » (141,82 euros), « Facture – Vacation assignation » (265,20 euros), « HONORAIRES AVOCAT CONCILIATION » (300 euros) et « PASSET DEGRUSON SIGNIFICATION ORDONNANCE » (91,45 euros), pour un montant total de 1 361,02 euros.

Au regard des pièces produites, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des premiers frais de mises en demeure à hauteur de 9 x 52 euros, soit 468 euros, qui constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, étant précisé que leur montant est conforme au contrat de syndic.

En revanche, les frais relatifs aux commandements de payer sont compris dans les dépens tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile, de telle sorte qu’ils ne constituent pas les frais dont le propriétaire est redevable en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres frais, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aussi ils ne sauraient être pris en compte en ce qu’ils ne justifient pas d’un travail réel effectué par le syndic, qui excéderait de surcroît, notablement ses diligences ordinaires lesquelles sont déjà rémunérées par le syndicat des copropriétaires de manière forfaitaire, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils seront donc écartés des sommes dues.

Le Syndicat des copropriétaires justifie donc que Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] doivent s’acquitter de la somme de 9 x 52 euros, soit 468 euros, au titre des frais nécessaires au recouvrement.

3) Sur le montant total des sommes dues

Au regard des développements précédents, il convient de condamner solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] au paiement de la somme totale de 4 710,54 euros, au titre des charges (représentant 4 242,54 euros) et des frais (représentant 468 euros) dus à la date du 17 décembre 2024, provision pour charges du 1er trimestre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. La capitalisation annuelle, de droit, sera également accordée.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires « SDC RÉSIDENCE GALLIENI » une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’absence de demande à ce titre, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC RÉSIDENCE GALLIENI, représenté par son Syndic, la SAS LAMY, sis Avenue Delacroix – Rue Renoir à AUXERRE (89000), la somme de 4 710,54 euros (quatre mille sept cent dix euros et cinquante-quatre centimes) au titre des charges et frais arrêtés à la date du 17 décembre 2024, provision pour charges du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires SDC RESIDENCE GALLIENI, représenté par son Syndic, la SAS LAMY ;

CONDAMNE Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires SDC RESIDENCE GALLIENI, représenté par son Syndic, la SAS LAMY, la somme de 400 euros (quatre cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [X] [T] et Monsieur [V] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,