TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 88/2025

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C6LT

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

13 Mai 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[O]

C/

— M. [D] [I] [T]

— Mme [L] épouse [D] [B] [Y] [R]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M. [D] [I]

— Mme [L] épouse [D] [B]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Février 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Demeurant: 12 avenue des Brichères BP 357 89006 AUXERRE

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [D] [I] [T]

Né le 17 Septembre 1966 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 7 avenue Ingres – Logement 07/23 – 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

— Madame [L] épouse [D] [B] [Y] [R]

Née le 21 Mars 1974 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 7 avenue Ingres – Logement 07/23 – 89000 AUXERRE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 11 février 2016, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] un logement sis 7 avenue Ingres, Logement 07/23 à AUXERRE (89), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 392,37 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Le contrat de bail comprend une clause de solidarité inscrite en première page du bail à titre liminaire.

Par exploit d’huissier de justice en date du 24 décembre 2024, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] au paiement de la somme provisionnelle de 2 824,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives ;

— condamner Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] à payer la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement délivré le 27 septembre 2024 et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevable de la somme de 2 824,05 euros.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 février 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 3 084,01euros au 24 février 2025.

L’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT déclare être favorable à l’octroi de délais de paiement sur la base du montant proposé par la locataire.

Il a été donné lecture de l’enquête sociale transmise au tribunal le 7 février 2025.

Madame [B] [L] épouse [D], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois, en plus du loyer courant. Elle explique percevoir 839 euros d’allocation France Travail et 460 euros de la CAF par mois pour des charges évaluées à 1 000 euros, loyer inclus. Elle dit avoir versé deux fois 410 euros au mois de janvier et de février 2025. Elle dit rechercher activement un emploi.

Monsieur [I] [D], régulièrement cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 13 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 211 février 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 26 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 février 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 24 décembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois e mars 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, portant sur la somme de 1 908,75 euros.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que les locataires ne s’exposent à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 28 novembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs obligent chacun d’eux à toute la dette.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] restent devoir la somme de 3 221,35 euros à la date du 24 février 2025, somme restant due après déduction des deux versements de 410€ intervenus après la délivrance de l’assignation, le 3 janvier 2025 puis le 3 février 2025.

De plus, il ressort de l’enquête sociale que les locataires sont mariés et liés par ailleurs par une clause de solidarité figurant au contrat de bail.

Néanmoins, la somme sollicitée par le bailleur au titre du commandement de payer pour 137,34 euros doit être considérée comme des dépens et non comme des créances de loyer. Cette somme sera retranchée du total dû.

Par conséquent, Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] seront solidairement condamnés par provision au paiement de la somme de 3 084,01 euros au titre de l’arriéré locatif.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 211 février 2023, prévoient que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, la locataire déclare à l’audience vouloir solder sa dette locative et propose de payer la somme de 30 euros par mois, en plus du loyer courant.

D’après l’enquête sociale, les ressources de Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] sont estimées à 1 303 euros mensuels pour des charges évaluées à 1 052 euros par mois, loyer inclus. Le rapport explique aussi que le couple rencontre des problèmes de santé ayant des répercussions négatives sur leurs ressources.

En outre, l’examen du décompte locatif atteste le fait que les locataires se sont acquittés d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 211 février 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet, la locataire a effectué deux versements pour un montant total de 820 euros les 3 janvier et 3 février 2025 attestant de sa volonté de faire face à son obligation de payer le loyer courant. La reprise de ce paiement est également de nature à permettre au couple de percevoir de nouveau l’APL, élément propre à faciliter l’apurement de la dette locative, en venant diminuer le loyer résiduel.

Ainsi, au regard de la proposition faite par la locataire à l’audience, de sa capacité financière, des versements effectués, de l’accord du bailleur à l’octroi de délai de paiement, il convient d’autoriser Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] à s’acquitter solidairement de leur dette par des versements mensuels de 30 euros, en plus du montant du loyer courant, jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT d’une part, et Monsieur [I] [D] et Madame [B] [D] d’autre part, le 11 février 2016, pour le logement situé au 7 avenue Ingres, Logement 07/23 à AUXERRE (89, sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [D] et Madame [B] [D] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 3 084,01euros (trois mille quatre-vingt-quatre euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 février 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [I] [D] et Madame [B] [D] à s’acquitter solidairement de cette somme par mensualités de 30 euros (trente euros) chacune, en plus du versement du loyer courant, jusqu’à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— l’expulsion de Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] et de tous occupants de leur chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT aux frais et risques de Monsieur [I] [D] et Madame [B] [L] épouse [D] ;

CONDAMNONS en outre solidairement, dans ce cas, Monsieur [I] [D] et Madame [B] [D] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [B] [D] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [D] et Madame [B] [D] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,