TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2025 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2025

N° RG 24/04822 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5THA

PARTIES :

DEMANDEURS

S.C.I. HORIZON

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Hakim DAIMALLAH de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [R] épouse [E]

née le 12 Décembre 1967 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Hakim DAIMALLAH de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [L] [F]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Hakim DAIMALLAH de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [X]

né le 17 août 2007 à [Localité 15] (TUNISIE) – devenu majeur en cours de procédure

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Hakim DAIMALLAH de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [C]

né le 13 décembre 1953 à [Localité 13] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 14]

représenté par Maître Hakim DAIMALLAH de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [B]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hakim DAIMALLAH de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice, la SELARL AJASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en son établissement marseillais sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 11]

prise en son établissement marseillais sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Marie-dominique POINSO-POURTAL de l’AARPI POINSO POURTAL – VILLATTE DE PEUFEILHOUX, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Par ordonnance en date du 9 octobre 2018, le président de ce siège a désigné la SELARL d’administrateurs judiciaires AJASSOCIES, prise en la personne de Maitre [G] [U] et de Maitre [O] [I], en qualité d’administrateurs provisoires du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], sur le fondement de l’article 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965. Cette mission à été prolongée par ordonnances successives d’une durée d’un an, la dernière datant du 12 septembre 2024 à effet au 9 octobre 2024.

L’immeuble a fait 1'objet d’un arrêté de péril imminent de la ville de [Localité 17] du 16 décembre 2020, faisant suite à un arrêté du 02 décembre 2020, interdisant pour raisons de sécurité l’occupation et l’utilisation du salon de coiffure au rez-de-chaussée et l’appartement du premier étage, première porte de droite côté cour.

Par arrêté de mise en sécurité du 24 janvier 2022, la ville de [Localité 17] a mis en demeure

« les copropriétaires » d’effectuer divers mesures et travaux de réparations dans un délai de 8 mois.

*

Par assignation du 10.01.2025, [A] [E] née [R], prise en sa qualité de représentante de l’indivision [R], [W] [X], pris en la personne de son représentant légal [T] [X], LA SCI HORIZON, [H] [C] et [P] [B] ont fait attraire :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représenté par son administrateur judiciaire provisoire la SELARL AJASSOCIES,

LA SELARL AJ ASSOCIES, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 29-1, le décret du 17 mars 1967, en particulier ses articles 62-1 à 62-15, le décret du 23 mai 2019, en particulier ses articles 1 à 3, le Code de procédure civile, en particulier ses articles 145, 700, 834 et 835, le Code civil, en particulier ses articles 1240, 1241 et 1992, demandent de :

«  D’ORDONNER à la SELARL AJASSOCIES de communiquer le rapport établi par Monsieur [M] aux fins de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 24 janvier 2022 ainsi que sa date de communication à la ville de [Localité 17], des mesures prescrites par ledit arrêté pour sa mainlevée, et la date de passage de services de la ville de [Localité 17] aux fins de constat de la réalisation desdites mesures ou, à défaut, d’indiquer les obstacles à

cette communication, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

D’ORDONNER à la SELARL AJASSOCIES de communiquer l’intégralité de ses échanges avec l’ANAH relatifs au financement des travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 24 janvier 2022 ou, à défaut, d’indiquer les obstacles à cette communication, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

D’ORDONNER à la SELARL AJASSOCIES de communiquer les noms et coordonnées de l’assureur de la copropriété, ainsi que les contrats d’assurance de la copropriété ou, à défaut, d’indiquer les obstacles à cette communication, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

D’ORDONNER à la SELARL AJASSOCIES de communiquer la déclaration à l’assurance de la copropriété des désordres constatés par le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la suite des visites réalisées les 19 avril 2024 et 24 avril 2024 ou, à défaut, d’indiquer les obstacles à cette communication, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

D’ORDONNER à la SELARL AJ ASSOCIES de déclarer à l’assurance de la copropriété tous les désordres constatés par le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la suite des visites réalisées les 19 avril 2024 et 24 avril 2024 ou, à défaut, d’indiquer les obstacles à cette déclaration, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

D’ORDONNER à la SELARL AJASSOCIES de mettre en œuvre des travaux aux fins de remédier aux désordres constatés par le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la suite des visites réalisées les 19 avril 2024 et 24 avril 2024 ou, à défaut, d’indiquer les obstacles à cette mise en œuvre, dans un délai de huit jours à compter de la signification du

jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

D’ORDONNER à la SELARL AJASSOCIES de communiquer les factures des interventions réalisées sur la toiture mises à leur charge, les justificatifs des sommes mises à leur charge dans la balance générale au 30 avril 2024, de tous les éléments afférents aux mesures adoptées pour redresser la situation financière du SDC, depuis le 9 octobre 2018 jusqu’au jour de la signification de l’assignation, tous les documents comptables afférents à la gestion de l’immeuble, depuis le 9 octobre 2018 jusqu’au jour de la signification de l’assignation, ou à défaut d’indiquer les obstacles à cette communication, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

DE DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission habituelle en la matière, et notamment de:

Se rendre sur les lieux et les visiter ;

Convoquer et entendre les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

Recueillir les observations des parties, entendre le cas échéant tout sachant ;

Dire si un danger imminent menace l’immeuble ;

Le cas échéant, de constater et décrire les travaux qui seraient encore nécessaires pour remédier au danger imminent qui menacerait l’immeuble, et donc obtenir la mainlevée de l’arrêté de de mise en sécurité du 24 janvier 2022, en distinguant précisément ceux qui portent sur les parties communes de ceux qui portent sur les parties privatives ;

Le cas échéant, donner son avis sur la ou les causes des désordres qui seraient constatés, ainsi que sur les personnes responsables desdits désordres ;

Le cas échéant, préconiser les travaux nécessaires à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité du 24 janvier 2022, en chiffrer le coût et la durée prévisible ;

Fournir toutes précisions, y compris chiffrées, propres à permettre au juge du fond, éventuellement saisi du litige, de déterminer les responsabilités encourues et dans quelles proportions ainsi que l’importance des préjudices de toutes natures résultant pour les concluants;

S’il y a lieu faire toutes autres constatations nécessaires, enregistrer les observations de tout intéressé et annexer à son rapport tous documents utiles ;

Soumettre son pré-rapport aux parties.

DE CONDAMNER AJASSOCIES à leur verser à chacun la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices causés par sa résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal ;

D’ORDONNER la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code civil ;

DE RESERVER leur demande de condamnation d’AJASSOCIES à la réparation intégrale des préjudices causés par ses fautes de gestion, négligences, imprudences et omissions, de la copropriété de L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8];

DE CONDAMNER AJASSOCIES à leur verser à chacun la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

DE CONDAMNER AJ ASSOCIES aux entiers dépens. »

A l’audience du 20.06.2025, [A] [E] née [R], prise en sa qualité de représentante de l’indivision [R], [W] [X], pris en la personne de son représentant légal [T] [X], LA SCI HORIZON, [H] [C] et [P] [B], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses article 9-1, 18 et 29-1, du décret du 17 mars 1967, en particulier ses articles 62-1 à 62-15, du décret du 21 décembre 2016, en particulier ses articles 1 et 2, du décret du 23 mai 2019, en particulier ses articles 1 à 3, du Code de procédure civile, en particulier ses articles 145, 700, 834 et 835, du Code civil, en particulier ses articles 1240, 1241, 1991, 1992 et 1993, demandent de :

« DE CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], à leur verser à chacun la somme de 1000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices causés par sa résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal ;

D’ORDONNER la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1343-2 du Code civil ;

DE RESERVER leur demande de condamnation de la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], à la réparation intégrale des préjudices causés par ses fautes de gestion, négligences, imprudences et omissions, de la copropriété de L’IMMEUBLE SIS [Adresse 8] ;

DE CONDAMNER AJ ASSOCIES prise en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], aux entiers dépens ;

DE CONDAMNER la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7], à leur verser à chacun la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC. »

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, désigné à cette fonction par ordonnance rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 09/10/2018, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 331 et suivants du Code de Procédure Civile, demande de :

« A TITRE PRINCIPAL,

METTRE purement et simplement hors de cause le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble

du [Adresse 9],

CONDAMNER les défendeurs à lui payer la somme de 1.200,00 € au titre de l’article 700 ainsi

que ses entiers dépens.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DONNER ACTE au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, de sa communication de pièces.

En conséquence,

JUGER satisfaite la demande des Requérants et les débouter de leur demande de communication sous astreinte. »

La SELARL AJASSOCIES, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

« Déclarer irrecevables les demandes devant le Juge des référés compte-tenu de la saisine parallèle du juge du fond de demandes strictement identiques,

Déclarer irrecevables les demandes d’injonction de communiquer et de faire formées à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES pour défaut de qualité à défendre,

Subsidiairement,

Débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes,

Dire n’y avoir lieu à référé à l’égard de la SELARL AJASSOCIES,

Condamner les requérants in solidum à payer à la SELARL AJASSOCIES la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens. »

A l’audience de plaidoirie, la présidente d’audience a relevé avec les conseils des parties qu’elle avait signé au moins une des ordonnances de prolongation de l’administrateur provisoire et invité les conseils des parties à faire savoir si ce point était de nature à leur faire douter de son impartialité.

Les conseils des parties ont indiqué oralement que cela ne leur posait pas de difficulté.

L’affaire a été mise en délibéré au 03.10.2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la fin de non-recevoir

La SELARL AJASSOCIES se prévaut de ce que le juge du fond serait saisi de sorte que le juge des référés ne serait plus compétent pour en connaitre.

[A] [E] née [R], prise en sa qualité de représentante de l’indivision [R], [W] [X] (devenu majeur), LA SCI HORIZON, [H] [C] et [P] [B] n’ont pas pris soin de répondre sur ce point.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion d’une autre formation du tribunal pour ordonner toutes mesures provisoires, mêmes conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires.

Le caractère exclusif des attributions du juge de la mise en état ne joue que si la demande est présentée au juge des référés postérieurement à la désignation du juge de la mise en état.

Le juge des référés est compétent dès lors que la demande lui avait été présentée avant la désignation du juge de la mise en état.

La SELARL AJASSOCIES se prévaut d’une assignation au fond du 11.02.2025, mais ne justifie pas de la désignation d’un juge de la mise en état à l’issue d’une assignation à l’audience d’orientation, de sorte que le juge des référés est compétent pour en connaître.

Sur la fin de non-recevoir des demandes d’injonction de communiquer et de faire formées à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES faute de qualité à défendre

En l’état où la procédure s’est présentée à l’audience, aucune demande d’injonction de communiquer ou de faire ne demeure , de sorte que cette fin de non-recevoir est devenue sans objet.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

En la présente espèce, l’appréciation d’une éventuelle faute commise par l’administrateur dans les fonctions confiées, notamment au regard de la communication, tardive ou non des pièces demandées, relève de l’appréciation du juge du fond.

La demande visant à « réserver » les demandes indemnitaires, n’est pas une prétention au sens des articles au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer dessus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il résulte des pièces versées aux débats par les demandeurs que leurs mises en demeures ont été systématiquement suivies d’une réponse étayée de l’administrateur.

Il apparaît également que la situation de blocage des travaux et que certaines dégradations sont la conséquence de l’absence de paiement des charges de copropriété de certains des demandeurs, ou d’incivilités de leurs preneurs.

Par ailleurs, le fait que les demandes soient exclusivement dirigées à l’encontre de l’administrateur, et pas du syndicat des copropriétaires, donne à penser que les copropriétaires tentent de tirer un bénéfice financier de la présente procédure.

Dès lors, il n’y a pas lieu de mettre les dépens à la charge de l’administrateur, et l’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge respective des parties qui les auront engagées.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la saisine du juge de la mise en état ;

CONSTATONS que la fin de non-recevoir des demandes d’injonction de communiquer et de faire formées à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES était sans objet à la date de l’audience ;

DISONS n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande provisionnelle et invitons les parties à mieux se pourvoir ;

DISONS que la présente ordonnance sera communiquée, à la diligence du greffe, au magistrat chargé du suivi des copropriétés en difficulté de ce siège ;

REJETONS les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge in solidum de [A] [E] née [R], prise en sa qualité de représentante de l’indivision [R], [W] [X], LA SCI HORIZON, [H] [C] et [P] [B].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 28 novembre 2025 à :

— Maître Hakim DAIMALLAH

— Maître Dorothée SOULAS

— Maître [Localité 16]-dominique POINSO-POURTAL