COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00417 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZ5M

Minute N° : 24/00472

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Décembre 2024

Copie + Copie exécutoire délivrés à :SCI CAPVILLA

Copie délivrée à :M. PAUDICE-PREFECTURE

le :17/12/2024

DEMANDEUR

S.C.I. CAPVILLA prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M.[V] [R] (gérant) lui-même représentée par Mme [V] [C] (sa fille) muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [F]

né le 02 Mars 1979 à [Localité 6] (ITALIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2021 (faisant suite à un premier bail conclu entre les mêmes parties le 29 juin 2018, du fait de la modification de la consistance du logement loué et du montant du loyer et des charges) la SCI CAPVILLA a consenti à [F] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 680 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Par exploit du 25 avril 2024, la SCI CAPVILLA a fait délivrer à [F] [X] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 4.880,20 euros outre les frais.

Faute de régularisation dans les délais impartis, et par exploit délivré le 30 juillet 2024, la SCI CAPVILLA a fait citer [F] [X] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif dû la somme de 4.838,40 euros, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts à taux légal ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 705 euros jusqu’à libération complète des lieux ;

— lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire est fixée à l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle la SCI CAPVILLA comparait représentée et, soutenant oralement le dossier qu’elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la somme de 4.679,00 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2024 ; elle précise s’opposer à tout délai de paiement ou délai supplémentaire pour quitter les lieux. Le représentant de la SCI explique les nombreuses difficultés rencontrées avec le locataire (nombreux appels téléphoniques, encombrement des espaces communs), ces éléments amplifiant la volonté de résilier le bail.

[F] [X] comparaît en personne. Il indique vouloir être maintenu dans le logement, le temps de solder la dette locative et de trouver à se reloger ensuite dans un logement plus adapté à la taille de sa famille ; il sollicite également des délais de paiement pour pouvoir régler la dette et propose un échelonnement de 130 euros par mois, en plus du loyer courant, sur 36 mois.

Le Diagnostic Social et Financier communiqué par la Préfecture de [Localité 8] avant l’audience reprend les mêmes éléments exposant les difficultés financières du locataire mais également sa position ambiguë vis-à-vis de la situation (refus d’un logement dans le parc social, démission d’un emploi en CDI en août 2024, absence d’augmentation de la somme versée en sus du loyer malgré une hausse importante de ses revenus sur les trois derniers mois). Un plan d’apurement a été proposé au propriétaire d’un montant de 65 euros par mois. Ce plan a été refusé par la SCI CAPVILLA mais est cependant appliqué par le défendeur depuis le mois de juin 2024.

La décision est mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu en personne, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 31 juillet 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de [Localité 8] a été saisie le 26 avril 2024, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par la SCI CAPVILLA est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI CAPVILLA que [F] [X] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis par les termes du bail, plus favorable par rapport aux nouvelles dispositions législatives, soit avant le 25 juin 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice du bailleur depuis le 26 juin 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par la SCI CAPVILLA, et de l’absence de contestation à l’audience, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée au 19 novembre 2024 est fondée à hauteur de 4.679,00 euros (hors frais d’huissier et de procédure), à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de novembre 2024 inclus et décompte arrêté au 19 novembre 2024.

3) Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge.

*

En l’espèce, il n’est pas contesté à l’audience que les derniers loyers ont été réglés, le locataire ayant exposé verser une somme supérieure à celle du loyer pour commencer à apurer la dette, ce qui se traduit effectivement par une diminution de la dette locative entre la date de l’assignation et celle de l’audience. Toutefois, si le locataire a assuré être en état de signer un CDI à compter de décembre 2024, il n’a fourni au tribunal aucun justificatif en ce sens, permettant de certifier qu’il pourra assurer des paiements supplémentaires en plus du loyer courant. Il convient également de prendre en considération le montant important de l’arriéré locatif, la durée des incidents de paiement, les premiers impayés remontant à 2022, ainsi que les difficultés de contact entre le locataire et les propriétaires. Enfin, Monsieur [F] a exposé vouloir partir du logement à terme, celui-ci n’étant pas adapté à la taille de son foyer.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient en l’espèce de rejeter la demande de délais de paiement de [F] [X].

4) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la SCI CAPVILLA à compter du 26 juin 2024, et [F] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de [F] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 26 juin 2024, [F] [X] a causé un préjudice à la SCI CAPVILLA. Il convient donc d’octroyer à ceux-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

*

En l’espèce, il convient de condamner ce dernier à verser à titre provisionnel à la SCI CAPVILLA au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 20 novembre 2024, lendemain du dernier arrêté de compte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI CAPVILLA concernant le contrat de bail du 12 décembre 2021 consenti à consenti à [F] [X] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 juin 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 26 juin 2024;

Constatons que [F] [X] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons [F] [X] à payer à la SCI CAPVILLA la somme de 4.679,00 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de novembre 2024 inclus et décompte arrêté au 19 novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Faute de départ volontaire,

Autorisons l’expulsion de [F] [X] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [F] [X] à payer à la SCI CAPVILLA à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 20 novembre 2024, lendemain de l’arrêté de compte, avec indexation ;

Disons que la présente ordonnance sera transmise à la Préfecture du [Localité 8],

Condamnons [F] [X] à payer à la SCI CAPVILLA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Condamnons [F] [X] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge