COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02715 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUFU

N° : 25/00363

DEMANDERESSE :

S.A. REGIONALE D’H.L.M. LOIR ET CHER LOGEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [I] née [C]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITION : Madame [O] [I] née [C]

le

Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 décembre 2016, SA [Adresse 9] a donné à bail à Madame [O] [I] née [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 289,38 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SA REGIONALE d’HLM LOIR ET CHER a fait signifier un commandement de payer en date du 31 janvier 2023 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 9 février 2023.

Par acte du 30 juillet 2024, SA [Adresse 9] a ensuite fait assigner Madame [O] [I] née [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

À l’audience du 3 septembre 2025, SA REGIONALE d’HLM LOIR ET CHER, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; condamner Madame [O] [I] née [C] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 10 653,28 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

À titre subsidiaire, SA [Adresse 9] demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; condamner Madame [O] [I] née [C] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 10 653,28 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

En tout état de cause, SA REGIONALE d’HLM LOIR ET CHER demande au tribunal de :

condamner Madame [O] [I] née [C] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Madame [O] [I] née [C] ; d’enjoindre à Madame [O] [I] née [C] de justifier de son assurance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, condamner Madame [O] [I] née [C] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [O] [I] née [C] aux dépens ;

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [O] [I] née [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [O] [I] née [C] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

En réponse, Madame [O] [I] née [C], comparant en personne, indique qu’elle ne peut régler une somme en sus du loyer et qu’elle va effectuer une demande de pension alimentaire. Ses ressources s’élèvent actuellement au montant du revenu de solidarité active.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025, Madame [I] née [C] ayant été invité à faire parvenir avant le 16 septembre 2025 un relevé de ses droits auprès de la Caisse d’allocation familiale et le bailleur un décompte actualisé avant le 22 septembre 2025.

Par courrier du 10 septembre 2025, le bailleur a fait parvenir un décompte actusalié, indiquant l’avoir également communiqué à Madame [I] née [C].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir et Cher par la voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, SA [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 27 décembre 2016 contient une clause résolutoire (article XVIII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2023, pour la somme en principal de 1 465,27 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 mars 2023.

Le contrat de bail est donc résilié au 31 mars 2023 et Madame [O] [I] née [C] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [I] née [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser SA REGIONALE d’HLM LOIR ET CHER, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [O] [I] née [C].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [O] [I] née [C] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 31 mars 2023 et qui sera fixé à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SA [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Madame [O] [I] née [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10 653,28 € à la date du 4 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au d’août 2025 incluse.

La défenderesse n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 10 653,28 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 465,27 € à compter du commandement de payer (31 janvier 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [O] [I] née [C] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

* Sur les demandes relatives à l’assurance

L’article 7G de la loi du 6 juillet 1989 prévoir que chaque année le locataire doit être en mesure de justifier d’une assurance le garantissant contre les risques dont il doit répondre.

La demanderesse qui sollicite la condamnation de la défenderesse à produire des justificatifs d’assurance sous astreinte .

Elle ne justifie d’aucune demande en ce sens à la locataire, avant la délivrance de son assignation.

Il n’est pas établi que la défenderesse ait communiqué les éléments sollicités alors qu’il s’agit d’une obligation essentielle découlant du bail. Il convient donc de faire droit à la demande de la SA Régionale d’HLM Loir et Cher Logement de ce chef. Le recours à une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [I] née [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA [Adresse 9], Madame [O] [I] née [C] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2016 entre SA REGIONALE d’HLM LOIR ET CHER et Madame [O] [I] née [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 mars 2023 ;

CONDAMNE Madame [O] [I] née [C] à verser à SA [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [O] [I] née [C] à verser à SA REGIONALE d’HLM LOIR ET CHER la somme de 10 653,28 € (décompte arrêté au 4 septembre 2025, incluant d’août 2025 incluse), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 465,27 € à compter du 31 janvier 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Madame [O] [I] née [C] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [I] née [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [I] née [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA [Adresse 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls deMadame [O] [I] née [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

ENJOINT à Madame [O] [I] née [C] de produire une attestation d’assurance la couvrant contre les risques locatifs pour le logement donné à bail ;

CONDAMNE Madame [O] [I] née [C] à verser à SA REGIONALE d’HLM LOIR ET CHER une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [O] [I] née [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,