COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00234 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVU7

Minute N° : 24/00460

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Décembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 6] DELTA

Copie délivrée à :Mme [Z]

le :17/12/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 6] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [P] [W], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [Z]

née le 04 Août 1965 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 19 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2018, [Localité 6] AVIGNON RESIDENCES HABITAT a consenti à [Z] [Y] et [Z] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 375 euros hors charges.

Un avenant au contrat de location a été conclu entre le bailleur et Madame [Z] [Y] le 1er janvier 2020, cette dernière déclarant conserver seule le bail initial suite au décès de Madame [Z] [V].

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 19 décembre 2023, [Localité 6] DELTA HABITAT, venant aux droits de VALLIS HABITAT, a fait délivrer à [Z] [Y] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.496,72 euros hors frais.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 08 mars 2024, [Localité 6] DELTA HABITAT a fait citer [Z] [Y] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 2.693,04 euros due au 19 février 2024

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 462,09 euros, jusqu’à départ effectif des lieux, et ce avec indexation

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire est retenue à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle [Localité 6] DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 1.926,45 euros, loyer d’octobre 2024 inclus. Elle précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire au vu de la demande de délais de paiement présentée à l’audience et de la reprise du paiement des loyers.

Madame [Z] [Y] comparait en personne ; elle expose avoir effectué un virement de 550,00 euros le 12 novembre 2024, et sollicite la possibilité de rester dans le logement et propose de verser 500 euros par mois, en plus du loyer courant pour résorber sa dette.

Le Diagnostic Social et Financier rendu par la Préfecture de [Localité 11] reprend les mêmes éléments, exposant que la locataire a du dès son entrée dans les lieux en 2020 faire face à des problèmes de santé importants (un an et demi d’hospitalisation, logue période de rééducation et de convalescence) qui ne lui ont plus permis de gérer son quotidien.

La décision est mise en délibéré au 17 décembre 2024.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] par transmission électronique enregistrée le 11 mars 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF du [Localité 11] a été saisie le 13 décembre 2023 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par [Localité 6] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Madame [Z] n’a pas contesté le montant de la dette telle qu’actualisée par le bailleur. Ce dernier a par ailleurs exposé oralement qu’un virement non comptabilisé sur le dernier décompte produit était intervenu le 12 novembre, d’un montant de 550 euros, ramenant la dette locative à la somme de 1.376,45 euros.

Ainsi, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 1.376,45 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de l’assignation.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 6] DELTA HABITAT que [Z] [Y] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail et du commandement, en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 20 février 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de [Localité 6] DELTA HABITAT depuis le 20 février 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement et du règlement du dernier loyer, et la société [Localité 6] DELTA HABITAT a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement. Elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire en cas de respect desdits délais. Si à l’audience la locataire a expliqué pouvoir verser 500 euros par mois pour apurer la dette. Toutefois, il est exposé dans le Diagnostic Social et Financier qu’elle s’engage à verser 88 euros par mois.

Dès lors, et pour ne pas mettre la locataire en difficulté, le montant de la dette et les délais légaux maximum le permettant, il y a lieu d’accorder à [Z] [Y] un délai de paiement de 15 mois, correspondant à 14 mensualités de 90 euros, et le solde restant dû à la quinzième, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance, étant précisé que Madame [Z] pourra bien sûr effectuer des versements mensuels supérieurs à cette somme si ses capacités financières le permettent.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [Localité 6] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 07 décembre 2018, modifié par avenant du 01 janvier 2020, consenti à Madame [Z] [Y] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 9] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 février 2024 ;

Condamnons [Z] [Y] à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT la somme de 1.376,45 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus et décompte arrêté au 19 novembre 2024 ;

Autorisons [Z] [Y] à se libérer de cette somme sur une durée de quinze mois par versements mensuels de 90 euros les quatorze premiers mois, le solde au quinzième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [Z] [Y] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

— Condamnons en ce cas [Z] [Y] à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [Z] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge