COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00370 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZDJ

Minute N° : 25/00133

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 18 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Dossier + Copie délivrés à :M^e VALENTIN

le :18/03/25

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [A]

né le 22 Avril 1964 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS :

ASSOCIATION TUTÉLAIRE DE GESTION désignée en qualité de curateur (curatelle renforcée) suivant jugement du 21 septembre 2022 du Tribunal judiciaire de Montpellier, de Monsieur [Z] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire VALENTIN, avocat au barreau D’AVIGNON

Monsieur [Z] [W]

né le 26 Mars 1985 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Claire VALENTIN, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

— -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 08 juin 2023, Monsieur [Y] [A] a consenti à Monsieur [Z] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 400 euros hors charges.

Il convient de noter que par jugement en date du 21 septembre 2022, le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier avait renouvelé la mesure de curatelle renforcée dont bénéficiait Monsieur [Z] [W], mesure gérée par l’Association tutélaire de gestion de Montpellier.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 12 décembre 2023, Monsieur [Y] [A] a fait délivrer à Monsieur [Z] [W] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3.070,50 euros hors frais. Ce même commandement de payer a également été délivré à l’Association tutélaire de gestion de [Localité 10], curateur du locataire.

Faute de régularisation, et par exploits délivrés les 25 et 26 juin 2024, Monsieur [Y] [A] a fait citer Monsieur [Z] [W] ainsi que l’Association tutélaire de gestion de Montpellier, en sa qualité de curateur, devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens et ce dans la huitaine de la signification de l’ordonnance ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 3.899,46 euros,

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à 460 euros jusqu’à départ effectif des lieux ;

— lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— lui payer les entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure civile ;

Après un renvoi, l’affaire est retenue à l’audience du 18 février 2025, lors de laquelle Monsieur [Y] [A] comparait représenté et sollicite le bénéfice de son assignation avec une actualisation de la dette pour un montant de 840,96 euros. Il s’oppose à des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [W] ainsi que son curateur comparaissent représentés ; Monsieur [W], soutenant oralement ses dernières écritures, conteste la dette en ce qu’elle comprend des frais d’assurance privilège ou frais bancaires ne lui incombant pas ; il demande ainsi que soit déduit du décompte la somme de 250,56 euros, et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois outre la suspension de la clause résolutoire.

Le Diagnostic Social et Financier fourni au Tribunal par la Préfecture de Vaucluse expose que la gestion du budget par le curateur de l’intéressé permettra d’assurer une continuité des paiements du loyer.

La décision est mise en délibéré au 18 mars 2025. Une note en délibérée a été fournie le 18 février 2025 par le demandeur afin de prouver l’existence du contrat d’assurance souscrit par le locataire.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 13] le 03 juillet 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 13] a été saisie le 18 décembre 2023 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par Monsieur [Y] [A] est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par Monsieur [Y] [A], la créance serait au 17 février 2025 d’un montant de 840,96 euros. Ce dernier décompte est toutefois contesté par le défendeur, qui affirme que le montant de la dette s’élève à 590,40 euros, après déduction de l’assurance privilège qu’il n’aurait pas contractée.

Par une note en délibéré du 18 février 2025, Monsieur [A], par l’intermédiaire de son conseil, a fourni un contrat d’assurance avec une date d’effet au 08 juin 2023 lui faisant souscrire une assurance privilège de FONCIA pour un montant annuel de 132,72 euros frais et taxes d’assurances compris.

De ce fait, le montant de la dette retenue sera de 840,96 euros au 17 février 2025, terme février 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de la présente décision

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Monsieur [Y] [A] que Monsieur [Z] [W] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail en l’espèce plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 13 février 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [Y] [A] depuis le 13 février 2024.

3) Sur l’expulsion et la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement et du règlement des derniers loyers courants par le locataire avec notamment un versement du 17 février 2025 pour un montant de 2.026,39 euros. Bien que le bailleur s’oppose à des délais de paiement, la situation du locataire ainsi que ses efforts de paiement permettent de lui accorder ces délais.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Z] [W] un délai de paiement de 17 mois, correspondant à 16 mensualités de 50 euros, et le solde restant dû à la dix-septième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer à Monsieur [Y] [A], à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [Y] [A] concernant le contrat de bail à effet au 08 juin 2023 consenti à Monsieur [Z] [W] portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 9]

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 13 février 2024 ;

Condamnons Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 840,96 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de février 2025 inclus et décompte arrêté au 17 février 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Autorisons Monsieur [Z] [W] à se libérer de cette somme sur une durée de dix-sept mois par versements mensuels de 50 euros les seize premiers mois, le solde au dix-septième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [W] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [Y] [A] à titre d’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [Z] [W] à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 400 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Condamnons Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Juge