COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J36E

Minute N° : 25/00065

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 04 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e FOUREL GASSER

Copie délivré à :PREFECTURE

le :04/02/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON, substitué par M^e Andrea RAFFAELLI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [J] [O]

né le 01 Janvier 1986 à [Localité 10] (CAMEROUN)

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 21 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2023, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [W] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel total de 379,20€, hors charges, contrat conclu pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit du 27 juin 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [W] [O] un commandement de payer au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 463,53€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 13 juin 2024.

Par exploit délivré le 16 octobre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [W] [O] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autorise la séquestration des biens présents dans les lieux ;

— le condamne à lui payer la somme de 2 798,64€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif ;

— le condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation indexée aux augmentations légales d’un montant égal au loyer actuel et aux charges jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— le condamne à lui payer la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire est fixée à l’audience du 21 janvier 2025, où elle est plaidée.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 2 823,83€.

Monsieur [W] [O] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision est mise en délibéré au 04 février 2025.

Monsieur [W] [O] a été cité à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 9] par voie électronique avec accusé de réception du 17 octobre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée au 21 janvier 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 02 juillet 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 27 juin 2024.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 13 janvier 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) d’un montant de 2 823,83 euros, loyer de décembre 2024 inclus.

Toutefois, l’actualisation à la hausse n’ayant pas été notifiée à Monsieur [W] [O], celui-ci ne peut se voir condamner qu’à hauteur des termes de l’assignation, soit à la somme de 2 798,64€, le surplus étant pris en charge au titre des indemnités d’occupation.

Ainsi, Monsieur [W] [O] sera condamné à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 798,64 €, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [W] [O] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti dans celui-ci, soit avant le 27 août 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 27 août 2024.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société GRAND DELTA HABITAT à compter du 27 août 2024 et Monsieur [W] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, le défendeur devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [O] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 27 août 2024, Monsieur [W] [O] a causé un préjudice à la société GRAND DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [W] [O] à verser à titre provisionnel à la société GRAND DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 1er octobre 2024, lendemain du décompte visé à l’assignation, la somme de 463,53 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [W] [O] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [W] [O] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la société GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 1 22 septembre 2023 consenti à Monsieur [W] [O] et portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 8] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 août 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 27 août 2024 ;

Constatons que Monsieur [W] [O] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 27 août 2024 ;

Condamnons Monsieur [W] [O] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 798,64 €, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés arrêtés au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [W] [O] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [W] [O] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 463,53 euros, charges comprises, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [W] [O] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons Monsieur [W] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 04 février 2025.

Le Greffier Le Juge