TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT AVANT DIRE DROIT.

le JEUDI VINGT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00105 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOAB

NUMERO MIN: 25/00020

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 06 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA COMMUNE DE [Localité 16] représentée par son Maire en exercice

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

L’ETAT

Par la Direction régionale des Finances Publiques

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Amélie DINET-GARBAY, Commissaire du Gouvernement

— ------------------------------------------

Grosse délivrée le: 20/02/2025

à : avocats

Expédition le : 20/02/2025

à : préempteur, préempté, CG + copie aux expertises

FAITS et PROCÉDURE

L’Etat est propriétaire d’un immeuble cadastré section LM n°[Cadastre 3] sis [Adresse 2] [Localité 14] [Adresse 12], sur le site « Les Grépins », d’une contenance totale de 9 395 m², à usage de centre de vacances des agents du ministère des finances, comprenant 6 bâtiments. Ce centre était géré par l’association « EPAF » comme centre de vacances jusqu’au 31 décembre 2021, avant de faire l’objet d’une décision de désaffectation et de déclassement du domaine public par décision du ministre de l’économie, des finances, de la souveraineté industrielle et numérique du 17 avril 2023, de sorte qu’il ne fait plus partie du domaine public. L’ensemble immobilier a été remis à la Direction de l’immobilier de l’Etat.

Par courrier du 14 octobre 2021, le ministère des finances a informé le maire de [Localité 16] de sa volonté de céder un certain nombre de résidences de tourisme gérées par l’association EPAF et de lancer un appel à projet de reprise permettant de continuer cette activité. Par courriers du 1er février et du 22 juin 2023, la commune a fait connaître son intérêt pour le site, qui lui permettait de mixer des logements sociaux et logements abordables en location et accession à destination des résidents locaux.

Par courrier du 25 mars 2024, reçu le 26 mars suivant, le directeur régional des finances publiques a notifié à la commune de [Localité 13], titulaire du droit de priorité en application de l’article L. 240-3 alinéa 1 du code de l’urbanisme, son intention de céder cet ensemble immobilier aux modalités suivantes, au vu d’un avis des domaines du 2 mai 2024 :

Une cession au prix de 6.400.000 euros,

Une clause d’intéressement en cas de revente du bien,

Une clause d’intéressement en cas de création de surface supprimée.

Par décision du « 24 mai 2024 », le maire de la commune de [Localité 15] a décidé de mettre en œuvre le droit de priorité dont elle dispose en application des articles L. 240-1 et suivants du code l’urbanisme sur le bien litigieux et de proposer à l’Etat un prix d’acquisition de 3 800 000 euros, outre une clause d’intéressement en cas de revente révisée à la hausse, et une clause d’intéressement en cas de création de surface de plancher supprimée dans le cas de la construction de logement sociaux. La décision propose également d’ajouter une clause de révision du prix et des clauses d’intéressement en cas de porter à connaissance relatif au PPRL et au PPRIF et/ou de modification de la règlementation en la matière.

Par courrier du « 22 mai 2024 », la commune a notifié au DRFIP la mise en œuvre de son droit de priorité aux conditions précitées.

Par courrier du 15 juillet 2024, le DRFIP a notifié à la commune son refus.

En application de l’article L. 240-3 du code de l’urbanisme, la commune de [Localité 15] a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde par courrier reçu le 30 juillet 2024 afin d’écarter la méthode d’évaluation dite du bilan promoteur aux fins de déterminer la valeur vénale du bien, de fixer à la somme de 3 800 000 euros le prix de l’immeuble appartenant au domaine privé de l’Etat cadastré section LKM n°[Cadastre 3] sis [Adresse 1] à [Localité 15] et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Suivant ordonnance du 5 septembre 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur les lieux, qui s’est tenu le 7 octobre 2024 en présence des représentants de la commune de [Localité 15] et de l’Etat, des conseils des parties et du commissaire du gouvernement et dont il a été dressé procès-verbal.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par le mémoire précité du 30 juillet 2024, la commune de [Localité 15] soutient que la date de référence prévue à l’article L. 322-52 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est le 18 février 2019, correspondant à la date à laquelle a été rendu opposable aux tiers le dernier acte approuvant le PLU de [Localité 15], soit la délibération du 18 février 2019. Elle soutient qu’à cette date, le terrain était classé en zone UD du PLU, correspondant aux zones résidentielles de la commune, peu denses, regroupant essentiellement des lotissements et quartiers à dominante pavillonnaire. Elle en déduit que le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir. Elle souligne que le terrain supporte sur une partie une bande non aedificandi (risque érosion marine), est grevé sur une partie (2155 m²) d’un Espace Boisé Classé, que 4 éléments bâtis sont protégés pour être recensés au titre de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme, qu’il est bordé à l’Est par le domaine public maritime et qu’il est situé dans le périmètre de co-visibilité avec le phare du [Localité 10], ce qui requiert un avis conforme de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Elle en déduit que ces éléments sont de nature à limiter la constructibilité du terrain. Elle ajoute que le PPRL (plan de prévention des risques littoral) fait l’objet d’une révision qui est en cours afin de déterminer une limite stricte sur l’urbanisation en fonction du recul du trait de côte et que les évolutions sont susceptibles d’impacter en tout ou partie la constructibilité du terrain et de remettre en cause sa qualification de terrain à bâtir.

Concernant son évaluation, elle exclut la méthode dite du bilan promoteur retenue par l’administration des domaines dans son avis, au regard de son caractère aléatoire et lui reproche de ne pas prendre en considération le risque lié au futur PPRL qui constitue un aléa fort d’inconstructibilité et qu’il en est de même du PPRIF (plan de prévention des risques incendie et feu). Elle ajoute que l’administration des domaines a reconnu elle-même qu’aucun programme de construction n’était précisément défini, ce qui doit écarter définitivement l’usage de cette méthode d’évaluation. Elle se fonde sur son propre expert, Mme [U] [O], qui a valorisé l’ensemble immobilier autour de 4 000 000 euros et proposé de supprimer au moins une des deux clauses d’intéressement.

Elle insiste sur son projet de réaliser des logement sociaux et aidés à court terme pour assurer la pérennité économique de la presqu’île, tandis qu’elle est largement déficitaire en matière de logements sociaux.

Aux termes de ses conclusions du 21 novembre 2024, l’Etat demande au juge de l’expropriation, à titre principal, de fixer la valeur du bien à la somme de 18 298 500 euros, par application de la méthode de récupération foncière et à titre subsidiaire à la somme de 12 633 187 euros par application de la méthode de terrain intégré correspondant à l’évaluation du bâti (centre de vacances), de condamner commune à lui verser 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions l’Etat fait valoir que la date de référence à retenir en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est la date de publication de la délibération du conseil municipal du 18 juillet 2019 approuvant le PLU de [Localité 15] et demande à ce que la commune précise cette date. A la date du 18 avril 2019, l’ensemble immobilier était situé en zone UD. S’agissant les restrictions d’urbanisme alléguées par la commune, l’Etat indique que l’Espace Boisé Classé, d’une emprise de 155 m², ne concerne que la partie basse du terrain où aucune construction n’est implantée. En ce qui concerne la zone non aedificandi de 50 mètres à compter du rivage prévue au PLU, elle n’affecte que très partiellement le bien et recouvre une partie de l’espace boisé classé. Elle en déduit que la constructibilité de la zone n’est pas affectée et la superficie de la zone peut être prise en compte dans le calcul de l’emprise au sol des constructions prévue à l’article 9 du règlement du PLU zone D qui se fait à partir de la surface de tout le terrain. Il souligne que si la commune estime que les bâtiments B, C, D et E sont protégés, la DRAC a refusé leur classement de sorte qu’ils ne font l’objet d’aucune mesure impérative et ajoute que le règlement du PLU n’impose pas leur conservation. Leur démolition est soumise à permis de démolir et leur entretien, restauration ou modification soumis à des dispositions particulières. En ce qui concerne la révision du PPRL, l’Etat rappelle que le préfet a approuvé le PPRL par arrêté du 31 décembre 2001 et que le terrain est situé en zone blanche, sans condition particulière. Elle indique que si une révision est prévue, l’article L. 322-1 du code de l’expropriation impose de tenir compte des servitudes et restrictions administratives à la date de référence, de sorte que c’est l’arrêté de décembre 2001 qui compte. L’Etat rejoint la commune sur la qualification de terrain à bâtir. En ce qui concerne la fixation du prix de cession, il fait valoir que la commune n’apporte aucun justificatif fondant sa demande ou produit un terme de comparaison non pertinent, le bien n’ayant pas les mêmes caractéristiques.

Concernant la méthode d’évaluation, l’Etat retient la méthode par comparaison, ainsi que le propose le commissaire du gouvernement. Sur la proposition du commissaire du gouvernement, retenant une méthode par comparaison dite « terrain intégré », il conteste l’application d’un abattement de 20% pour vente en bloc qu’il estime non pertinent, les bâtiments faisant certes partie d’une unité foncière mais divisible, dès lors que les bâtiments disposent chacun de leur propre chaufferie et qu’ils sont en bordure des voies et réseaux. En ce qui concerne la seconde méthode, fondée sur la « récupération foncière », il s’oppose à l’assiette de surface retenue par le commissaire du gouvernement, qui omet en outre de valoriser la surface de l’EBC et qu’il n’y a pas lieu de déduire une surface de 15% pour la réalisation de voiries internes et espaces communs à un lotissement, le projet étant futur.

A titre principal, l’Etat formule une offre sur la base de la récupération foncière. Il ne s’oppose pas à la prise en compte des frais de démolition, à condition qu’ils s’appliquent au regard de termes de comparaison de terrains nus. A titre subsidiaire il propose une évaluation à partir de la méthode terrain intégré.

Aux termes de ses conclusions du 1er octobre 2024, le commissaire du gouvernement propose une évaluation à 8 500 000 euros en valeur de terrain, déduction faite du coût de démolition qu’il évalue à 10 880 000 euros mais limitait, au vu de l’offre initiale de l’Etat, à 6 400 000 euros.

Sur la date de référence, il propose de la fixer au 18 juillet 2019. Il retient qu’à cette date, le terrain doit être considéré comme un terrain à bâtir. Il souligne qu’en application de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation, le PPRL et le PPRIF non encore adoptés, ne doivent pas être prise en compte pour l’évaluation. Il souligne que la parcelle est soumise dans un rayon de 500 mètres autour du phare du [Localité 11], inscrit aux monuments historiques le 6 novembre 2009, de sorte que toute demande d’autorisation de travaux est soumis à l’avis de l’Architecte des bâtiments de France. Il ajoute qu’un recours est en cours devant la DRAC suite à la décision défavorable relative à une demande de protection de 4 chalets existants. 2155 m² est classée en EBC. Concernant l’emprise au sol, le PLU autorise maximum 20% lorsque la hauteur n’excède pas 4,5 m au point haut de l’acrotère, 6 mètres au faîtage à partir du terrain naturel avant travaux et un rez-de-chaussée et 10% maximum lorsque la hauteur n’excède pas 6,3 m au point haut de l’acrotère, 8 mètres au faîtage à partir du terrain naturel avant travaux et un rez-de-chaussée. Sur la méthode d’évaluation, il propose d’évaluer le bien suivant la méthode terrain intégré au regard de la consistance du bien (centre de vacances désaffecté en état d’usage même s’il a subi quelques dégradations) et la méthode de récupération foncière au motif que le bien est aujourd’hui désaffecté. Il retiendra le montant le plus élevé.

Lors de l’audience du 6 février 2024, le juge de l’expropriation a interrogé les parties sur l’opportunité de désigner un expert judiciaire. En cours de délibéré, les conseils de la commune et de l’Etat ont émis un avis favorable.

MOTIVATION

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation, en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

En l’espèce, l’ensemble immobilier faisant l’objet du droit de priorité est composé du plusieurs bâtiments anciennement destinés à un usage de centre de vacances. Il est situé sur un terrain d’assiette particulièrement étendu, soumis à des restrictions de constructibilité.

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur les points suivants :

— la date de référence qui doit être fixée autour 8 février 2019 (cette date étant la date de délibération approuvant le PLU, à défaut pour la commune d’indiquer la date de publication de cette délibération la rendant opposable aux tiers)

— le classement de la parcelle en zone UD du PLU de [Localité 15],

— la qualification de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation.

L’Etat est propriétaire de cet ensemble immobilier.

Par mémoire valant question prioritaire de constitutionnalité, la commune de [Localité 15] demande au jour de transmettre à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité à la Constitution de l’article L. 240-3 du code de l’urbanisme, en ce que l’Etat, à travers la DRFIP intervient dans le cadre de cette procédure, en qualité de vendeur, d’évaluateur du bien cédé et de partie à l’instance en fixation judiciaire du prix, en qualité de commissaire du Gouvernement.

L’Etat n’a pas encore pris position sur cette demande. Néanmoins, dans l’attente de statuer sur cette question, compte tenu de la différence d’évaluation du bien objet du droit de priorité entre l’avis initial des Domaines, la commune, l’Etat et le commissaire du gouvernement, de l’importance des enjeux financiers en cause, il y lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluer le bien litigieux, aux frais avancés de la commune, demandeur à l’instance.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur le surplus et les dépens seront réservés.

***

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile et par décision mise à disposition au greffe,

Ordonne une expertise en vue de fixer le prix de cession de l’ensemble immobilier,

Commet pour y procéder Monsieur [D] [Z], Sté GEOSAT [Adresse 4], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Bordeaux, avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 15], sur le site « Les Grépins », en présence des parties et de leurs conseils ou ces derniers dûment convoqués, et du commissaire du gouvernement et recueillir leurs observations,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et entendre tout sachant,

— procéder à l’évaluation de l’ensemble immobilier, au regard des dispositions en vigueur du PLU de [Localité 15] à la date de référence, soit le 18 juillet 2019, en utilisant la méthode dite de récupération foncière et en utilisant la méthode dite « terrain intégré » au regard de l’usage de centre de vacances non exploité ; donner son avis sur la méthode la plus pertinente au regard des caractéristiques du bien évalué,

— rechercher des termes de comparaison, en veillant à produire les actes de publication du fichier immobilier s’ils ne sont pas déjà cités ou produits par les parties et le commissaire du gouvernement, ou à citer les références de publication au fichier immobilier de ces actes afin de permettre aux parties et au commissaire du gouvernement de les consulter ;

— pour la méthode de récupération foncière :

— expliciter la superficie d’assiette retenue

— expliciter le cas échéant les abattements retenus

— rechercher des termes de comparaison de terrains nus ayant les mêmes caractéristiques (superficie, zonage ayant les mêmes caractéristiques, en première ligne, sur la presqu’île du [Localité 10], [Localité 17], [Localité 9] dans d’autres régions de France pouvant présenter des caractéristiques touristiques similaires), à défaut des termes de comparaison issus de terrains bâtis,

— se faire communiquer tout devis ou estimation utile afin de chiffrer le coût des travaux de démolition,

— pour la méthode dite de « terrain intégré » :

— rechercher des termes de comparaison de villages de vacances situés en bord de mer, avec un zonage ayant les mêmes caractéristiques, en première ligne, sur la presqu’île du [Localité 10], [Localité 17], [Localité 9] dans d’autres régions de France pouvant présenter des caractéristiques touristiques similaires)

— expliciter le cas échéant les abattements retenus,

— donner son avis sur les évaluations proposées par le commissaire du commissaire, de l’Etat et de la commune de [Localité 15], y compris sur les abattements proposés,

— de manière générale, donner toutes indications utiles à la détermination du prix de cession (à l’exclusion de la méthode dite du bilan promoteur)

— établir un pré-rapport,

— recevoir les dires des parties et du commissaire du gouvernement et y donner tous éléments de réponse utiles à la mission,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 à 283 du code de procédure civile ;

DIT qu’il pourra s’adjoindre en cas de nécessité le concours d’un sapiteur de son choix, dans un domaine ne relevant pas de sa spécialité ;

Rappelle aux parties et au commissaire du gouvernement les termes de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile selon lesquels : “lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations aux réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention dans son avis de la suite qu’il aura donnée aux observations et réclamations présentées”,

FIXE à la somme de 10 000 euros la provision que la commune de LEGE-CAP FERRET devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 6 semaines, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que que le juge chargé du contrôle, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

Dit que l’expert sera saisi par l’avis que lui donnera le greffe du dépôt de la consignation, qu’il effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport définitif en double exemplaire avant le 30 juillet 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

Commet le juge de l’expropriation de la Gironde pour suivre les opérations d’expertise,

Réserve à statuer sur le surplus,

Rappelle que l’affaire se poursuit sur la QPC et est d’ores et déjà renvoyée au 20 mars 2025 à 9h30,

Réserve les dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation