COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00148 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7VJ

Minute N° : 25/00261

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Dossier + Copie délivrés à :

le :

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Mme [J] [F], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [S]

né le 10 Septembre 1998

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Amandine GORY, Vice Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 janvier 2023, GRAND DELTA HABITAT a consenti à Monsieur [B] [S] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 234,27 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [B] [S] un commandement de payer la somme totale de 1.443,06 euros selon décompte arrêté au 06 novembre 2024 correspond aux loyers et charges non réglés, ainsi que le commandement de fournir une assurance en cours de validité.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [B] [S] par acte de commissaire de justice délivré le 11 février 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2.426,90 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 20 janvier 2025,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 321,45 euros en ce compris le remboursement assurances LNA à compter du 21 janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, ladite indemnité égale au montant du loyer plus les charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir,lui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024.

A l’audience du 06 mai 2025, GRAND DELTA HABITAT, représentée, explique que le locataire est parti le 10 avril 2024 suite à un état des lieux de sortie contradictoire

Elle actualise d’ailleurs la dette locative pour un montant de 3.604,66 euros, en ce compris les frais de nettoyage, dette qu’elle considère comme contradictoire puisque mentionnée dans l’état des lieux de sortie contradictoire.

Au cours de cette audience, Monsieur [B] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 9] a été communiqué et mentionne que le défendeur est en CDI dans une entreprise de BTP mais avec des revenus instables puisque son activité est soumise aux conditions météorologiques. Durant son entretien avec le service, il a indiqué souhaiter mettre en place un échéancier de 150 euros par mois pour solder sa dette locative.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail contient en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers qui prévoit un délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser la dette locative.

GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Monsieur [S], le 20 novembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 1.443,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que ce dernier n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 21 janvier 2025 au profit du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 09 janvier 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 10 avril 2025, date de l’état des lieux de sortie du locataire, à hauteur de 3.604,66 euros. Cette dette est contradictoire puisqu’elle apparaît sur l’état des lieux de sortie signé par les deux parties.

Il convient de déduire de cette dette la somme suivante : 325,15 euros en date du 30 avril 2025 (date indiquée sur le dernier décompte fourni) qui ne concerne pas la dette locative propre mais des frais de ménages du logement. Cette somme sera étudiée postérieurement.

Monsieur [B] [S] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, ce dernier sera condamné à titre provisionnel à régler à GRAND DELTA HABITAT la somme de 3.513,78 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 30 avril 2025, dépôt de garantie non déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur le remboursement des frais de remise en état du logement

A l’audience du 6 mai 2025, le bailleur a actualisé la dette locative et réclamé des frais de ménage et évacuation des encombrants, à hauteur de 325,15 euros. Il s’agit toutefois d’une nouvelle demande, fondée sur un autre visa que celui de la dette locative, et faute du défendeur à l’audience, le Tribunal ne peut la retenir, le principe du contradictoire n’ayant pas été respecté.

Le fait que cette somme figure dans l’état des lieux contradictoire de sortie est inopérant en l’espèce, s’agissant d’une autre prétention juridique.

GRAND DELTA HABITAT sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

Sur les délais de paiements de droit commun

En application de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Si le locataire, absent à l’audience n’a pas pu solliciter expressément des délais de paiement de droit commun à l’audience, il est exposé dans le DSF qu’il souhaiterait mettre en place un échéancier avec GRAND DELTA HABITAT ; par ailleurs, le bailleur a indiqué ne pas s’y opposer.

Ainsi, il convient, au vu de ces éléments, d’autoriser le défendeur à se libérer de sa dette en 24 mensualités, soit 23 mensualités à hauteur de 140 euros et une 24ème mensualité correspondant à la somme totale restant due, les modalités étant par ailleurs précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’expulsion

Il convient en l’état de déclarer cette demande sans objet, un état des lieux contradictoire de sortie étant intervenu entre les parties le 10 avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [B] [S] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 20 novembre 2024

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2023 entre GRAND DELTA HABITAT et Monsieur [B] [S] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 janvier 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 21 janvier 2025,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [B] [S] à payer à GRAND DELTA HABITAT, la somme de 3.513,78 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 30 avril 2025, dépôt de garantie non déduit, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

REJETONS la demande formée au titre de la remise en état du logement

DISONS que Monsieur [B] [S] pourra se libérer des sommes dues par 24 mensualités, soit 23 mensualités de 140 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision et une vingt-quatrième mensualité correspondant à la somme restante due, sauf meilleur accord des parties

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024,

REJETONS les autres demandes pour le surplus,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025.

Le Greffier Le Juge