Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre generaliste a, 13 novembre 2025, n° 22/00856

TJ Aix-en-Provence 13 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Droits indivis sur la cour
Le tribunal a estimé que la demanderesse n'a pas prouvé la nature exacte de ses droits indivis et que la véranda ne porte pas atteinte à ses droits.
Rejeté
Droit de passage
Le tribunal a jugé que la fermeture du portail nuirait au droit de passage de M. [F], qui inclut l'accès des véhicules.
Rejeté
Préjudice subi
Le tribunal a jugé que le défendeur n'a pas prouvé un préjudice direct résultant de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. generaliste a, 13 nov. 2025, n° 22/00856
Numéro(s) :	22/00856
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carole ROMIEUMarie LESSI
Parties :	S.C.I. PAYS D' AIX IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 11]

JUGEMENT DU :

13 novembre 2025

ROLE : N° RG 22/00856 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LGYH

AFFAIRE :

S.C.I. PAYS D’AIX IMMO

[I] [F]

GROSSE(S)délivrées(s)

M^e Marie LESSI

M^e Carole ROMIEU

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Marie LESSI

M^e Carole ROMIEU

N°

2025

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.C.I. PAYS D’AIX IMMO,

(RCS n° 847714862)

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marie LESSI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e MONCHAUZOU, avocat

DEFENDEUR

Monsieur [I] [F] né le 12 avril 1971 à [Localité 12],

de nationalité française, demeurant [Adresse 22]

représenté par M^e Carole ROMIEU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e GAS, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Madame GIRONA Nicole, magistrat honoraire

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de Mme [K] [M], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 04 septembre 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

Exposé du litige :

Par acte notarié du 23 mai 2019, la S.C.I. Pays d’Aix Immo a acquis :

tous les droits indivis appartenant au vendeur sur une cour à usage de passage, située [Adresse 9] à [Adresse 13], cadastrée section [Cadastre 19] ; le lot n°2 d’un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 9] à [Adresse 13], cadastré BL n°[Cadastre 2], constitué de tout l’immeuble, à l’exception du lot numéro 1 consistant en une cave au rez-de-chaussée Nord de l’immeuble, à laquelle on accède par l’immeuble [Adresse 7], soit le rez-de-chaussée et le premier étage ; les lots n°2 à 51 et 53 à 55 d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 9] à [Localité 12], cadastrés section BL n°[Cadastre 3] acte notarié du 3 mai 1994, M. [I] [F] a acquis :

dans une maison située [Adresse 7] à [Localité 12], cadastré section [Cadastre 20] :. le lot numéro 1 au rez-de-chaussée de cet immeuble, consistant en un local d’une superficie de 25 m2 comprenant un dégagement et un WC,

. le lot numéro 2 au rez-de-chaussée de cet immeuble, consistant en un local à usage d’habitation ou professionnel, d’une superficie de 16 m2, communiquant avec une cave située sous l’immeuble voisin cadastré section [Cadastre 18],

et dans l’immeuble voisin situé [Adresse 9] à [Adresse 13], cadastré section [Cadastre 17] n°[Cadastre 2], le lot numéro 1 au rez-de-chaussée Nord de cet immeuble, consistant en une cave à laquelle on accède par l’immeuble situé [Adresse 7] à [Adresse 13].

Par lettre recommandée du 30 juillet 2019 avec accusé de réception signé le 14 août 2019, la S.C.I. Pays d’Aix Immo a notamment mis en demeure M. [I] [F] de lui confirmer qu’il était bien le propriétaire du lot numéro 1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] et de lui préciser s’il avait, en sa qualité de bailleur autorisé l’édification, dans la cour extérieure, de la construction de type véranda qui y figure, et si le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale en a donné lui-même l’autorisation.

Par lettre recommandée du 15 octobre 2019 avec accusé de réception signé le 16 octobre suivant, la S.C.I. Pays d’Aix Immo a notamment mis en demeure M. [I] [F] de retirer la construction de type véranda édifiée sur la cour et de remettre les lieux en leur état antérieur avant le 30 novembre suivant.

Se plaignant de l’inertie de M. [I] [F], la S.C.I. Pays d’Aix Immo l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de céans, par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2022, aux fins de le condamner à procéder à la démolition de la véranda édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 19] à Aix-en-Provence et à la remise en état complète des lieux, dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà de ce délai, outre à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec distraction.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 août 2024, la S.C.I. Pays d’Aix Immo demande au tribunal de :

— condamner M. [I] [F] à procéder, dans les trois mois de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit, à la démolition de la véranda édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 19] à [Localité 12], de l’édicule en béton adossé à la façade, et à la remise en état complète et correcte des lieux,

— l’autoriser à fermer le portail véhicules de façon à supprimer tout accès et stationnement de véhicule dans la cour constituant la parcelle [Cadastre 5],

— débouter M. [I] [F] de sa demande reconventionnelle et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [I] [F] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises avant clôture par voie électronique le 30 juin 2025, M. [I] [F] demande au tribunal :

Au principal, vu les dispositions de l’article 815-3 du code civil et de l’article 31 du code de procédure civile, de juger irrecevables les demandes de la SCI Pays d’Aix Immo,

A titre subsidiaire, la débouter de toutes ses fins, demandes et conclusions,

— de condamner la société Pays d’Aix Immo à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le cas ou par impossible, il serait fait droit à la demande en démolition, d’écarter l’exécution provisoire de plein droit, compte-tenu des conséquences excessives qu’entraîneraient l’exécution de la décision, tant au préjudice de la société Zam Zam qu’à son préjudice, alors qu’il est tenu de la garantie d’éviction,

— de laisser les dépens à la charge de la SCI demanderesse.

Par ordonnance du 12 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction avec effet différé au 3 septembre 2024 et fixé l’affaire à plaider à l’audience du 10 septembre 2024 en formation juge unique.

A cette date, à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée à l’audience du jeudi 17 octobre 2024, à la même date que l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/446.

Par décision du 17 octobre 2024, le président du tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et a prononcé une nouvelle clôture de l’affaire avec effet différé au 5 juin 2025 et renvoyé l’affaire pour plaidoirie à une audience fixée le 12 juin 2025 en formation juge unique.

Le conseil de M. [F] a sollicité que l’affaire soit plaidée en formation collégiale, à la même date que l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/446.

Par décision du 12 juin 2025, le président du tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et a prononcé une nouvelle clôture de l’affaire avec effet différé au 28 août 2025 et renvoyé l’affaire pour plaidoirie à l’audience du 4 septembre 2025 en formation collégiale.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 4 septembre 2025, puis mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de démolition de la véranda

Pour solliciter la démolition de la véranda, dont il n’est pas contesté qu’elle a été édifiée en 1994 et qu’elle est utilisée par le locataire de M. [F] qui y exploite un fonds de restauration rapide dans le cadre d’un bail commercial, la SCI Pays d’Aix Immo fait principalement valoir que cette véranda opère un empiètement significatif sur la cour commune dont elle est propriétaire en indivision.

Elle soutient en substance que cette véranda appartenant à M. [F] a été édifiée sur cette cour à usage de passage sans aucune autorisation de ses auteurs ; qu’elle ne figurait d’ailleurs pas sur le plan annexé au règlement de copropriété du 18 février 1994 ; que M. [F] ne peut prétendre à une quelconque propriété en indivision sur cette cour, et que, quand bien même cela serait le cas, par application de l’article 551 du code civil, l’indivisaire peut demander la démolition des constructions élevées sur un immeuble indivis et qu’en l’espèce, cette véranda encombre la cour à usage de passage et ne respecte pas la destination de passage commun.

M. [F] rétorque que cette véranda a été édifiée sur l’emplacement d’une ancienne fosse à carburant de la station-service qui existait avant 1940 et que la cour sur laquelle elle est en partie édifiée était à l’époque utilisée pour l’entretien et la réparation de véhicules par les consorts [E] et par M. [G] [F] (son père).

Il fait principalement valoir que les anciens occupants de l’immeuble situé [Adresse 10] utilisaient cette cour comme passage, que la demanderesse a acquis « des droits indivis sur une cour à usage de passage », formule qui interroge sur la nature des droits indivis dont il s’agit, soit des droits de passage, de jouissance ou de propriété ? Il soutient que ces précisions ne sont pas spécifiées dans les pièces produites et prétend que cette cour n’est réservée à la demanderesse qu’à usage de passage pour accéder à son immeuble.

M. [F] en déduit que la demanderesse ne justifie pas de sa qualité à agir en justice, et qu’à supposer qu’elle soit propriétaire indivise de la cour litigieuse, elle aurait dû mettre en cause les copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7].

Enfin, il affirme que la demanderesse est mal fondée à demander la modification de la destination des lieux dont la configuration et l’usage paisible remonte à plusieurs années, qu’elle n’établit pas l’existence d’un préjudice puisque les anciens propriétaires comme les occupants actuels pouvaient et peuvent accéder sans encombre à cette cour, de sorte que l’utilisation de cette cour est conforme avec le droit des autres indivisaires au sens de l’article 815-9 du code civil.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente établi par maître [L] le 23 mai 2019 que la SCI Pays d’Aix Immo a acquis la pleine propriété de l’immeuble article 1 ainsi désigné « à [Adresse 15] tous les droits indivis appartenant au VENDEUR sur une cour à usage de passage, figurant ainsi au cadastre section [Cadastre 19], tel que le bien existe, avec tous droits y attachés ».

Elle a également acquis la pleine propriété de l’immeuble en copropriété situé à [Adresse 16] constitué d’un lot de copropriété numéro 2 consistant en tout l’immeuble à l’exception du lot numéro 1 consistant en une cave à laquelle on accède par l’immeuble [Adresse 7], le notaire rédacteur de l’acte ayant précisé que l’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par maître [D], notaire à [Localité 12] le 18 février 1994, publié au service de la publicité foncière le 30 juin 1994.

Elle a également acquis un immeuble article 3 ainsi désigné « dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 14] comprenant deux bâtiments collectifs à usage de bureaux et parkings dénommées respectivement bâtiment A et bâtiment B et un bâtiment de liaison, constitués des lots de copropriété numérotés 2 à 51 et 53 à 55 ».

L’état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par maître [D], notaire à [Localité 12] le 18 février 1994, publié au service de la publicité foncière le 30 juin 1994, visé dans l’acte d’acquisition n’est pas produit par la demanderesse.

Les biens vendus par la société LF Grand Paris Patrimoine à la SCI Pays d’Aix Immo, avaient été antérieurement acquis par la société UFG Pierre, par acte notarié du 5 juillet 2000 dressé par maître [O] [J], notaire à Cadenet, lequel reprend la désignation de tous les biens tels que précisés dans l’acte d’acquisition de la demanderesse, et s’agissant de la cour litigieuse « tous les droits indivis appartenant au vendeur sur une cour à usage de passage cadastré section [Cadastre 19] » sans autres précisions.

Il se déduit de l’ensemble des pièces produites par la demanderesse qu’elle a bien la qualité d’indivisaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 19], de sorte que sa qualité à agir ne peut être utilement contestée devant le tribunal, étant au surplus relevé que cette fin de non-recevoir n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, exclusivement compétent en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

En revanche, il incombe à l’indivisaire qui prétend obtenir la démolition d’un ouvrage édifié sur la propriété qu’il détient en indivision de démontrer l’exacte et entière nature de ses droits indivis.

Or, en l’espèce, comme le fait exactement valoir le défendeur, les termes reproduits dans l’acte d’acquisition du 23 mai 2019 et dans l’acte notarié du 5 juillet 2000 dressé par maître [O] [J], notaire à Cadenet, ne permettent pas au tribunal de vérifier la nature des droits indivis acquis par la demanderesse s’agissant « des droits indivis sur une cour à usage de passage », sans que l’on puisse déterminer si ces droits indivis sont des droits de passage, de jouissance ou de propriété.

Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, aucun plan n’est annexé au règlement de copropriété du 18 février 1994 qu’elle produit en pièce 7, de sorte qu’elle n’établit pas que la véranda litigieuse n’a pas été autorisée par ses auteurs, alors qu’il est acquis qu’elle a été édifiée et utilisée depuis de très nombreuses années (postérieurement à l’acquisition par M. [F] de son bien le 3 mai1994), étant rappelé que l’usage d’un bien indivis doit être apprécié en fonction des caractéristiques du bien et de l’utilisation qu’en faisaient historiquement les indivisaires.

La véranda litigieuse, accolée au mur de l’immeuble situé au [Adresse 9], n’empêche pas d’accéder à la cour litigieuse permettant d’accéder aux locaux des immeubles situés au [Adresse 8].

En l’état des seules pièces produites, des photographies, du plan cadastral de situation des lieux (pièce 2), de la configuration des copropriétés et de la cour litigieuse située entre les parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 2] et [Cadastre 1], avec un accès direct sur le [Adresse 21] – les actes susvisés stipulant l’existence de servitudes piétons au profit de la commune d'[Localité 12] dont il n’est pas contesté qu’elles sont effectivement respectées – la demanderesse n’établit pas que l’édification de la véranda litigieuse porte atteinte à ses droits indivis, lesquels ne sont pas précisément déterminés.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de démolition.

Sur la demande d’autorisation de fermer le portail véhicule

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

En l’espèce, la demanderesse sollicite l’autorisation de fermer le portail se situant à l’entrée de la cour litigieuse. Or, il résulte du titre de propriété de M. [F] et du règlement de copropriété modifié applicable qu’il bénéficie d’un droit de passage dans la cour pour accéder à sa propriété.

La fermeture du portail donnant accès aux véhicules à la cour est de nature à empêcher les véhicules, notamment celui de M. [F] ou de son locataire, d’y entrer.

Le droit de passage inclut un droit de passage des véhicules puisqu’il s’agit de l’entrée de la propriété de M. [F] selon le règlement de copropriété du 18 février 1994. Il n’est pas prévu que ce droit de passage exclut le passage de véhicules. Dès lors, la fermeture sollicitée par la demanderesse est de nature à diminuer l’usage de la servitude, en ce que le droit de passage ne serait que piéton.

En conséquence, la S.C.I. Pays d’Aix Immo sera déboutée de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [F]

M. [F] sollicite la condamnation de la demanderesse à lui régler la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir le désarroi qu’il a ressenti compte tenu des graves difficultés qu’il est susceptible de rencontrer avec sa locataire qui exploite les lieux avec la véranda depuis de nombreuses années, et son étonnement de voir la demanderesse initier la présente procédure que ses auteurs n’avaient pas pensé utile ou justifié d’engager.

Il n’établit par aucune pièce subir un préjudice direct, actuel et certain qui résulterait de l’engagement par la demanderesse de la présente procédure, étant au surplus rappelé que la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits n’est pas constitutive d’une faute.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant principalement, la S.C.I. Pays d’Aix Immo sera condamnée aux dépens.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les demandes sur ce fondement seront rejetées.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la S.C.I. Pays d’Aix Immo de toutes ses demandes ;

DEBOUTE M. [I] [F] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. Pays d’Aix Immo aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE