COUR D’APPEL DE [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00196 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAJF

Minute N° : 25/00267

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M.[A]

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :03/06/2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [A]

né le 25 Mai 1955 à [Localité 3]

domicilié : chez SASU SAINT ANDRE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [C]

né le 01 Janvier 1977 en ESPAGNE

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2016, [B] [A] a consenti à [D] [C] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, [B] [A] a fait délivrer à [D] [C] un commandement de payer la somme totale de 2.125,66 euros selon décompte arrêté au 13 décembre 2024, et dont la somme de 1.959,42 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [B] [A] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [D] [C] par acte de commissaire de justice délivré le 7 février 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2.121,14 euros au titre de la dette locative, à parfaire,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux,lui régler la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 06 mai 2025, [B] [A] a comparu en personne. Il a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance en actualisant la dette à un montant de 2.979,72 euros au 1er mai 2025. Il a en outre fourni par note en délibéré la copie intégrale du bail ainsi que la justification des indexations successives du loyer.

Au cours de cette audience, [D] [C] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La présente décision, susceptible d’appel, sera ainsi réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 3 mars 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 06 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 20 décembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers, qui étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative,

[B] [A] a fait signifier à [D] [C], le 18 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 1.959,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [B] [A] que [D] [C] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois (termes du bail et du commandement, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives) s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 19 février 2025 au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

[B] [A] produit un décompte arrêté au 1er mai 2025 à hauteur de 2.979,72 euros. Ce décompte a été envoyé au locataire le 5 mai 2025.

[D] [C] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, ce dernier sera condamné à titre provisionnel à régler à [B] [A] la somme de 2.979,72 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 1er mai 2025, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 (date de l’assignation) sur la somme 2.121,14 euros alors due et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 19 février 2025, [D] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [D] [C] constitue une faute et cause un préjudice à [B] [A] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, il convient de condamner [D] [C] à verser à [B] [A] une somme égale au montant de la quittance actuelle, charges comprises, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 2 mai 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Amandine GORY, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [B] [A] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], loué par [D] [C] contrat de bail du 15 octobre 2016,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 19 février 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 19 février 2025,

CONDAMNONS à titre provisionnel [D] [C] à payer à [B] [A] la somme de 2.979,72 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 1er mai 2025, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 (date de l’assignation) sur la somme 2.121,14 euros alors due et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

CONSTATONS que [D] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 19 février 2025,

AUTORISONS l’expulsion de [D] [C] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS à titre provisionnel [D] [C] à régler à [B] [A] une indemnité d’occupation d’une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme due à compter du 09 avril 2025 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8],

CONDAMNONS [D] [C] à régler à [B] [A] la somme de 150 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [D] [C] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

REJETONS les autres demandes pour le surplus,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025

Le Greffier Le Juge