TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00260 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KC7S

Minute : n° 25/396

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

S.A.S. IMMOBILIERE MDB prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Philippe DANIEL, avocat au barreau D’AVIGNON

S.A.R.L. AZUR ET OCEAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Philippe DANIEL, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

S.A.R.L. [J] [G] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 12]

[Adresse 13]

[Localité 7]

représentée par M^e Chloé RIVIERE, avocat au barreau de NIMES,

Société STARLEASE, dont le siège social est [Adresse 5] en sa qualité de créancier inscrit de la SARL [J] [G], ci-devant et actuellement :

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :06/10/2025 exécutoire & expédition

à :M^e DANIEL

expédition à :Me [Localité 14]

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu les assignations délivrées, les 21 et 30 mai 2025, devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON par la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCEAN à l’encontre de la S.A.R.L. [J] [G] et de la S.A. STARLEASE auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2012, M. [G] [J] et Mme [W] [J] ont donné à bail à la S.A.R.L. [J] [G] un local commercial situé dans un ensemble immobilier dénommé “ [Adresse 11] à [Localité 9] (84), pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel de 36 000,00 euros, payable trimestriellement.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Aux termes d’un avenant à effet du 1er janvier 2014, la S.C.I. MAS DE L’EFFE vient aux droits des époux [J], dont le gérant est M. [G] [J].

Suite à l’engagement par la société LANDESBANK SAAR d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre de la S.C.I. MAS DE L’EFFE et par jugement d’adjudication du 11 juillet 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire d’AVIGNON, la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCEAN sont devenues propriétaires de l’ensemble immobilier situé à GOULT. Ainsi, celles-ci viennent aux droits de la S.C.I. MAS DE L’EFFE dans le bail.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par le locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance le 6 mars 2025 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCEAN ont fait citer, par actes extra-judiciaire des 21 et 30 mai 2025, la S.A.R.L. [J] [G] et la S.A. STARLEASE, en qualité de créancier inscrit de la S.A.R.L. [J] [G], devant la présente juridiction aux fins de voir :

— s’entendre constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire,

— s’entendre prononcer l’expulsion de la S.A.R.L. [J] [G] et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— s’entendre condamner la S.A.R.L. [J] [G] à verser une indemnité provisionnelle de 56 997,72 euros correspondant à la dette locative arrêtée provisoirement au 31 juin 2025 à parfaire,

— s’entendre condamner la S.A.R.L. [J] [G] à verser une indemnité d’occupation

conforme aux stipulations du bail soit un montant égal au montant du loyer majoré de 50 % jusqu’à parfaite libération des lieux,

— s’entendre prononcer une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, conformément aux stipulations du bail, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— s’entendre donner acte de la mise en cause de la société STARLEASE en sa qualité de seul créancier inscrit, lui rappelant qu’elle dispose d’un délai d’un mois pour régler la dette locative,

— s’entendre condamner la S.A.R.L. [J] [G] à verser une indemnité de 2 000,00 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience, la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCEAN, qui sont représentées, maintiennent leurs demandes telles que formées dans leurs dernières conclusions, à savoir :

— débouter la S.A.R.L. [J] [G] de l’ensemble de ses moyens et demandes,

— constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire,

— prononcer l’expulsion de la S.A.R.L. [J] [G] et celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner la S.A.R.L. [J] [G] à verser une indemnité provisionnelle de 68 909,46 euros ou subsidiairement de 42 000,00 euros correspondant à la dette locative arrêtée provisoirement au 31 septembre 2025 à parfaire,

— condamner la S.A.R.L. [J] [G] à verser une indemnité d’occupation conforme aux stipulations du bail soit un montant égal au montant du loyer majoré de 50 % jusqu’à parfaite libération des lieux,

— prononcer une astreinte de 100,00 euros par jour de retard, conformément aux stipulations du bail, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— donner acte de la mise en cause de la société STARLEASE en sa qualité de seul créancier inscrit,

— condamner la S.A.R.L. [J] [G] à verser une indemnité de 2 500,00 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l’audience, la S.A.R.L. [J] [G] demande au juge des référés de :

A titre principal,

— prononcer la nullité de l’assignation délivrée par les sociétés IMMOBILIERE MDB et S.A.R.L. AZUR ET OCEAN le 21 mai 2025 à la S.A.R.L. [J] [G],

En conséquence,

— condamner in solidum les demanderesses à payer chacune 1 000,00 euros d’indemnité frais irrépétibles à la S.A.R.L. [J] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— juger irrecevables les sociétés demanderesses pour défaut de qualité à agir contre la société locataire,

Au surplus,

— faisons sommation aux sociétés demanderesses de communiquer au débat le justificatif du paiement intégral du prix d’adjudication et des frais de saisie immobilière par le relevé CARPA d’Avignon (comme le prévoit le cahier des conditions de la vente) détaillant précisément toutes les sommes payées par les adjudicataires,

A défaut de production par les demanderesses de ce relevé CARPA AVIGNON avec l’intégralité des opérations de paiement tant du prix d’adjudication que des frais de saisie immobilière,

— juger que les sociétés demanderesses ne justifient pas être propriétaires légitimes du bien immobilier de la S.C.I. MAS DE L’EFFE acquis aux enchères publiques par jugement du 11/07/2024,

— juger nul et de nul effet le commandement de payer du 26/03/2025 visant la clause résolutoire,

En toute hypothèse,

— se déclarer incompétent pour statuer sur la résiliation judiciaire du bail et les demandes en paiement des sociétés demanderesses,

— débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes et les renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

— condamner les sociétés demanderesses in solidum à payer à la S.A.R.L. [J] [G] la somme de 1 000,00 euros chacune au titre de l’indemnité frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance,

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder un délai de DEUX ans à la société [J] [G] pour acquitter la dette locative rectifiée en tenant compte de la prescription au titre de l’indexation de loyer et du dépôt de garantie actualisé, aux sociétés adjudicataires,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce délai de DEUX ans à compter de la décision à intervenir,

— condamner les sociétés demanderesses aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 26/03/2025.

Quoique régulièrement citée, la S.A. STARLEASE n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera précisé, à titre liminaire, que les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l’espèce, la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN a assigné le créancier inscrit, la S.A. STARLEASE à la présente instance, valant dénonce.

Sur la nullité de l’assignation soulevée par la S.A.R.L. [J] [G] :

En application des articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats, accords de volontés entre plusieurs personnes, tiennent lieu de loi entre les parties qui les ont faits.

En l’espèce, la S.A.R.L. [J] [G] soulève que les actes introductifs d’instance ne comportent aucun fondement juridique en violation de l’article 56 du code de procédure civile.

Cependant, les demandes portent sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire présente dans le contrat signé par la S.A.R.L. [J] [G] et les époux [J], aux droits desquelles viennent la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCEAN.

Le contrat tient lieu de loi entre les parties, cela constitue un fondement de droit en soit, ce que la S.A.R.L. [J] [G] ne pouvait ignorer, le demandeur sollicitant implicitement l’application des stipulations contractuelles.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. [J] [G] de sa demande.

Sur le défaut de qualité d’agir soulevée par la S.A.R.L. [J] [G] :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En l’espèce, la S.A.R.L. [J] [G] soulève le défaut de qualité à agir de la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et de la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN aux motifs qu’elles ne lui auraient pas fait signifier le jugement d’adjudication du 11 juillet 2024 les rendant propriétaires des locaux commerciaux. Ainsi, le jugement serait non exécutoire à son égard. Or, la présente procédure ne constitue en aucun cas une mesure d’exécution du jugement d’adjudication. Celui-ci a été produit comme justificatif de la qualité de propriétaires de la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN, lesquelles possèdent de ce fait, la qualité à agir en recouvrement de créance.

Par conséquent, la fin de non-recevoir basée sur le défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur la demande de communication de pièces formée par la S.A.R.L. [J] [G] :

La S.A.R.L. [J] [G] demande au juge des référés de sommer la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN à communiquer le justificatif du paiement intégral du prix d’adjudication pour prouver de leur propriété effective et régulière des locaux commerciaux litigieux.

En l’espèce, cette pièce ayant été fournie spontanément par les adjudicataires, la demande est sans objet.

Sur la nullité du commandement de payer soulevée par la S.A.R.L. [J] [G] :

La S.A.R.L. [J] [G] demande à déclarer le commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 mars 2025 nul et de nul effet aux motifs que le décompte de créance annexé est contestable et irrégulier. En effet, la S.A.R.L. [J] [G] conteste l’application de la clause de révision du loyer prévue dans le bail en ce que l’indexation n’a pas été appliquée lors de la reconduction tacite du bail.

Cependant, la S.A.R.L. [J] [G] ne démontre pas la non application de la clause de révision du loyer stipulée à la section intitulée “IV – Conditions financières du bail” et de ce fait ne fonde pas sa prétention. Ainsi, les sommes demandées par les bailleurs au titre des loyers et charges indexés à partir de juillet 2024 présentes dans le décompte du commandement de payer sont correctes.

Ainsi, sur le fondement des articles 112 et suivants du code de procédure civile, la S.A.R.L. [J] [G], qui ne caractérise aucune nullité, sera déboutée de sa demande.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial :

A titre liminaire, il conviendra d’écarter l’exception d’incompétence soulevée par la S.A.R.L. [J] [G] s’agissant d’une compétence matérielle exclusive du juge des référés.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN, d’une part et la S.A.R.L. [J] [G], d’autre part, contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “ A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit”.

Il est établi par le décompte arrêté à septembre 2025 présent dans les assignations que la S.A.R.L. [J] [G] n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de juillet 2024. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 6 mars 2025, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.R.L. [J] [G] n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 45 085,98 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 7 avril 2025, date à laquelle le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Il n’y a pas lieu à ce stade d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues au titre du bail et sur la demande de délais de paiement formée par la S.A.R.L. [J] [G] :

L’article L.145-41 du code de commerce permet au juge, s’il est saisi d’une demande à cette fin, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de deux années et dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”.

En l’espèce, l’obligation de la S.A.R.L. [J] [G] de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. La S.A.R.L. [J] [G] demande cependant des délais pour apurer sa dette. Pourtant, elle n’apporte aucun élément permettant à la présente juridiction de connaître de ses revenus actuels et des moyens par lesquels elle prétend régler la dette pendant le délai de deux ans demandé, outre la reprise du paiement des loyers et charges. Ainsi, il ne sera pas fait droit à la demande de délai de paiement formée par la S.A.R.L. [J] [G].

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.R.L. [J] [G] s’élève à la somme de 46 144,82 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, le montant du dépôt ayant été ramené à la somme de 9 000,00 comme il aurait du être payé à la date de signature du bail.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. [J] [G] à payer cette somme à la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, date du commandement de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Comme prévu à l’article 2 de la clause XVII – Clause résolutoire du bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, augmenté de 50%, le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le mois de mai 2025. La S.A.R.L. [J] [G] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.R.L. [J] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

DEBOUTONS la S.A.R.L. [J] [G] de toutes ses demandes de nullités et fin de non-recevoir,

DEBOUTONS la S.A.R.L. [J] [G] de sa demande d’incompétence matérielle,

DÉCLARONS la demande de communication de pièce sans objet,

DEBOUTONS la S.A.R.L. [J] [G] de sa demande de délais de paiement,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.R.L. [J] [G], relatif à un local commercial [Adresse 10]”, [Adresse 13] à [Localité 9] (84), propriété de la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et de la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN, s’est trouvé résilié de plein droit le 7 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.R.L. [J] [G] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.R.L. [J] [G] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTONS la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN de leur demande d’astreinte,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.R.L. [J] [G] à payer à la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN, à titre provisionnel :

— la somme de QUARANTE SIX MILLE CENT QUARANTE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES (46 144,82 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois d’avril 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, augmenté de 50%, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS la S.A.R.L. [J] [G] à payer à la S.A.S. IMMOBILIERE MDB et la S.A.R.L. AZUR ET OCÉAN la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.R.L. [J] [G] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 6 mars 2025 et assignations en justice des 21 et 31 mai 2025),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT