COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J56N

Minute N° : 25/00242

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Madame [L] [X] née [P]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

copie au préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [X] née [P]

née le 10 Juillet 1952 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

DEFENDEUR(S) :

Madame [V] [B] née [Z]

née le 19 Septembre 1991

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [B]

né le 07 Juin 1982 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du déilbéré et de Madame A. COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 18/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2023, [L] [P] épouse [X] a consenti à [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 858,22 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, [L] [P] épouse [X] a fait délivrer à [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] un commandement de payer la somme totale de 5462,44 euros selon décompte arrêté au 10 septembre 2024 et dont la somme de 5281,54 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [L] [P] épouse [X] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] par acte de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 4198,04 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 880,22 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, 5. lui régler la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 18 février 2025, [L] [P] épouse [X], comparante, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a précisé que l’agence immobilière qui gérait le bien avait fait faillite.

Au cours de cette audience, [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] n’ont pas comparu et n’a pas été représentés.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 18 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 20 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 18 février 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, même si la bailleresse n’était pas assujettie à cette obligation, la CCAPEX a été avisée le 16 septembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 26 septembre 2023 contient en son article « CLAUSE RESOLUTOIRE » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause ne prévoit pas de délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative mais le commandement de payer prévoit un délai de deux mois, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[L] [P] épouse [X] a fait signifier à [E] [B] et [V] [Z] épouse [B], le 13 septembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 5281,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [L] [P] épouse [X] que [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[E] [B] et [V] [Z] épouse [B] ne démontrent pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 13 novembre 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 26 septembre 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[L] [P] épouse [X] produit un décompte arrêté au mois de février 2025 à hauteur de 5682,64 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 13 novembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] s’élèvent à 3041,98 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

[E] [B] et [V] [Z] épouse [B] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Compte tenu de la stipulation concernant la solidarité des cocontractants en page 5 du bail, les débiteurs seront condamnés solidairement conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

Aussi, [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] seront solidairement condamné à régler à [L] [P] épouse [X] la somme de 3041,98 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 13 novembre 2024.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 13 novembre 2024, [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] constitue une faute et cause un préjudice à [L] [P] épouse [X] qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [L] [P] épouse [X].

En l’espèce, il convient de condamner [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] à verser à [L] [P] épouse [X], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 14 novembre 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Dans la mesure où la clause de solidarité ne porte pas expressément sur les indemnités d’occupation pouvant être dues en cas de résiliation du bail, les débiteurs mariés seront condamnés in solidum au paiement des sommes liées aux indemnités d’occupation.

[E] [B] et [V] [Z] épouse [B] seront donc condamnés à verser à [L] [P] épouse [X] la somme de 880,22 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[E] [B] et [V] [Z] épouse [B] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que [L] [P] épouse [X] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [L] [P] épouse [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] suivant contrat de bail du 26 septembre 2023,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2023 entre [L] [P] épouse [X] et [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 13 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] à payer à [L] [P] épouse [X], la somme de 3041,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024,

CONSTATE que [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 14 novembre 2024,

AUTORE l’expulsion de [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 880,22 euros,

CONDAMNE in solidum [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] à régler à [L] [P] épouse [X] une indemnité d’occupation de 880,22 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 14 novembre 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9],

CONDAMNE [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] à régler à [L] [P] épouse [X] la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [E] [B] et [V] [Z] épouse [B] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 avril 2025

Le Greffier Le Juge