COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00493 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3FB

Minute N° : 25/00087

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 11 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 6] DELTA

Copie délivrée à :PREFECTURE-M.[N]

le :14/02/2025

— -

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 6] DELTA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Madame [J] [V], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [N]

né le 23 Janvier 1989 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 avril 2022 avec prise d’effet au 15 avril 2022, [Localité 6] DELTA HABITAT, a consenti à [N] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 7] – moyennant un loyer mensuel de 413,31 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 12 juin 2024 [Localité 6] DELTA HABITAT, a fait délivrer à [N] [U] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.694,63 euros hors frais ainsi que le commandement de fournir une assurance en cours de validité.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 10 septembre 2024, [Localité 6] DELTA HABITAT a fait citer [N] [U] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— lui payer à titre provisionnel de l’arriéré locatif, pour la somme de 3.193,77 euros due au 12 août 2024 ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 542,95 euros, à partir du 13 août 2024, remboursement assurances LNA compris, jusqu’à départ effectif des lieux,

— payer les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 juin 2024.

L’affaire est retenue à l’audience du 07 janvier 2025, lors de laquelle [Localité 6] DELTA HABITAT comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 5.285,49 euros loyer de décembre 2024 inclus. Elle précise que le dernier paiement date d’octobre 2024.

[N] [U] comparait en personne ; il sollicite des délais de paiement pour purger sa dette locative ; il explique qu’il a eu des difficultés financières ainsi qu’un problème de renouvellement de son titre de séjour. Il aurait trouvé un emploi de courte durée (6 mois renouvelable 1 fois pour la même durée).

Le Diagnostic Social et Financier fourni au Tribunal par la Préfecture de Vaucluse reprend les mêmes éléments, expliquant que l’intéressé a eu des difficultés financières du fait des problématiques de renouvellement de son titre de séjour.

La décision est mise en délibéré au 11 février 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 11 septembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF a été saisie le 06 juin 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par [Localité 6] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 6] DELTA HABITAT que [N] [U] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 13 août 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de [Localité 6] DELTA HABITAT depuis le 13 août 2024.

3) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêtée à la date du 30 décembre 2024 et portant la dette locative à hauteur de 5.285,49 euros. Le locataire étant présent et a reconnu devoir cette somme de façon contradictoire.

La créance apparaît donc incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée à la date du 30 décembre 2024, est fondée à hauteur 5.285,49 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de décembre 2024 inclus et décompte arrêté au 30 décembre 2024.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de la présente décision.

4) Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge.

A l’audience, le locataire a sollicité des délais de paiement, exposant pouvoir verser 146 euros par mois en plus du loyer. Le locataire n’a pas versé de montant depuis le mois d’octobre 2024.

En l’espèce, le locataire a exposé les difficultés financières rencontrées s’expliquant notamment par la problématique de son titre de séjour. Cependant, l’instabilité de sa tenue sur le territoire ainsi que son contrat de travail de courte durée crée une insécurité sur la stabilité du règlement de la dette locative ainsi que le paiement courant du loyer. De surcroit, il n’a pas effectué le paiement du dernier loyer courant tel qu’exigé par la loi.

Ainsi, les conditions légales permettant d’accorder des délais de paiement au locataire en mesure de solder la dette locative ne sont pas remplies, et la demande de délais de paiement sera rejetée.

5) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de [Localité 6] DELTA HABITAT à compter du 13 août 2024, et [N] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 13 août 2024, [N] [U] a causé un préjudice à [Localité 6] DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner [N] [U] à verser à titre provisionnel à [Localité 6] DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 31 décembre 2024, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et assurance LNA comprise, avec indexation

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [Localité 6] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 07 avril 2022 avec prise d’effet au 15 avril 2022, consenti à [N] [U] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7]

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 août 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 13 août 2024 ;

Constatons que [N] [U] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Autorisons l’expulsion de [N] [U] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [N] [U] à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT la somme de 5.285,49 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de décembre 2024 inclus et décompte arrêté au 30 décembre 2024,

Condamnons [N] [U] à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 31 décembre 2024, lendemain du dernier décompte, avec indexation

Condamnons [N] [U] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 février 2025.

Le Greffier Le Juge