Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 25 septembre 2025, n° 25/01013

TJ Évry 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Subrogation dans les droits des bailleurs
La cour a constaté que la société a effectivement payé les loyers dus et qu'elle est légalement subrogée dans les droits des bailleurs, condamnant ainsi les locataires au paiement de la somme due.
Rejeté
Absence de preuve de créance pour réparations locatives
La cour a jugé que la société ne prouve pas qu'elle est créancière d'une somme au titre des réparations locatives, rejetant ainsi cette demande.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de l'instance
La cour a considéré que la société a engagé des frais pour l'instance et a décidé de lui accorder une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 25 sept. 2025, n° 25/01013
Numéro(s) :	25/01013
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Christophe LEGROS
Parties :	S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01013 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RAYM

JUGEMENT

DU : 25 Septembre 2025

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTION

M. [L] [O] [Z] [V]

Mme [K] [S] [E] [C]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 25 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES

ET CAUTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [O] [Z] [V]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [S] [E] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LEGROS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2023, Monsieur [W] [H] et Madame [F] [H] ont donné à bail à Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] un appartement situé [Adresse 3] et un parking n° 55 au rez-de-chaussée du bâtiment D pour un loyer initial de 769,00 €, outre provisions sur charges de 150,00 €.

Le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 769,00 €.

Le mandat de gestion donné par Monsieur [W] [H] et Madame [F] [H] à la société PHILIPPE GESTION le 18 décembre 2019 stipule qu’ils acceptent d’adhérer à un contrat d’assurance loyers impayés.

Par contrat du 1er janvier 2023, la société PHILIPPE GESTION a souscrit, au nom et pour le compte de Monsieur [W] [H] et Madame [F] [H], une assurance loyer impayés auprès de la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS.

Selon quittances subrogatives des 22 décembre 2023, 25 janvier 2024, 13 février 2024, 8 mars 2024, 23 mai 2024, 18 juillet 2024, 27 août 2024, 12 septembre 2024, 18 octobre 2024 et 12 novembre 2024, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS a versé à la société PHILIPPE GESTION en qualité de mandataire de Monsieur [W] [H] et Madame [F] [H] la somme totale de 10 404,67 € en règlement des loyers de novembre et décembre 2023 et de la taxe sur les ordures ménagères, ainsi que des loyers de janvier, février, mars, avril, mai, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 10 juin 2025, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS a fait assigner Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes à l’effet de voir :

condamner solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] à lui payer la somme de 9 007,36 € au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives pour lequel la société CEGC est légalement subrogée, assortir cette somme du taux d’intérêt légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

condamner in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] à lui payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

rappeler que l’exécution provisoire de la décision en ce compris les frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile esr par principe de droit ;

À l’appui de ses prétentions, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS expose qu’elle est subrogée dans les droits de Monsieur [W] [H] et Madame [F] [H] auxquels elle a versé des indemnités au titre de l’arriéré locatif dû par Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C], d’un montant de 10 404,67 €, en sa qualité d’assureur loyers impayés. Elle estime être subrogée légalement dans les droits des bailleurs à hauteur de cette somme sur le fondement de l’article L. 121-12 du code des assurances, mais aussi conventionnellement en application des articles 1346 et suivants du code civil. Elle considère ainsi qu’elle se trouve également subrogée dans les droits des bailleurs au titre des sommes dues par les anciens locataires au titre des réparations locatives qu’elle justifie par la production des états des lieux d’entrée et de sortie, la somme totale restant inférieure à celle qu’elle a effectivement payé à ses assurés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que l’état des lieux de sortie avait été établi le 5 décembre 2024.

Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C], tous deux assignés selon proces-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, ne sont ni comparants ni représentés.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 dudit code précise que lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel – ce qui est le cas en l’espèce – ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs met notamment à la charge du locataire l’obligation de s’acquitter du paiement du loyer et des charges.

L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En vertu de l’article 1346-5 du code civil, le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette.

Il convient de rappeler que les lieux ont été libérés le 5 décembre 2024.

En l’espèce, il résulte des quittances subrogatives produites par la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS que celle-ci a payé, aux lieux et places des anciens locataires en sa qualité d’assureur loyers impayés des bailleurs, la somme de 10 404,67 € au titre des loyers et charges dus entre novembre 2023 et novembre 2024 et qu’elle a été subrogée dans les droits de ses assurés à l’encontre de Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] s’agissant de cette somme.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte qu’à la date du 12 décembre 2024, Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] étaient redevables de la somme de 7 989,86 €, dépôt de garantie déduit en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce qui signifie qu’ils ont effectué des paiements couvrant en partie la dette pour laquelle la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS est subrogée.

Ainsi, ils ne peuvent être tenus qu’au paiement de la dette qu’ils restent à devoir à leurs bailleurs, ce qui n’est pas contesté par la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS.

En conséquence, Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] seront condamnés à payer à la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS la somme de 7 989,86 €.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité (clause VII) de sorte que les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme précitée.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Il ressort des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Selon l’article L. 121-12 du code des assurances, sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 121-2, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il résulte des quittances subrogatives produites par la demanderesse qu’elle a versé à la société PHILIPPE GESTION, mandataire de Monsieur [W] [H] et Madame [F] [H], la somme de 10 404,67 € au titre des loyers et charges impayés entre novembre 2023 et novembre 2024.

Cependant, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS ne verse pas de quittance subrogative concernant un dédommagement au titre des réparations locatives dues par les anciens locataires.

Or, la subrogation, qu’elle soit légale ou conventionnelle, ne vaut que pour les sommes qui ont été payées par le subrogé au titre pour lequel elles l’ont été. Ainsi, le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur est constitué, en l’occurence, des impayés de loyers et de charges en exécution du contrat de bail, et non du coût des réparations locatives occasionné par les dégradations, pertes et le défaut d’entretien éventuellement imputables aux anciens locataires.

Ainsi, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS ne rapporte pas la preuve qu’elle est créancière d’une somme au titre des réparations locatives qu’auraient causé Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C].

En conséquence, sa demande en paiement au titre des réparations locatives sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C], partie essentiellement perdante, doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’instance, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] à payer à la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS une somme de 7 989,86 € (sept mille neuf cent quatre-ving-neuf euros et quatre-vingt six centimes) au titre du solde locatif de l’appartement situé [Adresse 3] et ayant donné lieu aux quittances subrogatives des 22 décembre 2023, 25 janvier 2024, 13 février 2024, 8 mars 2024, 23 mai 2024, 18 juillet 2024, 27 août 2024, 12 septembre 2024, 18 octobre 2024 et 12 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

REJETTE la demande de la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] à payer à la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS la somme de 350,00 € (trois cent cinquante euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [K] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

AINSI FAIT ET JUGE LE 25 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA JUGE