COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00032 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6EX

Minute N° : 25/00219

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Vincent PUECH

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

copie au préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [J] [E]

née le 17 Juin 1987 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 4/3/25

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2020, Madame [J] [E] a pris à bail un logement situé : [Adresse 7], appartenant à la SA ERILIA, pour un loyer mensuel de 375,79 euros outre la somme de 115,13 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 février 2024, la SA ERILIA a fait délivrer à Madame [J] [E] un commandement de payer la somme de 432,41 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayées au 01 octobre 2024, commandement visant la clause résolutoire.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA ERILIA a fait assigner Madame [J] [E] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 30 décembre 2024, aux fins de :

constater la résiliation du bail le liant à la requérante par acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Madame [J] [E] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

condamner Madame [J] [E] à payer à la SA ERILIA la somme de 513,90 euros représentant les loyers et charges dus au 14 décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

condamner Madame [J] [E] à payer la somme de 530,96 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 décembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ; ladite indemnité égale au montant du loyer augmenté des charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir ;

condamner Madame [J] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 mars 2025 lors de laquelle la SA ERILIA comparait représentée et s’en rapporte à ses conclusions. Elle ajoute qu’un règlement a été effectué en février 2025 pour un montant de 75,65 euros et apporte un décompte actualisé au 03 mars 2025 qui détermine la dette à 119,32 euros (après déductions faite des frais de justice).

Madame [J] [E] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Le Diagnostic Social et Financier transmis par la Préfecture expose que la locataire vit seule avec cinq enfants, le papa ne participant pas à l’éducation des enfants. Elle a connu une baisse de ses revenus puisqu’elle n’avait pas de moyen de garde pour ses enfants, de ce fait elle avait du mal à trouver un emploi stable. Elle reconnaît avoir manqué de rigueur dans le paiement de ses loyers et cela cumulé à son manque de ressources. Madame [E] a effectué un versement en janvier 2025 et prévoyait d’effectuer un versement de 180 euros en février et enfin, afin de solder la dette locative, effectuer un versement de 183 euros en mars 2025. La locataire était favorable à effectuer un accompagnement social et financier par la suite.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

La défenderesse régulièrement assignée, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la Préfecture du [Localité 9], ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 31 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, le bailleur justifie avoir avisé la CAF de la situation d’impayés locatifs le 06 septembre 2024.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire uniquement pour trois cas :

— Le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie,

— Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués,

— L’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail du 29 janvier 2020 contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers.

La SA ERILIA a fait signifier à Madame [J] [E] le 14 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 432,41 € au titre des loyers et charges impayés.

Cette dernière ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de deux mois (termes du bail et du commandement de payer plus favorables aux nouvelles dispositions législatives) s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise depuis le 15 décembre 2024 au profit de la SA ERILIA et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA ERILIA produit dans ses pièces un dernier décompte du 03 mars 2025 pour une somme de 119,32 €. Bien que le décompte du 03 mars 2025 ne soit pas contradictoire puisque la défenderesse était absente à l’audience, il sera pris en compte puisque favorable à la locataire avec une dette en baisse depuis l’assignation.

Aussi, cette dernière sera condamnée à régler à la SA ERILIA la somme de 119,32 € correspondant à la dette locative au 03 mars 2025, quittancement de février 2025 inclus,

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

*

En l’espèce, l’examen des décomptes et des justificatifs produits par la locataire démontre que, bien que Madame [J] [E] ait rencontré des difficultés financières, elle a repris des versements avant l’audience et d’après le Diagnostique Social et Financier elle souhaite mettre en place des délais de paiement.

Le bailleur a exprimé qu’il s’en rapportait à ses demandes dans son assignation, toutefois, la situation de la locataire permet d’envisager des délais de paiement permettant de solder la dette en un temps restreint notamment du fait de la faible dette locative.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Madame [J] [E] un délai de paiement de 6 mois par versements mensuels de 20 euros les cinq premiers mois, le solde au sixième mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Si la locataire, absente à l’audience n’a pas pu solliciter expressément la suspension de la clause résolutoire à l’issue desdits délais, il convient de considérer qu’elle la sollicite implicitement par les éléments développés dans le DSF ; par ailleurs, le bailleurs a indiqué s’en rapporter également sur ce point. Ainsi, par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, comme sollicitée par la défenderesse. Si Madame [J] [E] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et celle-ci ne sera pas expulsée.

En revanche, si Madame [J] [E] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [J] [E] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles

L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à la SA ERILIA, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [E], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA ERILIA concernant le logement à usage d’habitation situé à : [Adresse 7], loué par Madame [J] [E] suivant contrat de bail du 29 janvier 2020 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail au 15 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à la SA ERILIA la somme de 119,32 € correspondant à la dette locative au 03 mars 2025, quittancement de février 2025 inclus ;

AUTORISE Madame [J] [E] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de 6 mois par versements mensuels de 20 euros les cinq premiers mois, le solde au sixième mois, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais de paiement ;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

— La totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,

— La clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— Dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Madame [J] [E] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétaire,

— Madame [J] [E] sera tenue de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 9] ;

CONDAMNE Madame [J] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 22 avril 2025.

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge