COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00268 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBTI

Minute N° : 25/00364

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : [Localité 6] DELTA

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :17/07/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 6] DELTA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [V] [P], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [L]

né le 18 Mars 1988 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2022, [Localité 6] DELTA HABITAT a consenti à [Z] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 8], avec un loyer mensuel de 384,71 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 20 novembre 2024, [Localité 6] DELTA HABITAT a fait délivrer à [Z] [L] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.104,67 euros, outre les frais, commandement visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que par exploit délivré le 3 avril 2025, [Localité 6] DELTA HABITAT a fait citer [Z] [L] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 7 mars 2025 ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre de provision la somme de 1.133,61 euros, représentant le montant des loyers et charges dus au 20 janvier 2025 ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, fixée au moins au montant du loyer, sur loyer et charges qu’il aurait dû payer, s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, soit 481,68 euros ;

— payer les entiers dépens.

L’affaire est fixée à l’audience du 17 juin 2025, lors de laquelle [Localité 6] DELTA HABITAT comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu’elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 2.182,26 euros. Le bailleur précise que le dernier règlement remonte au mois de septembre 2024.

[Z] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera ainsi réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

— -

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 11] le 24 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CAF de [Localité 11] a été saisie le 23 avril 2024, de la situation d’impayé, soit dans les délais légaux.

La demande de résiliation formée par [Localité 6] DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêté au 31 mai 2025 et portant la dette locative à la somme de 1.866,24 euros. Le défendeur absent à l’audience, n’a toutefois pas eu connaissance de ce nouveau décompte, de sorte que le tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe du contradictoire.

Ainsi, après examen des décomptes produits par [Localité 6] DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 1.133,61 euros selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de décembre 2024 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation.

3) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [Localité 6] DELTA HABITAT que [Z] [L] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (retenu car plus favorable que les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 21 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de [Localité 6] DELTA HABITAT depuis le 21 janvier 2025.

4) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de [Localité 6] DELTA HABITAT à compter du 21 janvier 2025, et [Z] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 21 janvier 2025, [Z] [L] a causé un préjudice à [Localité 6] DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner [Z] [L] à verser à titre provisionnel à [Localité 6] DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 21 janvier 2025, date de la résiliation du bail et lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [Localité 6] DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 17 novembre 2022 conclu avec [Z] [L], portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 8] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 21 janvier 2025 ;

Constatons que [Z] [L] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons [Z] [L] à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT la somme de 1.133,61 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 20 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2025 ;

Autorisons l’expulsion de [Z] [L] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [Z] [L] à payer à [Localité 6] DELTA HABITAT à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 21 janvier 2025, lendemain du dernier décompte, avec indexation

Condamnons [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge