Copie délivrée

à

la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

la SELARL PG AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 25 Juillet 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 24/00586 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KKQM

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.C.I. LA FALAISE,

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 500.126.354 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [I] [K]

né le 28 Décembre 1970 à [Localité 5] (PAYS-BAS) (99),

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 20 Mai 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 16 mai 2023 par Maître [L] [V], notaire à Saint-Chaptes, avec la participation de Maître [R] [T], notaire à Alès, la SCI La falaise, promettant, a conféré à Monsieur [I] [K], bénéficiaire, la faculté d’acquérir une maison d’habitation avec dépendances sise [Adresse 3], cadastrée Section KX Numéro [Cadastre 1].

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2023 à 16 heures.

Avant la conclusion de la promesse de vente, M. [I] [K] a adressé à [Localité 7] Métropole une demande de raccordement au réseau d’assainissement collectif qui lui a été refusée par courriel du 10 mai 2023, au motif que « l'[Adresse 6] est privée ».

La promesse de vente a été rédigée avec la clause suivante :

« ACCES AU BIEN

Le promettant déclare que l’accès au BIEN vendu s’effectue directement depuis la voie publique, dénommée « [Adresse 6] ».

Le bénéficiaire atteste avoir pu vérifier les modalités d’accès. »

Après la signature de la promesse de vente, M. [I] [K] a vainement persisté dans ses démarches de faire raccorder le bien au réseau d’assainissement collectif. Il a sollicité une diminution du prix, mais le promettant a refusé de signer un avenant, craignant qu’il fasse valoir sa faculté de rétractation.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 06 novembre 2023, Maître [R] [T], agissant en qualité de notaire du bénéficiaire, a avisé Maître [F] [U], agissant en qualité de notaire de la SCI La falaise, que M. [I] [K] se prévalait de la non-réalisation des conditions suspensives de droit commun.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la SCI La falaise a assigné M. [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de le faire condamner à payer l’indemnité d’immobilisation contractuelle ainsi qu’à dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la SCI La falaise demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1231-3 du code civil, de :

DÉBOUTER M. [I] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER M. [I] [K] à lui payer à la somme de 19.000 euros à titre de paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2023 ;

ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts.

CONDAMNER M. [I] [K] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel qu’elle subit.

CONDAMNER M. [I] [K] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de M. [I] [K].

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, M. [I] [K] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1132 et 1240 du code civil, de :

Débouter la SCI La falaise de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Ordonner à la SCI La falaise de débloquer à son profit la somme de 9500 euros séquestrée entre les mains de la SCP Arnaud Marcucci – Delaroque [V], notaire à Saint – Chaptes (30190), outre intérêts produits sur cette somme depuis le 16 mai 2023 ;

Condamner la SCI La falaise au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Condamner la SCI La falaise au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 14 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 6 mai 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 25 juillet 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la nullité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1132 du code civil, « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. ».

L’article 1133 du même code précise que « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. ».

L’erreur viciant le consentement implique donc une inadéquation entre la représentation intellectuelle que se fait l’un des contractants d’une qualité substantielle de la chose objet du contrat, d’une part, et la réalité, d’autre part. Elle suppose l’absence d’aléa, une discordance entre la réalité et la conviction du cocontractant, laquelle a déterminé son consentement. Il appartient au demandeur de faire la preuve notamment de ce que la qualité considérée l’avait déterminé à contracter. La démonstration que le consentement a été faussé nécessite de se reporter à l’état d’esprit de la victime lors de la conclusion du contrat ; il ne suffit pas d’invoquer la possibilité d’une erreur pour obtenir l’annulation.

M. [I] [K] expose que le bien ayant fait l’objet de la promesse de vente trouverait son accès par une voie privée et serait donc en situation d’enclave. Cet état n’étant pas mentionné sur la promesse de vente alors qu’il constituerait une caractéristique essentielle du bien objet du contrat, il invoque une erreur ayant vicié son consentement. Le demandeur soutient la connaissance de la situation par le défendeur, qui aurait décidé de faire son affaire personnelle de la difficulté. Il estime que si l’erreur devait être reconnue, elle ne pourrait que ressortir comme inexcusable.

En l’espèce, les échanges mails entre M. [I] [K], Maître [R] [T] et les différents services de la ville de [Localité 7] concernés établissent que le défendeur avait connaissance de la problématique relative à la nature privée ou publique de l’impasse. Quoique cet aléa n’ait pas été intégré dans le champ contractuel, la promesse de vente stipule expressément dans le paragraphe « assainissement » que « l’immeuble n’est pas desservi par le réseau d’assainissement, et qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse toutes eaux ». Il est également précisé qu’un « diagnostic, effectué par le SPANC le 7 février 2023, annexé, constate la non-conformité de l’installation d’assainissement ».

M. [I] [K] expose lui-même dans ses conclusions avoir eu connaissance, grâce à l’étude de sol autorisée par le promettant, des difficultés afférentes à « l’installation d’une fosse », ce qui l’a poussé à demander le raccordement au réseau d’assainissement collectif, avec une réponse défavorable le 10 mai 2023. Le bénéficiaire de la promesse était donc parfaitement informé, lors de la signature de cet acte, de toutes les difficultés relatives aux réseaux, précision faîte que sur ce point il n’évoque que celui d’assainissement. Le défendeur reconnaît en outre que la confirmation par les services de [Localité 7] métropole du caractère privé de l’impasse l’a conduit à demander une diminution du prix au promettant, sans démentir ce dernier sur le montant sollicité de 2.500 euros, soit environ 1,3% du prix demandé.

Au regard de ces éléments, et malgré la mention dans la promesse de vente de la nature publique de l’impasse, le défendeur ne démontre pas avoir commis une erreur ayant vicié son consentement sur une qualité essentielle de la chose. Sa connaissance de la situation et la réduction de prix sollicitée attestent que les difficultés potentielles de raccordement au réseau collectif d’assainissement n’étaient pas déterminantes pour lui.

En outre, la promesse de vente n’évoque la nature publique de l’impasse que dans le paragraphe « accès au bien », précisant que « le bénéficiaire atteste avoir pu vérifier les modalités d’accès ». Il est établi en jurisprudence (Civ 3ème 11 mai 2009, n°08-14.640) que la nature privée d’une voie d’accès à un immeuble ne suffit pas à caractériser son état d’enclave, le demandeur sur ce point devant démontrer que celle-ci n’est pas ouverte au public. Il n’est donc pas davantage établi par le défendeur qu’il n’a pas d’issue ou une issue insuffisante sur la voie publique depuis l’immeuble pour caractériser l’enclave alléguée à l’appui de son erreur.

En conséquence, le moyen tiré de la nullité de la promesse de vente pour erreur sur le consentement sera rejeté.

Sur la réalisation des conditions suspensives

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la promesse signée le 16 mai 2023 stipule :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION — TIERS CONVENU

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DIX-NEUF MILLE EUROS (19.000,00 EUR).

De convention expresse entre les parties la somme de NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (9.500,00 Euros) sera versée par le BENEFICIAIRE, qui s’y oblige, au plus tard le 30 mai 2023, et sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle de ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées:

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non levée de l’option résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies. ».

Dans les conditions suspensives particulières est stipulé.

« Que suite à la délivrance d’une étude de sol diligentée par LE BENEFICIAIRE et à ses frais exclusifs dans les meilleurs délais, le coût des travaux de mise en conformité de l’assainissement non collectif ou du coût de raccordement au réseau collectif ne soit pas supérieur à VINGT CINQ MILLE EUROS (25.000 €)/

Si le coût des travaux était d’un montant supérieur, et à défaut de renonciation à cette condition suspensive par le BENEFICIAIRE, les présentes seraient caduques. »

L’étude de sol diligentée par le bénéficiaire visée dans cette clause conclut à la possibilité « qu’une arrivée d’eau soit visible au-dessus du niveau du sol de la parcelle en contrebas.

Dans ce cas, des travaux de surcreusement devront être envisagés afin de mettre en œuvre une bâche étanche entre la zone d’infiltration et la limite de propriété permettant de diriger verticalement l’eau jusqu’à une cote inférieure au niveau du sol de la parcelle en contrebas ».

Sur la base de cette étude, M. [I] [K] produit un devis de 28.195,09 euros de la SARL BEMR pour la mise en conformité de l’assainissement non collectif. Il sera précisé que le rapport du SPANC conclut à une réhabilitation complète de l’assainissement non collectif, après avoir relevé l’inadaptation du dispositif de traitement déclaré à la pédologie du sol, ainsi que son inaccessibilité ne permettant pas d’attester de son existence, les dommages subis par la fosse (corrosion du béton), son sous-dimensionnement par rapport à la règlementation et sa saturation en matières notamment. Au regard de ces constats, l’argumentation de la SCI La falaise selon laquelle M. [I] [K] produirait un devis visant à la création d’une fosse septique, non sa réhabilitation, est inopérante.

La requérante produit quant à elle un devis pour ces travaux de 19.920 euros de la SARL Ostalier. Pour autant, il apparaît que ce devis ne tient pas compte de « l’étude de sol diligentée par le bénéficiaire » visée dans la clause de condition suspensive pour déjà ne pas compter « une bâche d’étanchéité vers le voisin du bas » comme préconisé dans l’étude et repris dans le devis de la SARL BEMR. Il sera en outre relevé que la facture de l’étude de sol s’accompagne d’une autre visant les préparatifs de cette prospection, prévoyant à cet effet des travaux de « brise roche ». Cette opération, visée dans le devis produit par M. [I] [K], n’est pas envisagée dans celui versé par la SCI La falaise, confirmant que ce dernier ne s’appuie pas sur l’étude de sol réalisée.

En conséquence, le devis présenté par la requérante est insuffisant à invalider celui produit par M. [I] [K], pour ne pas tenir compte de l’étude de sol diligentée par le bénéficiaire, expressément reprise dans la clause portant condition suspensive.

Il s’ensuit que le bénéficiaire de la promesse établit que les travaux de mise en conformité de l’assainissement non collectif sont supérieurs à 25.000 euros et, ne renonçant pas à cette condition suspensive, que la promesse de vente est caduque.

En conséquence, la SCI La falaise sera déboutée de sa demande en versement de l’indemnité d’immobilisation et devra débloquer la somme de 9500 euros séquestrée entre les mains du notaire.

Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI La falaise

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En l’espèce, avant la signature de la promesse de vente, M. [I] [K] a fait réaliser une étude de sol aux fins de pouvoir évaluer précisément le coût de la mise en conformité de la fosse septique. Il a reçu à cette fin l’autorisation de M. [N] [H] le 13 avril 2023 de pénétrer sur le terrain pour y faire des sondages. La SCI La falaise lui reproche alors d’avoir créé des dégâts sur le terrain à l’occasion de ces investigations.

M. [I] [K] ne conteste pas que cette étude ait généré des trous dans le terrain de la SCI La falaise, alléguant cependant que cette dernière amplifie les dommages. Il ne ressort pourtant pas des comparaisons des photos jointes au PV de commissaire de justice du 15 janvier 2024 avec celles du courriel envoyé par la SCI La falaise le 19 octobre 2023 de différences notables. L’absence de percée sur la canalisation en cause dans les premières photos s’explique par la différence d’angle de prise de vue, et le témoignage de M. [C] [A], qui atteste en sa faveur pour expliquer in fine qu’il n’a créé aucun dommage sur le réseau, est sans valeur probante.

M. [I] [K] explique que les vendeurs, géomètres de profession, ne pouvaient ignorer que l’étude de sol supposerait une recherche en profondeur, ce qui n’implique pas leur consentement à laisser le terrain en l’état. En outre, il ne ressort pas du rapport du SPANC que de telles investigations fussent obligatoires, et en tout état de cause, ce n’est pas le fait d’avoir creusé des trous qui est reproché au défendeur, mais de ne pas avoir remis les lieux en état.

Il s’ensuit que M. [I] [K] a commandé des travaux sur le bien de la SCI La falaise qui ont généré des dommages qu’il n’a pas réparé, ce qui caractérise une faute ayant causé un préjudice.

Néanmoins, la requérante sollicite 10.000 euros de réparation pour son préjudice sans explication, ni suggérer de critère d’évaluation. Ce préjudice étant acquis, il convient de le liquider plus justement à la somme de 1.500 euros, tenant compte notamment de la nécessité en toute hypothèse de procéder à la remise en conformité de la fosse septique ce qui obère la problématique des dégâts de sa canalisation vouée à être changée.

Sur la demande de M. [I] [K] en résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l’espèce, M. [I] [K] ne démontre pas que l’action de la SCI La falaise ait été animée d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire. Il n’établit pas davantage de préjudice distinct de celui des frais irrépétibles engagés pour cette procédure, indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile exclusivement.

Il sera, par voie de conséquence, débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En outre, il est constant que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

En l’espèce, M. [I] [K] n’a adressé aucune sommation de restituer les sommes séquestrées à la SCI La falaise avant ses conclusions notifiées le 12 avril 2024, valant mise en demeure. Les intérêts au taux légal courront donc à compter de cette date.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI La falaise qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner la SCI La falaise à payer à M. [I] [K] au titre des frais irrépétibles la somme de 1.500 €. La SCI La falaise qui perd son procès sera déboutée de sa demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision qui est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

REJETTE la demande en nullité de la promesse de vente ;

DEBOUTE la SCI La falaise de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

ORDONNE à la SCI La falaise de débloquer au profit de M. [I] [K] la somme de 9.500 euros séquestrée entre les mains de la SCP Arnaud Marcucci – Delaroque [V], notaire à Saint – Chaptes (30190) ;

DIT que cette somme de 9.500 euros produira intérêts au taux légal à la charge de la SCI La falaise à compter du 12 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [K] à payer à la SCI La falaise la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice pour les dommages occasionnés sur son terrain par l’étude de sol ;

DEBOUTE M. [I] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI La falaise aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI La falaise à payer à M. [I] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI La falaise de sa demande en frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière, présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,