TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

Minute n°

N° RG 24/01475 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DJGG

Nature de l’affaire : 5AB Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

S.A. ERILIA

C/

Mme [F] [Z]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. ERILIA inscrite au RCS [Localité 4] sous le n° B 058 811 670, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [F] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Baptiste ORTAL-CIPRIANI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Mai 2025 mise en délibéré au 07 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 27 février 2019, la S.A. ERILIA a donné à bail à Mme [F] [Z], un logement sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 502,95 € outre 28,08 € au titre des charges récupérables et 60,71 € pour la location d’un garage.

Il s’agissait d’un logement accordé dans le cadre des fonctions de Mme [Z], militaire au sein de la base de [Localité 10]-SOLENZARA suivant une affectation du service des armées du 5 décembre 2018.

Arguant d’une mutation professionnelle, le service des armées ayant décidé que Mme [Z] ne pouvait plus bénéficier dudit logement, la S.A. ERILIA lui a adressé un courrier recommandé en date du 22 janvier 2024, lui demandant de rendre le logement au plus tard, le 22 juillet 2024, en vain.

Selon acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la société ERILIA a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia et sollicite qu’il :

Constate que la locataire a fait l’objet d’une mutation professionnelle et qu’elle est soumise aux conditions d’application de l’article L442-7 du code de la construction et de l’habitation,Prononce la résiliation du bail du 27 février 2019 en application de la clause de précarité contenue à l’article 5-5 du contrat de bail,Ordonne l’expulsion de Mme [Z] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de délaissement amiable des lieux loués,Condamne Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation du montant du loyer à compter de la résiliation dudit et jusqu’à parfaite libération des lieux, Condamne Mme [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse aux conclusions de Mme [Z], la S.A. ERILIA expose que la clause de précarité insérée dans le contrat de bail a vocation à s’appliquer, Mme [Z] ayant fait l’objet d’une mutation professionnelle suivant un courrier du service des armées du 13 octobre 2023.

Elle réfute l’argumentation de Mme [Z] selon laquelle, celle-ci est bien fondée à se maintenir dans les lieux, en application de l’article 442-7 du code de la construction et de l’habitation puisqu’elle paie son loyer et l’occupe donc sans contrepartie financière de l’état.

La S.A. ERILIA précise qu’en vertu d’une convention conclue entre l’état et elle-même en date du 7 mars 2007, produite aux débats, la contribution financière de l’état existe réellement et la clause de précarité doit s’appliquer.

La société ERILIA conteste se livrer à un quelconque acharnement à l’encontre de Mme [Z], ne faisant qu’appliquer les clauses du bail d’habitation et n’ayant pas à interférer avec l’employeur de Mme [Z], qui doit mener une action à l’encontre du ministère de la défense.

Elle précise que Mme [Z] s’est retrouvée en arrêt maladie avant sa mutation professionnelle.

La S.A. ERILIA s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux, formée par la locataire, celle-ci ayant déjà bénéficié d’un délai de près de deux ans, le courrier des armées mentionnant qu’elle aurait dû quitter les lieux au plus tard le 29 août 2023.

Elle indique que lui accorder un tel délai irait à l’encontre de la clause de précarité contenue dans le bail et serait contraire aux stipulations contractuelles du bail.

La S.A. ERILIA fait par ailleurs état du fait que Mme [Z] ne justifie pas avoir accompli des démarches pour trouver un autre logement, privant ainsi un militaire actif de ce logement alors que la zone est tendue au niveau des disponibilités de logement.

Enfin, contrairement à ce que prétend Mme [Z], la S.A. ERILIA, après avoir pris contact avec la base aérienne, affirme que cette dernière ne fait plus partie des effectifs de la base de [Localité 7] mais de [Localité 9], sa nouvelle affectation.

Ampliant ses demandes, elle demande au tribunal de débouter Mme [Z] de toutes ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour sa part, Mme [Z] expose être affectée dans le logement, dont elle a toujours réglé le loyer, depuis le 27 février 2019, avoir été placée en arrêt maladie pour burn-out du 4 mars 2023 au 31 août 2023 et être, depuis, en congé de longue durée pour maladie prolongée.

Elle soulève l’inapplicabilité de la clause de précarité sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948, de l’article L.442-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article R.5131-11 du code de la défense.

S’agissant des logements réservés par convention, elle indique que certains des logements appartenant aux organismes d’H.L.M. sont réservés aux fonctionnaires sans contrepartie financière de l’état et qui bénéficient donc d’un droit au maintien dans le logement, ce qui est son cas.

Elle souligne que la S.A. ERILIA échoue à rapporter la preuve des conditions d’application de la clause de précarité et que, de plus, le bail ne fait pas mention de ce que le logement aurait été consenti en considération de sa fonction.

Elle demande au tribunal de débouter la société ERILIA de toutes ses demandes, de condamner la société ERILIA à lui verser la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice financier et moral, outre la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Elle rappelle qu’elle est à jour du paiement de son loyer et qu’elle est actuellement dans une situation de précarité au regard de son état de santé dégradé, médicalement suivie à la base de [Localité 8], ce qui justifie qu’elle reste à proximité de ses médecins.

Elle précise, par ailleurs, que la présente procédure a aggravé son état de santé, comme représentant l’aboutissement d’un acharnement à son égard, de la part de l’armée, tout d’abord, par la notification de l’ordre de mutation du 13 octobre 2023 alors que son état de santé était connu, par la société ERILIA, ensuite, qui, avant toute décision, a ajouté à son relevé de compte locataire, les différents frais de la présente procédure.

Mme [Z] maintient sa demande de pouvoir se maintenir dans le logement et continuer à être suivie au sein de la base de [Localité 8], un déménagement risquant d’aggraver sa situation déjà précaire.

Elle fait état du rapport d’une assistante sociale qui se prononce en faveur d’une surséance de la procédure d‘expulsion.

Elle ajoute que sa mutation est caduque, le poste ayant été octroyé à quelqu’un d’autre et que c’est au terme de son congé de longue durée qu’une nouvelle mutation lui sera proposée, possiblement sur la base de [Localité 8].

Elle demande que lui soit accordé un délai d’un an renouvelable pour quitter les lieux.

S’agissant de sa demande de dommage et intérêts, elle indique être victime d’acharnement de la part de la société ERILIA, qui n’a jamais tenté de trouver un arrangement, ce qui rend la présente procédure abusive.

A l’audience initiale du 16 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 12 mai 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, par l’intermédiaire de son conseil, le cabinet RETALI & ASSOCIES, s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et dans ses conclusions, repris oralement.

Mme [Z], par l’intermédiaire de son conseil, M^e ORTAL-CIPRIANI, a maintenu, en les reprenant oralement, les termes de ses conclusions.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire :

Il résulte des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment de la signature du bail que :

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 10 octobre 2024 dans le délai de deux mois avant l’audience, de sorte que l’assignation est recevable.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 27 février 2019 prévoit, dans son article 5-5, au titre d’une clause de précarité, le maintien dans les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la mutation.

En application de l’article L.442-7 du code de la construction et de l’habitation :

“Les fonctionnaires et agents de l’Etat civils et militaires attributaires de logements réservés par les organismes dans une limite fixée par décret en contrepartie d’une majoration de prêt définie également par décret ou leurs ayants droit ne bénéficient du maintien dans les lieux en cas de mutation, de cessation de services ou de décès que pendant un délai de six mois.”

De même, l’article R.314-4 du même code stipule : “Des conventions peuvent être conclues par l’Etat et ses établissements publics n’ayant pas le caractère industriel et commercial avec des organismes ou sociétés de construction ou de construction et de gestion de logements ainsi qu’avec des organismes gestionnaires de la participation des employeurs à l’effort de construction qui s’engagent, en contrepartie d’une contribution financière revêtant la forme de prêts ou de subventions, à réserver des logements destinés à être loués à des agents de l’Etat ou de ces établissements publics.”

Il a été jugé que peuvent valablement stipuler une clause de précarité, les bailleurs qui, moyennant une contribution financière de l’Etat, acceptent de donner à bail, aux agents ou fonctionnaires de l’Etat, un contingent de logements à un prix équivalent à celui des habitations à loyer modéré.

Il est établi, en l’espèce, que le 7 mars 2007, la société d’HLM ERILIA a signé, avec le ministère de la défense, une convention aux termes de laquelle elle s’est engagée, en contrepartie d’une contribution financière de 2.134.000 € versée sous forme de subvention, à réserver, pour une durée de 25 ans, un ensemble de 40 logements situés au [Adresse 3] à [Localité 10].

Cette convention a bien été versée aux débats par la société ERILIA, la pièce n° 7 contenant intégralité de la convention n° 2367 évoquée par les parties.

Il résulte des pièces produites à la procédure que le logement dont s’agit a été attribué à Mme [Z] le 5 décembre 2018 à compter du 28 février 2019 et qu’une décision portant retrait du logement a, le 13 octobre 2023, confirmé sa mutation, précisant qu’elle bénéficiait d’un délai de 6 mois pour libérer les lieux.

Mme [Z] prétend qu’elle ne saurait être tenue par la clause de précarité, réglant seule et régulièrement son loyer sans contribution de l’état.

Néanmoins, en l’état des pièces fournies et notamment de la convention n° 2367, il s’avère qu’une contribution de l’état existe réellement, ce qui permet l’insertion d’une clause de précarité au contrat de bail.

Mme [Z], sur le fondement d’une décision de la Cour de Cassation du 9 juin 2016, excipe ensuite de la teneur du bail, qui ne fait pas expressément référence à sa qualité de fonctionnaire pour soutenir que la clause de précarité ne lui est pas applicable.

Cette décision, qui concerne le droit au maintien dans les lieux du conjoint d’un fonctionnaire au sens de l’article 1751 du code civil, ne saurait trouver application en l’espèce.

Il résulte de tout ce qui précède que la S.A. ERILIA est bien fondée à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [Z] ; il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Contrepartie de la résiliation du bail, il sera mis à la charge de Mme [Z], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, à compter de la résiliation du bail, soit le 12 octobre 2023, conformément aux termes de la décision portant retrait du logement et jusqu’à complète libération.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 alinéa 1 et 2 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

« La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Mme [Z] sollicite un délai d’un an renouvelable pour quitter le logement ; la S.A. ERILIA s’y oppose, arguant notamment du fait que, du fait de sa résistance à quitter les lieux, elle a déjà bénéficié de nombreux mois de délais.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il résulte des pièces versées aux débats que la situation de Mme [Z] est très précaire, sa santé étant considérablement dégradée et son suivi médical s’effectuant sur la base de [Localité 8].

De plus, elle n’a aucun retard dans le règlement de son loyer, la somme de 109,15 € alléguée par la société ERILIA ne correspondant qu’à des frais de justice qui n’ont pas à être comptabilisés à ce stade de la procédure.

En considération de l’ensemble de ces observations mais également du délai dont elle a déjà bénéficié du fait de son maintien dans les lieux, il convient de lui accorder un délai de 6 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux, le bailleur ne démontrant au demeurant pas en quoi l’octroi d’un tel délai serait constitutif d’une atteinte disproportionnée à son droit de récupérer le logement en cause.

A l’issue de ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z].

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui, par la force duquel il est arrivé, à la réparer.

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Z] prétend que la société ERILIA a fait preuve d’un acharnement évident à son encontre.

Force est cependant de constater qu’elle ne rapporte aucune preuve de ses dires, sa situation médicale étant principalement fondée sur des difficultés professionnelles, ainsi qu’elle l’indique.

En l’état, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; la SA ERILIA et Mme [Z] seront, en conséquence, déboutées de leur demande à ce titre.

Succombant à titre principal, il y a lieu de mettre à la charge de Mme [Z], les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

— PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 février 2019 entre la S.A. ERILIA et Madame [F] [Z] pour un bien situé [Adresse 6], à compter du 12 octobre 2023,

— ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 6], par toutes voies de droit au besoin avec le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ACCORDE à Mme [F] [Z] un délai jusqu’au 7 janvier 2026 inclus pour se maintenir dans les lieux,

— DIT qu’il sera sursis à l’expulsion durant ce délai,

— CONDAMNE Mme [F] [Z] à payer à la S.A. ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer échu, soit la somme de 647,64 € jusqu’à la libération effective des lieux,

— DÉBOUTE Mme [F] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

— DÉBOUTE la S.A. ERILIA de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DÉBOUTE Mme [F] [Z] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE Mme [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION