TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00608 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMAU

S.D.C. DU [Adresse 1]

C/

M. [N] [V]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 7], dont le siège social est sis SAS IMMO DE CORSE – [Adresse 9]

représenté par Maître Jacques VACCAREZZA, membre de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

M. [N] [V], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 26 Juin 2025 mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à BASTIA représenté par son Syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, a fait assigner Monsieur [N] [V] es qualité de copropriétaire devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 2.020,89 € correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, au paiement de la somme de 3.000 € de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive outre les dépens de l’instance et la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] expose que M. [V] est copropriétaire au sein de l’immeuble et qu’il est un débiteur chronique au titre des charges de copropriété.

Il indique, au visa de l’article 10 de la loi de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965b, que Monsieur [V] est redevable de la somme de 2.020,89 € correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 selon arrêté de compte et exigibles aux termes des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 21 septembre 2022, 12 septembre 2023 et 06 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] fait valoir que ce dernier a fait l’objet de plusieurs relances et d’une mise en demeure de payer ses charges de copropriété adressée par son Conseil en date du 27 janvier 2025.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 3.000 € au titre de la résistance abusive, le syndicat des copropriétaires souligne que l’absence de paiement, par M. [V], de la quote-part des charges de copropriété lui incombant, nuit au bon fonctionnement de de la copropriété laquelle se trouve en difficulté en raison de l’ancienneté de la dette.

Lors du passage de l’huissier au domicile de M. [V], l’absence de l’intéressé ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour rechercher le destinataire, un procès-verbal de recherches fondé sur l’article 659 du code de procédure civile a été dressé.

A l’audience initiale du 26 juin 2025, l’affaire a été retenue et évoquée.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, par l’intermédiaire de son avocat, M^e VACCAREZZA, s’est référé, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé le principe selon lequel, conformément à l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Conformément à l’article 1315 devenu 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Selon l’article 14-1-I. de la même loi n°65-5 :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Enfin, l’article 19-2 alinéa 1 de la loi dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.

A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci ainsi que les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic, la SAS IMMO DE CORSE, verse notamment aux débats :

— les procès-verbaux d’assemblée générale de 21 septembre 2022, du 12 décembre 2023 et 6 décembre 2024

— les appels de provisions

— les mises en demeure

— le relevé de compte au 1er avril 2025

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de M. [V].

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. ».

En l’espèce, bien que les justificatifs de la notification des procès-verbaux d’assemblée générale à M. [V] ne soient pas produits, ou soient illisibles, il résulte d’une jurisprudence constante que la notification régulière des procès-verbaux d’assemblées générales aux copropriétaires conditionne l’opposabilité à ceux-ci du délai de deux mois qui leur est ouvert pour contester les décisions des assemblées générales ; en revanche cette notification n’a aucune incidence sur l’exigibilité des charges régulièrement votées en assemblée générale.

S’agissant des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur »

Il résulte de ces dispositions que le copropriétaire défaillant dans le règlement de ses charges exigibles peut se voir imputé le paiement des frais engagés par le syndicat de copropriétaires aux fins de leur recouvrement.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat ; ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Il appartient à la juridiction de rechercher si les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, la lecture du relevé de compte au 1er avril 2025 fait apparaître les frais suivants :

Honoraires suivi CTIC [V] pour un montant total de 192 € ; ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété ; ils n’apparaissent pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Frais de mise en demeure ; Il en va différemment des frais de mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et des relances subséquentes qui elles, constituent de véritables actes de recouvrement dont la charge peut être mise au copropriétaire défaillant.

Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 6] justifie avoir adressé par la voix de son Conseil, une mise en demeure de s’acquitter des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2025 par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 janvier 2025, dont l’envoi est justifié par la production du bordereau postal correspondant.

S’il produit les mises en demeure qui auraient été adressées au débiteur par courrier recommandé avec accusé de réception et les relances subséquentes, il ne produit pas les justificatifs d’envoi et de réception correspondants permettant au tribunal de s’assurer de leur bonne délivrance.

Dans ces conditions, les frais de mise en demeure et de relances tels que facturés avant l’envoi de la mise en demeure du 27 janvier 2025, pour un montant total de 155 €, ne sauraient être mis à la charge de Monsieur [N] [V] et seront déduits du montant des charges de copropriété dont est redevable Monsieur [N] [V].

Frais de transmission dossier avocat CTIC [V] pour un montant de 350 € : ces frais constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [V] s’élève à la somme de 1.478,89 € (2.029,89 € – 192 € – 155 € – 350 €) et M. [V] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la défaillance de M. [V] dans le paiement de sa quote-part de charges et sa résistance à régler malgré mise en demeure, sont de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de trésorerie.

Il sera ainsi, pour partie, fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [V] sera condamné au paiement de la somme de 500 € à ce titre.

Sur les autres demandes

L’équité commande de faire droit à la demande formée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile mais de la réduire à de plus justes proportions en lui accordant la somme de 900 €.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V], partie perdante à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE M. [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 1.478,89 € correspondant aux charges, travaux et frais arrêtés au 1er avril 2025,

— CONDAMNE M. [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT