TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Chambre civile 1

N° RG 24/01651 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DJUU

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Mai 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le dix Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 903 883 627,

dont le siège social est sis Sas SYNDICAP IMMOBILIER – [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE

S.C.I. MBC, SCI immatriculée au RCS de BASTIA sous le numéro 849 038 385,

dont le siège social est sis C/o Chez [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à BORGO (20290), représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER a fait assigner la SCI MBC aux fins de voir :

Condamner la SCI MBC à lui payer la somme de 21 808,12€ correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date de la mise en demeure;Condamner la SCI MBC à lui payer la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts né de sa résistance abusive ;Condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndic invoque que la SCI MBC est débitrice des charges de copropriété depuis le 1er octobre 2020, malgré l’approbation par assemblées générales des comptes et budgets prévisionnels, et qu’elle ne s’est pas acquittée des sommes dues, malgré les relances et la mise en demeure en date du 15 septembre 2023.

Elle souligne également que son refus de s’acquitter de la quote-part de charges est fautif et entraîne une désorganisation de sa gestion budgétaire justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

La SCI MBC, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. L’acte a été remis à une personne se disant habilitée à recevoir l’acte pour le compte de la personne morale.

Par ordonnance en date du 27 janvier 2025, le juge de la mise en état ordonnait la clôture de la procédure et renvoyait l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2025, date à laquelle l’affaire était mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la demande de condamnation en paiement des charges de copropriété :

Depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 complétée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite " LOI [Localité 7] " la procédure accélérée du recouvrement des charges est limitée aux provisions énoncées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour les autres charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires engagera la procédure de droit commun.

Doté de la personnalité civile, le syndicat représenté en justice par son syndic en exercice peut, comme n’importe quel créancier, user des procédures de droit commun pour recouvrer à l’encontre des copropriétaires défaillants leurs quotes-parts de charges non réglées.

Après une mise en demeure de payer restée sans effet, le syndic peut assigner le copropriétaire débiteur de provisions ou de charges définitives devant le tribunal judiciaire.

Depuis la réécriture de l’article 42, alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite " LOI [Localité 7] ", les actions en recouvrement des charges de copropriété se prescrivent dans un délai de 5 ans. En application de ces dispositions, les actions en remboursement des charges de copropriété doivent être introduites au plus tard cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. (Cass 3e civ, 20 octobre 1993, Cass 3e civ, 1er décembre 1999, Cass 3e civ 27 avril 2004, CA [Localité 9], 29 mars 2007) La jurisprudence a indiqué que pour justifier sa demande en paiement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. (Cass 3e civ 9 novembre 1994, CA [Localité 10] janvier 2001, Cass 3e civ 12 janvier 2022)

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En effet, le seul fait pour l’assemblée générale d’approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes parts de charges. Toutefois, le syndicat, demandeur en paiement des charges doit rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article précité. (Cass 3e civ, 8 mars 2018 ; Cass 3e civ, 4 janvier 2023)

En application de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, puis la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 venant compléter la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément l’article 10-1, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur. Le juge contrôle le caractère nécessaire de ces frais, et reste vigilant sur les frais de relances excessif (CA [Localité 9], 22 juin 2022) et les frais de constitution du dossier excessif (CA [Localité 8] 7 septembre 2021, CA [Localité 12] 7 septembre 2020)

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] BORGO (20290), représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER, sollicite la condamnation de la SCI MBC au paiement de la somme de 21 808,12€ correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date de la mise en demeure et jusqu’au parfait paiement des sommes dues, en faisant valoir qu’elle ne s’est pas acquittée des sommes dues, malgré l’approbation des comptes et budgets prévisionnels de 2020 à 2025, par les copropriétaires et les multiples relances et une mise en demeure en date du 15 septembre 2023.

A l’appui de ses demandes, il produit diverses pièces :

Une situation de compte arrêtée au 1er octobre 2024 à la somme de 21 808,12€ et des appels de fonds,Une mise en demeure en date du 15 septembre 2023,Les procès-verbaux d’assemblées générales des 7 décembre 2022 et 24 juin 2024.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse sans produire aucun acte de propriété, ni aucun document établissant sa qualité de copropriétaire.

Or, conformément à l’article 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967, seuls les copropriétaires sont tenus au paiement des charges de copropriété afférentes à leur lot.

Il appartenait au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance, de rapporter la preuve de la qualité de propriétaire de la débitrice présumée pour la période de réclamation invoquée.

En l’absence de tout élément de preuve relatif à la qualité de copropriétaires de la SCI MBC, la demande de condamnation en paiement ne peut prospérer.

Il y a donc lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER.

II) Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi né de sa résistance abusive.

Les pièces versées par le syndicat requérant, ne permettent pas de définir la qualité de propriétaire de la SCI MBC. Ainsi, aucune inexécution contractuelle ne saurait lui être reprochée au sens des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil.

Par conséquent, la demande formulée par le syndicat requérant, tendant à condamner la défenderesse au paiement d’une somme à titre de dommages-intérêts sera rejetée.

III) Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER supportera la charge des dépens.

Aucune considération tirée de l’équité ne permet de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motif permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de condamnation en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICAP IMMOBILIER aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT