TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

Chambre civile 1

N° RG 24/00509 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DG4T

Nature de l’affaire : 50C Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI, greffière lors des débats

Fanny ETIENNE greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Janvier 2026 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le douze Mars deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDEURS

M. [M] [B]

né le 13 Mai 1962 à BERGERAC, demeurant 116 Route du Cap – 20200 SAN MARTINO DI LOTA

représenté par M^e Martine CAPOROSSI POLETTI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, M^e Vandrille SPIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. VILLA MONSERATO, inscrite au RCS de Bastia sous le numéro 818 225 625 dont le siège social est sis 2 Rue du Presbytère – La Citadelle – 20200 BASTIA

défaillant

La SELARL Etude [G], inscrite au RCS de Nîmes sous le numéro 824 797 286, ayant son siège social sis 29 Rue des Lombards, 30000 Nîmes, pris en son établissement secondaire sis 15 boulevard du Général de Gaulle – 20200 Bastia, agissant poursuites et diligences auprès de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS VILLA MONSERATO, SAS inscrite au RCS de Bastia sous le numéro 818 225 625, ayant son siège social sis 2 rue du Presbytère La Citadelle, 20200 Bastia, agissant poursuites et diligences auprès de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

, dont le siège social est sis 15 boulevard du Général de Gaulle – 20200 BASTIA

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

La SAS VILLA MONSERATO est une société créée en 2016, présidé par monsieur [X] [W], et ayant pour objet la construction et la vente de biens immobiliers.

Par acte notarié en date du 4 février 2021, monsieur [B] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la VILLA MONSERATO, dans un ensemble immobilier sis lieudit Monserato à BASTIA, six lots, soit 4 places de parking intérieur et deux appartements de type T4, moyennant un prix de 750.000 euros.

L’acte cité mentionnait une date de livraison au plus tard le 30 juillet 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Cette date de livraison n’ayant pas été respecté, monsieur [B], le 20 novembre 2023, a mis en demeure son vendeur, par l’intermédiaire de son conseil, de lui communiquer une date ainsi qu’un calendrier prévisionnel d’achèvement des travaux, ainsi que de lui régler une somme de 47.728 euros au titre du préjudice financier résultant du retard de livraison injustifié des ouvrages.

Le 28 décembre 2023, monsieur [W] communiquait à monsieur [B] le planning de réalisation de l’opération et une date de livraison « courant mai », prenait acte de la demande indemnitaire et demandait à en discuter les montants et modalités de règlement.

Dans un courrier du 4 janvier 2024, le conseil de monsieur [B] formulait auprès de la VILLA MONSERATO une offre transactionnelle.

Le 30 janvier 2024, monsieur [W], par courriel, indiquait être en mesure de répondre aux demandes formulées et transmettait un nouveau planning d’exécution.

Des échanges avaient lieu entre les parties afin de parvenir à une issue amiable, sans que cela n’aboutisse.

C’est dans ces circonstances que par acte du 11 avril 2024, monsieur [B] a assigné la VILLA MONSERATO devant le présent Tribunal, et demandait à la présente juridiction de condamner la VILLA MONSERATO à lui régler la somme de 60.422,70 euros à titre de dommages et intérêts, qui sera à parfaire au jour du jugement à intervenir et portera intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la mise en demeure, motif pris du retard de livraison des deux appartements et quatre emplacements de stationnement acquis par ce dernier dans l’immeuble sis lieudit Monserato à Bastia, dans les délais contractuellement fixés par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 4 février 2021, outre la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 23 avril 2024, le Tribunal de commerce de Bastia a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’encontre de la VILLA MONSERATO et a désigné la SELARL Etude Balincourt, pris en la personne de Maître [L], en qualité de liquidateur de la société.

Monsieur [B] a déclaré sa créance auprès du liquidateur par courrier en date du 24 juin 2024.

Par acte en date du 12 juillet 2024, monsieur [B] assignait en intervention forcée la SELARL Etude [G], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire le SAS VILLA MONSERATO, pour ordonner la jonction avec la procédure initiée par lui le 11 avril 2024 et fixer la créance de monsieur [B], à l’encontre de la VILLA MONSERATO, à un montant de 1.175.899 euros.

Les deux procédures étaient jointes par mention au dossier le 17 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées le 23 septembre 2025, monsieur [B] demande de voir inscrit au passif de la VILLA MONSERATO, représenté par Maître [R] [L], liquidateur judiciaire auprès de la SELARL Etude [G], la somme de 112.014,03 euros à titre de dommages et intérêts qui sera à parfaire au jour du jugement à intervenir et portera intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la mise en demeure, motif pris du retard de livraison des deux appartements et quatre emplacements de stationnement acquis par ce dernier dans l’immeuble sis lieudit Monserato à Bastia, dans les délais contractuellement fixés par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 4 février. 2021, outre la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SELARL Etude [G], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire le SAS VILLA MONSERATO, ne comparaissait pas à la procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 février 2026 et mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou «donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1601-3 du Code civil définit la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

L’article 1104 du Code civil dispose encore que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1231-1 du Code civil prévoit encore que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du Code du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement a l’obligation d’achever le bien vendu dans le délai contractuel.

En cas de non-respect du délai d’achèvement et sous réserve du respect de la bonne foi contractuelle, l’acquéreur peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur à condition d’établir un préjudice et un lien de causalité avec ce manquement contractuel.

En l’espèce, suivant acte notarié du 4 février 2021, monsieur [M] [B] et la VILLA MONSERATO ont conclu une vente en état futur d’achèvement.

Il est stipulé en page 19 sur l’engagement d’achever les travaux, que le vendeur s’oblige à poursuivre la construction de l’immeuble et des biens vendus et à les achever au plus tard le 30 juillet 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Il était listé plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison. Il était ajouté que la justification de la survenance de circonstances ayant mené au retard de livraison devait être rapportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maitre d’œuvre.

Il ressort de la procédure que la date de livraison n’a pas été respectée, ce qui est par ailleurs reconnu par le vendeur lui-même dans ses courriels.

En outre, aucune justification n’est émise ni démontrée permettant d’expliquer ce retard très important.

Ce retard s’analyse donc comme un manquement contractuel de la part du vendeur qui engage sa responsabilité vis-à-vis de son acheteur.

Concernant le préjudice découlant de ce manquement, monsieur [B] fait valoir qu’il est constitué par :

Un préjudice financier lié aux dépenses imprévues résultant de l’impossibilité de prendre possession de l’appartement ayant vocation à lui servir de résidence principale (loyer, frais d’électricité et d’eau pour son hébergement actuel, outre la location d’un box pour stocker ses affaires dans l’attente du déménagement),Un préjudice locatif lié à la perte de chance de mettre en location l’appartement ains que les deux emplacements de stationnement destinés à des fins locatives.

A ce titre, monsieur [B] produit un tableau ainsi que diverses pièces justifiant ces dépenses.

Il verse ainsi son contrat de bail meublé pour un loyer de 900 euros qui devra être pris en compte, qui correspond à un T3.

Par contre, les factures d’eau et l’électricité n’ont pas à être prise en compte, car il ne s’agit pas de dépenses supplémentaires liées au retard de livraison, en ce que ce sont des dépenses qui auraient également été engagées en cas de livraison dudit bien.

La location du box apparaît également justifiée en ce que monsieur [B] loue un meublé, dont la taille est inférieure au logement de son achat immobilier, et que les courriels échangés permettant d’établir que son déménagement aurait dû être proche, ce qui n’a pas été malheureusement le cas, et a pu l’inviter dès lors à stocker précautionneusement ses meubles dans un box. Il produit en ce sens la facture d’une location mensuelle de box de 99 euros qui sera également retenue.

Sur la perte de chance de location du second appartement, monsieur [B] produit des avis de valeur d’agences immobilières, soit deux avis de valeur locatif pour l’appartement de 1.400 et 1.500 euros par mois. La référence de 1.450 euros comme loyer mensuel pourra ainsi être retenue dans les limites qui seront précisées ci-après.

Concernant la perte de chance location de deux emplacements de parking en intérieur, monsieur [B] sollicite la somme de 400 euros mensuels. Cette somme n’est pas justifiée et apparaît excessive concernant deux places de parking intérieur, en périphérie du centre-ville, et sera donc réduite à la somme, pour les deux emplacements, de 200 euros par mois.

Ces avis de valeur seront retenus dans les limites précisés mais la perte de chance ne peut néanmoins pas être de la totalité de la valeur locative retenue, en ce qu’il n’est pas certain que les biens auraient pu être loués, au prix indiqué, et sur l’ensemble de la période visée.

Il convient donc d’émettre un pourcentage sur la valeur retenue qui sera appréciée, au regard de la tension du marché locatif immobilier sur le secteur visé qui ressort notamment de l’étude de marché produite, à hauteur de 70 %.

Dès lors, le préjudice s’établit, sur la base des demandes formulées par monsieur [B], du tableau produit, des factures versées, et des limitations énoncées ci-dessus de la manière suivante :

Loyer – hébergement actuel : 33.870 eurosLocation box garage : 3.725,70 eurosPerte de chance de location du second appartement : 38.197,39 eurosPerte de chance de location de deux emplacements deParking : 5.268,44 euros

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le préjudice subi par monsieur [B] est de 81.061,53 euros.

Il conviendra donc d’inscrire au passif de la société VILLA MONSERATO la somme de 81.061,53 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2023, date de la mise en demeure produite à la procédure.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la défenderesse à verser à monsieur [B] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la VILLA MONSERATO sera également condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— FIXE la créance de monsieur [M] [B] à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SAS VILLA MONSERATO, représenté par Maître [L], liquidateur judiciaire auprès de la SELARL Etude [G] à la somme de 81.061,53 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2023 ;

— FIXE une seconde créance de monsieur [M] [B] à inscrire au passif de la liquidation judiciaire de la SAS VILLA MONSERATO, représenté par Maître [L], liquidateur judiciaire auprès de la SELARL Etude [G] à la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 de code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SAS VILLA MONSERATO, représenté par Maître [L], liquidateur judiciaire auprès de la SELARL Etude [G], aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT