JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 30 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00760 – N° Portalis DBXO-W-B7I-CYSV

AFFAIRE : SCI [Adresse 1] CEDRES Ayant pour avocat plaidant M^e COUEDO, S.A.R.L. [Adresse 2] Ayant pour avocat M^e COUEDO C/ [O] [V], S.C.P. [G] [J] [T] [F]

Composition du tribunal

Président : Madame Lydie BAGONNEAU, Juge

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 03 Février 2026

Délibéré rendu par mise à disposition le 30 Mars 2026

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DEMANDERESSES

SCI LES CEDRES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elise VALADE, avocat au barreau de BERGERAC, avocat postulant, M^e Mathieu COUEDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. DOMAINE DE FONROQUES , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elise VALADE, avocat au barreau de BERGERAC, avocat postulant, M^e Mathieu COUEDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 4] (SUISSE)

représenté par M^e Pierre-Emmanuel BAROIS, avocat au barreau de BERGERAC

S.C.P. [G] [J] [T] [F], dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillante

M^e Pierre-emmanuel BAROIS, M^e Mathieu COUEDO, M^e Elise VALADE

EXPOSE DU LITIGE

Par compromis de vente conclu par devant Maître [S] [G], notaire à BERGERAC, le 12 octobre 2022, la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2], en qualité de venderesses, ont vendu à Monsieur [O] [X] [V], acquéreur, du matériel, les parts sociales de la société CUMA PERIGORD SERVICES, un hangar à structure bois sis à MONTCARET (24230) lieudit FONROQUES, une exploitation viti-vinicole sise à MONTCARET [Adresse 6] FONROQUES[Adresse 7] CARDINALE, LE [Adresse 8], ainsi que deux gîtes, une grande grange à usage de stockage, des bâtiments, trois roulettes, un chai à vin, une tour d’eau, une aire bétonnée de stockage des plaquettes bois pour chauffage, une piscine naturelle, des vignes, terres, bois, outre une parcelle avec les plantations, et des meubles, moyennant le prix principal de 1.850.000 euros.

Le montant total de l’acquisition s’élevait à la somme de 2.049.500 euros comprenant le prix principal de vente, la provision sur frais de l’acte de vente soit 125.500 euros et les honoraires de négociation de [Localité 2] soit 74.000 euros.

Le financement de l’acquisition projetée devait se faire au moyen des fonds personnels de l’acquéreur sans l’aide d’un prêt.

Une clause pénale d’un montant de 185.000 euros était prévue ainsi qu’un dépôt de garantie ou séquestre d’un montant de 75.000 euros.

La signature de l’acte authentique de vente était fixée au plus tard le 12 janvier 2023 par le ministère de Maître [S] [G], notaire à [Localité 1] avec la participation de Maître [W], notaire à [Localité 3] (BAS-RHIN).

Par acte extra-judiciaire signifié le 9 mars 2023 par application des dispositions de la Convention de [Localité 4] du 15 novembre 196 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires ou extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, Monsieur [O] [X] [V] a été sommé de se rendre à la convocation fixée le 23 mai 2023 afin de signer l’acte authentique de vente et de payer la somme totale de 1.979.911,65 euros selon décompte du 21 décembre 2022 annexé à ladite sommation.

Monsieur [V] ne s’étant pas présenté le 23 mai 2023, Maître [S] [G], notaire, a dressé un procès-verbal de carence signé avec la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2], précisant également que ni le prix ni les frais de l’acte authentique de vente n’ont été versés en la comptabilité dudit notaire.

Par courriel du 20 juin 2023 de leur notaire, la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] apprenaient que Monsieur [V] refusait le déblocage des fonds séquestrés entre les mains du notaire à hauteur de 75.000 euros à leur profit.

Par courrier recommandé international du 11 octobre 2023, la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] ont mis en demeure Monsieur [V] de leur payer la somme de 110.000 euros et de débloquer le dépôt de garantie de 75.000 euros à leur profit, afin d’être remplies de leurs droits au titre de la clause pénale à hauteur de 185.000 euros. En vain.

Par actes extra-judiciaires signifiés les 3 et 12 juillet 2024, la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de BERGERAC d’une part Monsieur [O] [X] [V], d’autre part la SCP [S] [G], [H] [J], [D] [T], [U] [F], notaires associés à BERGERAC, au visa des articles 1103, 1231-1, 1231-5 et 1343-2 du code civil, aux fins notamment d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente du 12 octobre 2022.

Monsieur [O] [X] [V] a constitué avocat contrairement à l’étude notariée.

Par application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] présentent les demandes suivantes :

Les déclarer recevables dans l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions et les déclarer fondées ;Déclarer Monsieur [O] [X] [V] particulièrement infondé dans l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions et les rejeter ;Prononcer la caducité de la promesse de vente en date du 12 octobre 2022 du fait de sa non réalisation par Monsieur [O] [X] [V] ;Condamner Monsieur [O] [X] [V] à leur payer la somme de 185.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023 ;Dire que la SCP [S] [G], [H] [J], [D] [T], [U] [F], prise en la personne de Maître [S] [G], notaire associé, prise en qualité de séquestre, devra libérer entre leurs mains la somme de 75.000 euros inscrite en ses livres ;Condamner Monsieur [O] [X] [V] à leur payer le reliquat, soit la somme de 110.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dus depuis plus d’un an ;Rappeler l’exécution provisoire de droit ;Condamner Monsieur [O] [X] [V] aux entiers dépens ;Condamner Monsieur [O] [X] [V] à payer à chacune la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien, elles font valoir que :

Monsieur [O] [X] [V] s’est engagé à acquérir les biens sans condition suspensive d’obtention de prêt et en cas de non-réalisation de la vente ainsi promise, une indemnité de 185.000€ leur reste acquise ; il n’a pas rempli les modalités qui lui incombaient dans les délais impartis de telle sorte que la promesse est caduque du fait de sa défaillance ; La clause pénale est particulièrement claire et sans équivoque puisque « l’autre partie » est naturellement celle qui se voit versée par la partie défaillante ladite pénalité ; il n’a pas lieu de précisé une quelconque identité puisqu’à l’évidence la partie défaillante et la partie victime ne peuvent naturellement pas être connues au moment de la rédaction de l’acte ;Contrairement à ce que soutient Monsieur [V] la promesse de vente prévoit bien une clause de solidarité en cas de pluralité de vendeur et/ou d’acquéreur ;Elles subissent un préjudice important du fait de l’inexécution fautive de Monsieur [V] qui, en plus, est de mauvaise foi dans cette affaire ; Monsieur [V] a notamment entretenu la croyance des venderesses quant à la poursuite à bien de l’opération par la structuration de ses sociétés et leur domiciliation sur le [Adresse 2] tout en restant ensuite silencieux aux convocations et sollicitations diverses pour signer l’acte de vente ; la domiciliation des sociétés du groupe de Monsieur [V] au [Adresse 2] leur pose de nombreuses difficultés puisque leur représentant, Monsieur [L] [P], reçoit régulièrement la visite de commissaires de justice pour des sujets semble-t-il de recouvrement concernant les sociétés du groupe de Monsieur [V] ; alors que Monsieur [P] souhaitait se projeter sur l’achat d’un autre domaine, du fait de la carence de Monsieur [V], il a dû se contraindre à abandonner ses projets.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 08 juillet 2025, Monsieur [O] [X] [V] présente les demandes reconventionnelles suivantes :

Débouter la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] de l’intégralité de leurs prétentions ;Condamner la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] à lui verser une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] aux entiers frais et dépens.Au soutien, il fait valoir que :

Les demandes de condamnation de la SCI LES CEDRES et de la SARL [Adresse 2] sont imprécises ;La clause pénale insérée dans le compromis n’est pas claire car le bénéficiaire est dénommé « l’autre partie » sans autre précision et le dispositif ne précise pas à qui les montants doivent être versés en présence de deux demandeurs qui sollicitent une condamnation unique ; le compromis ne prévoit pas de solidarité des créanciers au bénéfice de la clause pénale, ni de répartition du bénéfice de la clause pénale entre les vendeurs ce qui conduit à l’inefficacité et l’inapplicabilité de cette clause et de la demande de condamnation à son égard ;Les vendeurs ne formulent aucune demande à l’égard du notaire qu’ils ont assigné alors qu’il n’est en rien responsable de la régularité et de l’opposabilité des clauses figurant dans le compromis de vente ;Au titre des réserves page 10 du compromis, figure une réserve concernant le droit de préemption urbain ; il n’est pas justifié soit de la non préemption de ou des administrations en bénéficiant, soit du fait que les biens vendus n’étaient pas soumis à un droit de préemption, à l’exception du droit de préemption de la SAFER ;Le tribunal réduira « drastiquement » le montant de la clause pénale pour défaut de de justification d’un préjudice équivalent à 10% de la valeur de la cession des biens mobiliers et immobiliers confondus en ce que le domaine de FONROQUES est toujours exploité, qu’il a été assigné plus d’un an après la mise en demeure de la SCI LES CEDRES et de la SARL [Adresse 2], que les vendeurs pouvaient se prévaloir de la caducité du compromis sans passer par la voie judiciaire, qu’ils ne peuvent donc pas se prévaloir d’une impossibilité de cession du domaine et que le montant de la clause pénale est disproportionné par rapport au préjudice effectivement subi qui n’est pas démontré. L’instruction de l’affaire a été prononcée selon ordonnance du juge de la mise en Etat du 28 novembre 2025 qui a fixé l’audience de plaidoirie le 3 février 2026.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

À titre liminaire,

Il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture.

Il est ainsi rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En outre, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur la demande en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1583 précise que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par ailleurs, l’article 1224 énonce que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente signé le 12 octobre 2022 que Monsieur [O] [X] [V] a convenu avec la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] de la vente des parts sociales de la société CUMA PERIGORD SERVICES et d’un ensemble de droits mobiliers et immobiliers sis à MONTCARET (DORDOGNE), cet ensemble comprenant notamment une exploitation viti-vinicole, des gîtes et des bâtiments, le tout figurant au cadastre section AE parcelles n°[Cadastre 1] à [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] à [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] à [Cadastre 9], [Cadastre 10], moyennant la somme en principal de 1.850.000 euros.

Les parties se sont mises d’accord à la fois sur la chose objet de la vente et sur le prix de vente.

Le paragraphe « RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES » du compromis de vente énonce une réserve de droit de préemption et trois conditions suspensives de droit commun tenant à l’absence de servitude, de vice caché ou encore tenant à l’origine de propriété et l’absence de saisies ou inscription sur l’état hypothécaire, ainsi qu’une condition suspensive particulière intitulée « contrôle des structures » tenant à l’absence d’offre concurrente dans les deux mois suivant le dépôt de la demande d’autorisation préalable relevant du régime du contrôle des structures d’exploitation agricole.

La réitération par acte authentique n’est pas érigée comme une condition suspensive de la vente, ni envisagée par les parties comme une condition essentielle et déterminante de leur consentement, pouvant compromettre la validité de la vente elle-même. Il y a donc lieu de considérer dans ces conditions, que le compromis de vente conclu entre les sociétés SCI LES CEDRES et SARL [Adresse 2] et Monsieur [O] [X] [V] vaut vente au sens des articles 1583 et 1589 du code civil.

La réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 12 janvier 2023, Maître [G], notaire, en raison de la carence répétée de Monsieur [O] [X] [V] à ce rendez-vous de signature ainsi qu’à celui du 23 mai 2023 après sommation, a fini par dresser le 23 mai 2023 un procès-verbal de carence constatant ainsi que ses absences constituent un manquement grave et répété à ses obligations contractuelles telles que prévues dans le compromis de vente mis en échec.

La résolution de la vente aux torts exclusifs de Monsieur [O] [X] [V] sera dès lors prononcée, son moyen tenant au droit de préemption n’étant étayé par aucune pièce probante, étant écarté.

2°) Sur la demande en indemnisation

2.1°) Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Le compromis de vente signé le 12 octobre 2022 entre les parties stipule, dans son paragraphe « STIPULATION DE PENALITE » page 11, que :

« au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (185.000 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèque, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Le compromis de vente énonce que l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 12 janvier 2023.

Les absences répétées de Monsieur [O] [X] [V] aux rendez-vous de signature proposés par l’étude notariale de Maître [G] ont rendu la promesse de vente des sociétés LES CEDRES et [Adresse 2] caduque.

Monsieur [O] [X] [V], qui ne soulève aucun moyen concernant les conditions suspensives stipulées au compromis, se contente de prétendre d’une part qu’il n’y aurait pas de solidarité entre les sociétés venderesses ce qui est faux au visa de la clause prévue à la page 2 du compromis intitulée « SOLIDARITE », d’autre part que la clause pénale serait imprécise, ce qui ne ressort nullement de l’examen de cette clause reprise intégralement plus haut par le tribunal et qui est parfaitement claire.

Quant à la demande de Monsieur [O] [X] [V] présente dans le corps de ses conclusions de voir diminuer le montant de la clause pénale, non reprise dans le dispositif de ces dernières, le tribunal n’a pas lieu à y répondre conformément aux dispositions sus-rappelées de l’article 768 du code de procédure civile.

En conséquence, Monsieur [O] [X] [V] qui a manqué à ses obligations contractuelles de réitération de sa volonté d’acquérir et de débloquer les fonds à cette fin sera condamnée à régler aux sociétés LES CEDRES et [Adresse 2] la somme de 185.000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente valant indemnité d’immobilisation.

2.2°) Sur la demande de condamnation au taux d’intérêt légal et l’anatocisme

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En outre, selon l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, les sociétés LES CEDRES et [Adresse 2] sollicitent que la condamnation en paiement soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023.

Le point de départ des intérêts légaux doit être fixé à la date à laquelle les sociétés LES CEDRES et [Adresse 2] ont mis en demeure Monsieur [V] d’avoir à leur payer la somme de 185.000 euros.

Par conséquent, la condamnation en paiement sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, soit la date de la mise en demeure.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce, dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

2.3°) Sur la demande de déblocage du dépôt de garantie

Il sera fait droit à la demande des sociétés LES CEDRES et [Adresse 2] à ce titre étant souligné que Monsieur [V] n’a présenté aucun moyen sur cette demande.

Sera par conséquent ordonné le déblocage du dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [G], notaire, au profit des sociétés LES CEDRES et [Adresse 2], cette somme de 75.000 euros s’imputant à due concurrence sur les condamnations en principal et intérêts.

3°) Sur les demandes accessoires

3.1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [V], qui succombe à l’instance en supportera les dépens de celle-ci.

3.2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas en l’espèce inéquitable de condamner Monsieur [V] à payer à chacune des sociétés LES CEDRES et [Adresse 2] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3°) Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de différer l’exécution du jugement à intervenir qui est exécutoire par provision de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution de la vente entre d’une part la SCI LES CEDRES, la SARL [Adresse 2], d’autre part Monsieur [O] [X] [V], objet du compromis signé le 12 octobre 2022, aux torts exclusifs de Monsieur [O] [X] [V],

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [V] à payer à la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] la somme de 185.000 euros (CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

ORDONNE le déblocage de la somme de 75.000 euros (SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS) correspondant au dépôt de garantie séquestré entre les mains de Maître [S] [G], notaire à [Localité 1] (Office notariale [Adresse 9] [Localité 1]), au profit des sociétés LES CEDRES et [Adresse 2], cette somme s’imputant à due concurrence sur les condamnations en principal et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [O] [X] [V] de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [V] à payer à la SCI LES CEDRES et la SARL [Adresse 2] la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS), chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] [V] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé le 30 mars 2026, la minute est signée du Président, Lydie BAGONNEAU, et du Greffier, Pauline BAGUR.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE