MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00442 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IQJZ

AFFAIRE : S.A. FLANDRE OPALE HABITAT / [U] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT,

dont le siège social est sis 51 rue du Président Poincaré – 59140 DUNKERQUE

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

substitué par M^e Stéphane MICHEL, avocat au barreau de SAINT-OMER

DEFENDERESSE

Madame [U] [M],

demeurant 4 rue du Berry – Résidence Bourgogne Porte 28 – 62700 BRUAY-LA-BUISSIERE

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2024 à effet du 26 avril 2024, la S.A. Flandre Opale Habitat a donné à bail à Mme [U] [M] pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis 4 rue du Berry, porte 28, à Bruay la Bussière (62700) moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 407,64 euros outre une provision sur charges d’un montant de 80,47 euros pour le logement et le versement d’un dépôt de garantie de 407,64 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. Flandre Opale Habitat a fait délivrer à Mme [U] [M], par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024 un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 755,37 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, (notifié le 30 janvier 2025 au représentant de l’état dans le département), la S.A. Flandre Opale Habitat a fait assigner Mme [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune à l’audience du 27 juin 2025, afin d’obtenir sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-2 du code civil, ainsi que des articles 514 et 700 du code de procédure civile :

le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut, son prononcé, la libération des lieux par Mme [U] [M] ainsi que la remise des clés, sous astreinte de 10,00 euros par jour de retard à compter de la présente décision et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, que le juge des contentieux et de la protection se réserve compétence pour la liquidation de l’astreinte, l’expulsion de cette dernière ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [U] [M], sa condamnation au paiement de la somme de 2 664,07 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus, ainsi que de l’indemnité d’occupation due au 2 décembre 2024, sa condamnation à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées,sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, par jour, du lendemain de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié, sa condamnation à lui payer les charges du lendemain du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, qu’il soit dit que les intérêts ayant plus d‘un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal, qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision, sa condamnation aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 7 août 2024, sa condamnation au paiement de la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025.

A cette audience, la S.A. Flandre Opale Habitat a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 4 920,26 euros, arrêtée au 20 juin 2025. A l’appui de ses prétentions, la bailleresse fait valoir qu’à l’issue du délai de deux mois fixé par le commandement de payer, la locataire ne s’est pas acquittée des sommes dues et que par conséquent le bénéfice de la clause résolutoire est acquis. Toutefois, la bailleresse indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant depuis avril 2025 et a commencé à apurer l’arriéré de loyer. En conséquence, elle affirme être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs tels que sollicités par la locataire.

Mme [U] [M] a comparu en personne.

Elle a reconnu la dette locative ainsi que son montant. Elle a expliqué être en recherche d’emploi, percevoir le RSA et vivre avec son fils. La locataire a confirmé avoir repris le paiement du loyer courant et verser une somme supplémentaire de 100,00 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 100,00 euros en plus du loyer courant. Mme [M] a précisé rembourser une dette de charges d’eau d’un montant total de 500 euros.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été diligentée et le rapport transmis au tribunal le 13 juin 2025.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 26 septembre 2025, par mise à disposition a greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I – Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

Selon l’article L. 824-1 du code de la construction et de l’habitation, la saisine de la caisse d’allocations familiales doit être faite par les bailleurs en cas de défaut de paiement alors que le locataire bénéficie d’une aide au logement.

Enfin, selon l’article 24 IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 30 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

Par ailleurs, la situation d’impayé a été signalée à la caisse d’allocations familiale par courrier du 30 août 2023 réceptionné le 7 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action en résiliation du bail doit en conséquent être déclarée recevable.

II – Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet :

« La présente clause résolutoire sera invoquée par le bailleur dans les cas suivants :

non paiement du loyer et des charges défaut de versement du dépôt de garantie défaut de souscription d’un contrat d’assurance par le locataire troubles de voisinages constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux louésLe délai de mise en œuvre de cette clause sera de :

2 mois après un commandement de payer les loyers, les charges et le dépôt de garantie, resté infructueuxun mois après une sommation ou un commandement d’exécuter resté infructueux, en cas de défaut d’assurance, en cas de trouble de voisinage ou en cas de défaut de respect de l’obligation d’user paisiblement les locaux louésL’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef est alors prononcée soit par une simple ordonnance du juge des référés du Tribunal d’Instance du domicile, soit par décision du Juge d’Instance statuant au fond.

Le même juge pourra toutefois, dans les conditions légales, en accordant des délais, pour le règlement des sommes impayées, suspendre la résiliation et les effets de la clause résolutoire ».

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à Mme [U] [M] le 7 août 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Mme [U] [M] ne s’est pas acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ce dernier, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise au profit de la S.A. Flandre Opale Habitat à compter du 8 octobre 2024 et il convient de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

III – Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la S.A. Flandre Opale Habitat verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail souscrit entre les parties le 24 avril 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 7 août 2024,le décompte de la créance arrêté au 5 juin 2025, dont il résulte que la défenderesse reste redevables des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 4 920,26 euros, terme de mai 2025 inclus. Il résulte de ce qui précède que Mme [U] [M], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamnée au paiement de la somme de 4 920,26 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mai 2025 inclus.

IV – Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] ».

Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il résulte du décompte locatif arrêté au 5 juin 2025 que Mme [U] [M] a repris le paiement du loyer courant habituellement versé déduction faite du montant de l’APL et ce depuis le mois d’avril 2025.

Au regard de la reprise du paiement du loyer courant, de la situation financière de la défenderesse, et de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient d’accorder à Mme [U] [M] des délais de paiement et de l’ autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 35 mensualités d’un montant de 100,00 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A défaut de respect par Mme [U] [M] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et cette dernière pourra être expulsée si elle ne libère pas volontairement les lieux.

Elle serait alors tenue de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, afin de réparer le préjudice causé au bailleur lié à l’occupation sans droit ni titre.

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose par ailleurs que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, si Mme [U] [M] devait être expulsée, il n’est pas nécessaire d’autoriser la S.A. Flandre Opale Habitat à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Il sera enfin précisé qu’assortir le prononcé de l’éventuelle expulsion d’une astreinte de 10 euros par jour de retard n’apparaît pas nécessaire, dès lors que l’expulsion peut être ordonnée, si besoin, avec le concours de la force publique. La SA FLANDRE OPALE HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

V – Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de faire droit à la demande, concernant les intérêts dus pour une année entière.

VI – Les demandes accessoires

a – Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [U] [M] qui succombe, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2024.

b – Les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter la S.A. Flandre Opale Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code susmentionné.

c – Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la S.A. Flandre Opale Habitat recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation sis 4 rue du Berry, porte 28, à Bruay la Bussière (62700), conclu le 24 avril 2024 entre d’une part Mme [U] [M], et d’autre part, la S.A. Flandre Opale Habitat, à compter du 8 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [U] [M] à payer à la S.A. Flandre Opale Habitat la somme de 4 920,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

AUTORISE Mme [U] [M] à se libérer de sa dette en 35 mensualités successives d’un montant de 100,00 euros chacune, en sus de son loyer courant, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si Mme [U] [M] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l’arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [U] [M] et de tous occupants de son chef de l’immeuble sis 4 rue du Berry, porte 28, à Bruay la Bussière (62700), à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— que Mme [U] [M] soit condamnée à payer à la S.A. Flandre Opale Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE Mme [U] [M] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 26 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO J. THOREZ