MINUTE N° 25/00340

ORDONNANCE DU:

24 Septembre 2025

ROLE:

N° RG 25/00249 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IVCO

[M] [Y] [L] [Z] [X]

C/

S.A.S. DALSO

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e HARENG

Copie(s) délivrée(s)

à M^e HARENG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt quatre Septembre deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

Madame [M] [Y] [L] [Z] [X]

née le 29 Août 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe HARENG, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.S. DALSO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 10 Septembre 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 décembre 2014, M. et Mme [C] [K] ont consenti à la société J.F Tribout un bail commercial pour un local à usage commercial d’une surface de 86 m² et de 283 centièmes des parties communes générales de l’immeuble dépendants du centre commercial Carrefour, lot n°2, à [Localité 3]. Le bail était conclu moyennant un loyer annuel de 21 020 euros hors taxe, pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2003 pour se terminer le 31 décembre 2014.

Suivant acte notarié du 30 septembre 2020, le fonds de commerce a été cédé à la SAS Dalso avec le droit au bail, moyennant un loyer de 22 390 euros hors taxe.

Mme [X], venant aux droits de M. et Mme [C] [K], expose que la SAS Dalso n’a pas honoré les charges dues à compter du quatrième trimestre 2024 et a cessé de payer les loyers à compter de janvier 2025.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 16 janvier et 4 mars 2025, le notaire chargé de la gestion du bien de Mme [X] a mis la SAS Dalso en demeure de régulariser les sommes dues.

Le 14 mai 2025, Mme [X] a fait délivrer à la SAS Dalso un commandement de payer la somme de 15 812,01 euros au titre notamment des loyers impayés arrêtés à la date du 23 avril 2025 et de la somme due au titre de la clause pénale, des droits de recouvrement et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, Mme [M] [C] épouse [X] a fait assigner la SAS Dalso devant le juge des référés de ce tribunal, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

constater l’aquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer signifié par la SELARL Kaliact 62, commissaires de justice associés, le 14 mai 2025 et demeuré infructueux, à effet du 14 juin 2025,ordonner en conséquence l’expulsion de la société SAS Dalso ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés lot n°2, centre commercial Carrefour à [Localité 2] à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au complet délaissement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner l’enlèvement de l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié au frais et risques et péril de la SAS Dalso qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice chargé de l’exécution, assortir l’obligation de quitter les lieux et de les débarasser de tous biens, d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,condamner la SAS Dalso à payer à titre provisionnel à Mme [X] la somme de 11 429,55 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus jusqu’au 14 juin 2025, chaque loyer ou partie de loyer impayé produisant intérêt équivalent au taux d’intérêt légal majoré de 4 %, courant à compter de chaque loyer et provision impayés, condamner la SAS Dalso à payer à titre provisionnel à Mme [X] la somme de 5 545,40 euros au titre des charges, condamner la SAS Dalso à payer à titre provisionnel à Mme [X] une indemnité d’occupation égale à 3 838,17 euros par mois de la date de résiliation soit le 14 juin 2025 à celui de la libération des lieux et de la restitution des clés et dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, condamner la SAS Dalso à payer à Mme [X] les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des lieux soit le jour de restitution des clés, condamner la SAS Dalso à payer à Mme [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens qui comprendront le coût du commandement de payer au 14 mai 2025,rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

A l’audience du 10 septembre 2025, Mme [M] [X] maintient ses demandes.

La SAS Dalso, assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état des inscriptions de la SAS Dalso, délivré le 10 juillet 2025. Il mentionne deux inscriptions, un nantissement du fonds de commerce pris par la Banque populaire du Nord et une opération de crédit-bail en matière mobilière au profit de la BPCE Lease.

Elle justifie avoir dénoncé la procédure judiciaire à l’encontre de la SAS Dalso à la Banque populaire du Nord et à la BPCE Lease par assignations délivrées par actes de commissaire de justice séparés des 25 et 29 juillet 2025.

Sur le constat de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 18 décembre 2014, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes » ;

— du commandement de payer la somme de 15 812,01 euros, dont 14 208,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 avril 2025 inclus, délivré le 14 mai 2025 avec visa de la clause résolutoire ;

— du décompte établi le 8 septembre 2025, justifiant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par le commandement de payer.

Si le commandement de payer délivré le 14 mai 2025 fait état d’un décompte contenu ou annexé à l’exploit de commissaire de justice, il n’est pas versé au dossier. Toutefois, il sera rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

La SAS Dalso, à qui il incombre de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et liant les parties ; par conséquent, la résiliation du bail a pris effet à compter du 15 juin 2025.

Sur les demandes d’expulsion et d’ordonner l’enlèvement de l’ensemble des biens se trouvant dans les lieux sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, la SAS Dalso doit être considérée occupante sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par la SAS Dalso. A défaut, son expulsion ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de son chef, sera ordonnée, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de Mme [X] concernant les biens se trouvant dans les lieux, qui ne correspond qu’à l’application des dispositions légales applicables en matière d’expulsion.

Compte tenu de la condamnation à l’expulsion, avec concours de la force publique si besoin est et de l’application des dispositions légales concernant le sort des meubles, il n’apparaît pas justifié d’assortir ces obligations d’une quelconque astreinte.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel au paiement des loyers et charges dus

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit, arrêtées à la date du 14 juin 2025 incluse :

loyer de janvier 2025 : 75,25 euros [2 558,78 euros – 2483,53 euros (loyer partiellement versé eu égard à la réindexation du loyer)] ;loyers pour la période de février à mai 2025 : 10 235,12 euros [2 558,78 euros x 4] ;loyer pour la période du 1er juin au 14 juin inclus : 1 194,10 euros ;Soit la somme de 11 504,47 euros, somme arrêtée à la date du 14 juin 2025 incluse.

Mme [J] ne reprend pas, aux termes de son dispositif, une demande de paiement à titre provisionnel pour le loyer restant partiellement dû pour le mois de janvier 2025. La demande en paiement provisionnel s’élève à 11 429,55 euros selon le dispositif de ses conclusions.

En outre, elle justifie des demandes en paiement au titre des charges :

appel de fonds 1er trimestre 2025 : 323,67 euros ;appel de fonds travaux du 06/02/2025 : 100,04 euros ;appel de fonds du 1er avril 2025 : 1 715,18 euros ;appel de fonds travaux 2ème trimestre 2025 : 994,45 euros ;appel de fonds du 27/03/2025 : 57,66 euros ;taxe foncière 2024 : 2 354,40 euros ;Soit la somme de 5 545,40 euros, somme arrêtée à la date du 14 juin 2025 incluse.

Si la créance au titre de la provision pour charges et taxe foncière de la SAS Dalso n’est pas contestable en son principe comme résultant des dispositions contractuelles du bail commercial, cette créance n’est pas justifiée dans son quantum, relativement au montant des charges et de la taxe foncière, en l’absence de production de justificatifs concernant lesdites charges et taxe foncière. Ainsi, les demandes de condamnation en paiement provisionnel relativement à ces provisions pour charges et taxe foncière ne seront pas accueillies.

Au final, la SAS Dalso sera condamnée à payer à Mme [X], à titre provisionnel, la somme de 11 429,55 euros au titre des loyers dus et arrêtés à la date du 14 juin 2025 incluse.

Mme [J] sollicite que chaque loyer ou partie de loyer impayé produise intérêt équivalent au taux d’intérêt légal majoré de 4 %, courant à compter de chaque loyer et provision impayés. Cette demande résulte de l’application des clauses contenues dans le bail commercial, qui font loi entre les parties.

Sa demande sera accueillie.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de résiliation du bail.

Aussi, la SAS Dalso sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 15 juin 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Mme [X] sollicite de dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, soit une majoration de 50 %, et qu’à cet égard, la somme correspondant à l’indemnité d’occupation sera portée à la somme de 3 838,17 euros.

Cette demande est susceptible de s’analyser en une clause pénale. Eu égard au caractère potentiellement excessif de la clause dont il demandé de faire application, notamment eu égard à la situation du preneur expulsé, la demande ne saurait être accueillie par le juge des référés, juge de l’évidence. Cette demande ressortit de la compétence du seul juge du fond.

L’indemnité d’occupation mensuelle sera cantonnée au montant du dernier loyer, soit la somme de 2 558,78 euros, à compter du 15 juin 2025 et sera due jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande de « condamner la SAS Dalso à payer à Mme [X] les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des lieux soit le jour de restitution des clés »

Cette demande ne sera accueillie alors que d’une part, la créance au titre des charges dues n’est pas justifiée en son quantum à défaut de production de justificatifs et d’autre part, le juge des référés ne saurait condamner la SAS Dalso à payer des charges à un jour particulier dont il n’est pas établi de demande à leur endroit aux termes des conclusions de Mme [X].

Sur les demandes accessoires

La SAS Dalso, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 14 mai 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Dalso sera condamnée à payer à Mme [X] la somme de 1 500 euros.

L’exécution provisoire recevra normalement application.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif au local à usage commercial d’une surface de 86 m² et de 283 centièmes des parties communes générales de l’immeuble dépendants du centre commercial Carrefour, lot n°2, à [Localité 3] ;

ORDONNE à la SAS Dalso de restituer les lieux loués, ci-dessus mentionnés, dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de leur fait par les voies légales, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande de condamnation à une astreinte ;

CONDAMNE la SAS Dalso à payer, à Mme [M] [X], à titre provisionnel, la somme de 11 429,55 euros (onze mille quatre cent vingt-neuf euros et cinquante-cinq centimes) au titre des loyers dus et arrêtés à la date du 14 juin 2025 incluse, chaque loyer ou partie de loyer impayé produira intérêt équivalent au taux d’intérêt légal majoré de 4 %, courant à compter de chaque loyer et provision impayés ;

REJETTE la demande de condamnation provisionnelle de la somme de 5 545,40 euros au titre des charges ;

CONDAMNE la SAS Dalso à payer, à Mme [M] [X], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 2 558,78 euros (deux mille cinq cent cinquante-huit euros et soixante-dix-huit centimes), à compter du 15 juin 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande de condamner la SAS Dalso à payer à Mme [X] les charges au jour de la résiliation à celui de la libération des lieux soit le jour de la restitution des clés ;

REJETTE le surplus des demandes de Mme [M] [X] ;

CONDAMNE la SAS Dalso aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mai 2025 ;

CONDAMNE la SAS Dalso à payer à Mme [M] [X] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 24 septembre 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES