TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 23 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 22/03348 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OUWA

NAC : 72A

Jugement Rendu le 23 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9] 48, dont le siège social est situé [Adresse 4], dont les références cadastrales sont [Adresse 4] à [Localité 7], dont les références cadastrales sont section AK n°[Cadastre 3], section AL n°[Cadastre 1] et AL n°[Cadastre 2], représenté par la SELARL [K] [W] – [U], Administrateur judiciaire, demeurant [Adresse 8] EVRY [Localité 6]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [S] [P] [E], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [P] [E] est propriétaire des lots n°382, 411 et 720, dépendant de la résidence en copropriété [Adresse 9] située [Adresse 4].

Par assignation en date du 16 juin 2022, le syndicat des copropriétaires secondaire LAVOISIER 48, représenté par la SELARL [K] [W]-[U], administrateur judiciaire, a fait assigner Mme [S] [P] [E] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et aux dépens.

En l’état de ses dernières conclusions en réplique n°1, régulièrement notifiées par RPVA le 11/09/2023, le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 demande au tribunal de:

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêt comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 771, 772, 1134 et 1154 du code civil,

— DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ [Adresse 9] 48" sis [Adresse 4] [Localité 7] recevable et bien-fondé dans 1'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— REJETER l’ensemble des demandes formulées par Mademoiselle [E] [S] [P] ;

— REJETER la demande d’expertise formulée par Mademoiselle [E] [S] [P] ;

— REJETER la demande de délais de paiement formulée par Mademoiselle [E] [S] [P] ;

— CONDAMNER Mademoiselle [E] [S] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l”immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] la somme en principal de 24.090,00 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2023, et représentant :

o 23.951,67 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 138,33 € au titre des frais relevant de l”article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l”encontre de Mademoiselle [E] [S] [P] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par l’étude de Maître [Y], Administrateur judiciaire, en date du 03/01/2022 d”avoir à payer la somme de 18.403,68 € ;

o de la date de délivrance de l’assignation introductive d”instance sur la somme de 20.042,44 €;

o de la régularisation des conclusions d’actualisation de la dette en vue de l’audience de mise en état du 23/03/2023 sur la somme de 22.411,56 € ;

o des présentes conclusions pour le surplus.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

— CONDAMNER Mademoiselle [E] [S] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de llimmeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] ([Localité 7]) la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER Mademoiselle [E] [S] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de 1'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l”article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l”artic1e 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions n°1, régulièrement notifiées par RPVA le 24 mai 2023, Mme [S] [P] [E] demande au tribunal de:

Enjoindre à la partie adverse de communiquer ses pièces n°77 à 86 ;

— Dire que la Selarl [Y] [U] ne démontre pas représenter valablement le Syndicat des Copropriétaires ;

— Dire en conséquence irrecevables les demandes formées au nom de ce dernier.

— Dire que le Syndicat des Copropriétaires n’apporte pas la moindre justification quant au montant des sommes réclamées au titre des charges de copropriété ;

— Dire en outre que les états de répartition des charges et les justificatifs de celles-ci ne sont pas produits ;

— Dire qu’aucun historique complet n’est versé aux débats ;

— Dire qu’il n’est pas justifié de la notification des décisions prises à la concluante ;

— Débouter en conséquence le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes ;

Plus subsidiairement,

— Dire qu’en adressant délibérément ses appels de charges a une adresse erronée le Syndicat des Copropriétaires a créé son propre préjudice.

— Dire qui a ainsi commis une faute ayant occasionné un préjudice à la concluante ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement de dommages et intérêts d’un montant équivalent aux sommes réclamées.

— Ordonner la compensation entre les créances des parties.

— Ordonner la production par le Syndicat des Copropriétaires de TOUTES LES FACTURES afférentes aux charges réclamées à la concluante ;

— Désigner en tant que de besoin un Expert pour faire les comptes entre les parties ;

— Dire que la provision à valoir sur la rémunération de l”Expert devra être mise à la charge du Syndicat des Copropriétaires ;

Très subsidiairement,

— Dans l’hypothèse où, par extraordinaire le Tribunal considérerait que la concluante serait redevables d’une quelconque somme au profit du Syndicat des Copropriétaires, lui accorder les plus larges délais pour régler sa dette éventuelle, en l”autorisant à régler 100 Euros par mois pendant 23 mois et le solde le 24ème mois ;

En toute hypothèse,

— Accorder à la concluante le bénéfice des dispositions de l’article 10-1alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 afin qu”il soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une somme de 1.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une somme de 1.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Le condamner aux entiers dépens, dont attribution a M^e GRE, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance rendue le 28 mars 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 789 du même code, dans sa version applicable au présent litige, Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :6° statuer sur les fins de non recevoir.

En l’espèce, Mme [S] [P] [E] soulève une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité de la Selarl [K] [W] [U] à représenter valablement le syndicat des copropriétaires tandis que ce dernier réplique que la gestion de la copropriété est assurée par l’étude de Maître [I] [K] [W] qui a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire par ordonnance du 13/07/2018 et que sa mission a été régulièrement renouvelée.

Il ne peut qu’être constaté que la fin de non recevoir a été présentée devant le tribunal statuant au fond et non devant le juge de la mise en état qui, conformément aux dispositions des articles 122 et 789 du code de procédure civile sus rappelées, est seul compétent pour statuer.

Dès lors, il convient de constater l’irrecevabilité de la fin de non recevoir soulevée.

Sur la demande d’expertise

La demande présentée par Mme [S] [P] [E] tendant à ce qu’il soit désigné en tant que de besoin un expert pour faire les comptes entre les parties, sans plus ample précision, apparaît beaucoup trop générale pour qu’il puisse y être donné une quelconque suite.

Mme [S] [P] [E] ne peut donc qu’être déboutée de cette demande.

Sur la demande tendant à ce qu’une communication de pièces soit ordonnée

La demande présentée par Mme [S] [P] [E] tendant à ce qu’il soit ordonnée la production par le syndicat des copropriétaires de TOUTES LES FACTURES afférentes aux charges réclamées à la concluante, sans plus ample précision, apparait également beaucoup trop générale pour qu’il puisse y être donné une quelconque suite.

Mme [S] [P] [E] ne peut donc qu’être déboutée de cette demande.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, Mme [S] [P] [E] demande au tribunal de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété aux motifs que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du bien fondé de ses demandes et qu’il n’est pas justifié de la notification qui lui aurait été faite des décisions prises.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’il verse aux débats les justificatifs individuels des charges réclamées sur la période et les procès verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire qui ne nécessitent pas d’être notifiés aux copropriétaires de sorte que sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété est bien fondée.

Il est constaté que le syndicat des copropriétaires LAVOISIER 48 produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— le jugement rendu le 24 septembre 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry autorisant la division du syndicat principal de Grigny II en 33 syndicats autonomes

— le règlement de copropriété du 01 juin 2022

— les ordonnances du président du tribunal judiciaire d’Evry désignant Maître [K] [W] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 et prorogeant sa mission

— les extraits Grand Livre des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er appel provisionnel 2015 au 3ème appel provisionnel 2023+appel fonds travaux Alur

— les décisions de l’administrateur judiciaire portant approbation des comptes et décisions de budgets prévisionnels et travaux des 14/12/2018, 17/06/2013, 6 avril 2020, 2 août 2019, 17 octobre 2019, 13 novembre 2019, 16 décembre 2019, 18 mars 2020, 28 mai 2020, 26 juin 2020, 16 octobre 2020, 9 décembre 2020, 14 décembre 2020, 27 janvier 2021, 4 juin 2021 et 21 décembre 2022,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 1er juillet 2023, appel de fonds 3T23 et fonds travaux alur 3T23 inclus (pièce 91), faisant apparaître un solde débiteur de 24.090 euros explicité comme correspondant à 23.951,67 euros au titre des charges de copropriété impayées et 138,33 euros au titre des frais de recouvrement.

Contrairement à soutenu de manière générale par la défenderesse qui affirme que le demandeur n’apporte pas la moindre justification quant au montant réclamé ou qui affirme que les états de répartition des charges et les justificatifs ne sont pas produits, il ne peut qu’être constaté que le syndicat des copropriétaires verse contradictoirement aux débats, le règlement de copropriété, les extraits du Grand Livre, les décisions de l’administrateur judiciaire, les appels de fonds et relevés de charge.

Conformément aux dispositions de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, il appartenait à la défenderesse, qui soutient que le syndicat des copropriétaires a délibérément adressé ses appels de charges à une adresse erronée, d’établir qu’elle a notifié sa nouvelle adresse au syndic. Mme [S] [P] [E] ne rapportant pas cette preuve, il n’est pas établi que le syndic a délibérément adressé ses appels de fonds et notifications à une adresse erronée.

Etant rappelé que les décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels sont définitives et exécutoires de plein droit, la défenderesse n’apparaît pas bien fondée à faire grief au demandeur de ne pas lui avoir notifié lesdites décisions.

Les moyens soulevés par la défenderesse n’apparaissant pas bien fondés, il convient de dire que la créance du syndicat des copropriétaires Lavoiriser 48 s’élève à la somme de 23.951,67 euros, au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtées au 01/07/2023, provision appel de fonds 3T23 et fonds travaux alur 3T23 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal:

— sur la somme de18.403,68 euros à compter du 05/01/2022 date de distribution de la lettre de mise en demeure

— sur la somme de 20.042,47 euros à compter du 16 juin 2022 date de l’assignation introductive d’instance

— et sur le surplus à compter du 11 septembre 2023, date de signification par RPVA des dernières conclusions.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 16 juin 2022, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 138,33 euros se décomposant en 60,19 euros de frais HDJ 91 assignation à la date du 17/06/2022 et en 78,14 euros de frais COJUSTICE Conclusions du 13/03/2023 tandis que la défenderesse demande de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.

Il est constant que ni les frais d’assignation ni les frais de notification de conclusions ne constituent des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 ne peut qu’être débouté de sa demande présentée au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite la condamnation de Mme [S] [P] [E] à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêt pour résistance abusive ne verse aucune pièce aux débats pour établir la mauvaise foi alléguée de la défenderesse.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

Mme [S] [P] [E] qui sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ne verse aucune pièce aux débats, succombe à la présente procédure et ne rapporte pas la preuve de la procédure abusive alléguée.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S] [P] [E] sollicite les plus larges délais pour régler sa dette en l’autorisant à régler 100 euros par mois pendant 23 mois et le solde au 24ème mois tandis que le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande présentée.

En ne versant aucune pièce aux débats, Mme [S] [P] [E] ne justifie pas de sa situation financière actuelle et n’établit pas qu’elle serait en état de procéder au paiement des sommes dues grâce à l’octroi de délais de paiement. Au surplus, le montant de la mensualité proposée n’apparaît absolument pas proportionné au montant des sommes dues.

La demande de délais de paiement présentée n’apparait pas bien fondée et Mme [S] [P] [E] ne peut qu’en être déboutée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La défenderesse, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Eric Audineau, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La défenderesse est également condamnée à payer une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée tirée du défaut de qualité

DÉBOUTE Mme [S] [P] [E] de sa demande d’expertise

DÉBOUTE Mme [S] [P] [E] de sa demande de communication de pièces

CONDAMNE Mme [S] [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 la somme de 23.951,67 euros, au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 01/07/2023, provision appel de fonds 3T23 et fonds travaux alur 3T23 inclus avec intérêt au taux légal sur la somme de 18.403,68 euros à compter du 05/01/2022,sur la somme de 20.042,47 euros à compter du 16 juin 2022 et sur le surplus à compter du 11 septembre 2023, et ce jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 16 juin 2022 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE Mme [S] [P] [E] de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE Mme [S] [P] [E] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE Mme [S] [P] [E] à payer une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [S] [P] [E] aux dépens

DIT que Maître [H] [G], membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,