MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00797 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-INJJ

AFFAIRE : S.A. ICF NORD EST / [K] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. ICF NORD EST,

dont le siège social est sis 31, rue Jean Lestienne – 62300 LENS

représentée par Maître Mylène LEFEBVRE CHAPON de la SCP RECTILIGNE AVOCATS, avocats au barreau d’ARRAS

DEFENDERESSE

Madame [K] [D],

demeurant 114 rue du 08 mai 1945 – Résidence René Sénéchal – Batiment C – Porte 410 – 62400 BÉTHUNE

comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2022, la S.A. ICF NORD EST a donné à bail à Mme [K] [D] un logement situé 114 rue du 8 mai 1945, Résidence René Sénéchal, Bâtiment C, Porte 410 à Béthune (62400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 371,39 euros, outre une provision sur charges de 42,84 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, la S.A. ICF NORD EST a fait signifier à Mme [K] [D] un commandement de payer la somme principale de 961,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la S.A. ICF NORD EST a fait signifier à Mme [K] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 462,60 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la S.A. ICF NORD EST a fait assigner Mme [K] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil, pour défaut de paiement du loyer,Ordonner l’expulsion de Mme [K] [D] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Dire et juger que Mme [K] [D] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celles de tous occupants de son chef et ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives,Autoriser la S.A. ICF NORD-EST SA D’HLM à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de Mme [K] [D] en vertu de l’article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Mme [K] [D] au paiement de la somme de 2 194,01 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil).Condamner Mme [K] [D] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, Condamner Mme [K] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux, Condamner Mme [K] [D] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Mme [K] [D] au paiement des frais et dépens de l’article 696 du code de procédure civile.A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais le 13 décembre 2024.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025. La S.A. ICF NORD EST, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation, actualisant la dette arrêtée au 12 juin 2025 à la somme de 3 034,13 euros. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Mme [K] [D] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir versé une somme de 477,60 euros le 11 juin 2025. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement, indiquant pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 50 euros. A ce titre, elle a précisé percevoir 840 euros de revenus mensuels, et vivre seule.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 25 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

L’action de la S.A ICF NORD EST est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à la locataire le 17 mai 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [K] [D] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans les deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024 à 24h00.

Il y a donc lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Mme [K] [D] à compter du 18 juillet 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelle précitées.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. ICF NORD EST verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 15 décembre 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 mai 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025 inclus.

Or, il résulte des éléments précédents que Mme [K] [D] reste devoir à la S.A. ICF NORD EST la somme de 3 034,13 euros au 31 mai 2025 sur lequel ne peut figurer le versement postérieur évoqué effectué le 11 juin 2025 d’un montant de 477,60 euros.

Il convient par conséquent de condamner Mme [K] [D] à payer à la S.A. ICF NORD EST la somme de 3 034,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme principale de 1 462,60 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que Mme [K] [D] réside seule et qu’elle perçoit des revenus mensuels de 840 euros résultant d’allocations de retour à l’emploi et de prime d’activité. Elle s’acquitte de charges d’un montant mensuel de 741 euros, incluant le paiement du loyer.

S’agissant du paiement du dernier loyer, l’article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

En l’espèce, la locataire a payé les sommes de 500 euros les 30 décembre 2024, 28 février 2025 et 3 avril 2025 puis la somme de 475 euros le 15 mai 2025 pour un loyer fixé à 453,83 euros, et a donc payé l’intégralité de son dernier loyer courant.

En outre, Mme [K] [D] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 50 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette, et qu’elle a déjà commencé à apurer sa dette par ce biais.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement seront accordés.

Mme [K] [D] sera ainsi autorisée à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 50 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme [K] [D] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Par ailleurs, Mme [K] [D] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 18 juillet 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail.

Enfin, l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [D] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A. ICF NORD EST et Mme [K] [D], portant sur le logement situé 114 rue du 8 mai 1945, Résidence René Sénéchal, Bâtiment C, Porte 410 à Béthune (62400) sont réunies à la date du 18 juillet 2024 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Mme [K] [D] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE Mme [K] [D] à payer à la S.A. ICF NORD EST la somme de 3 034,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme principale de 1 462,60 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Mme [K] [D] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 50 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 50 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 31 du mois, et pour la première fois le 31 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 31 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Mme [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. ICF NORD EST à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [K] [D] à payer à la S.A. ICF NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du défaut de paiement jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, selon l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE Mme [K] [D] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à Béthune le 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

J. THOREZ