TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00343 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XEX

MINUTE N°2025/ 628

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 novembre 2025

[G] [H] [I], [O] [K] [R] [B]

c/

[W] [M]

Copie délivrée à

Monsieur [W] [M]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Nathalie PARGOIRE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSES :

Madame [G] [H] [I]

née le 26 Mars 1970 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [O] [K] [R] [B]

née le 06 Septembre 2006 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentées par M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 02 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et mise en délibéré au 21 octobre 2025 ; à cette date le délibéré a été prorogé au 18 novembre 2025 et l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 30 décembre 2021 ayant pris effet le 23 février 2022, Madame [G] [I] a donné à bail à Monsieur [W] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2]) pour un loyer mensuel initial de 900 €.

Par acte notarié en date du 30 décembre 2024 Madame [G] [I] a donné à Madame [O] [B], sa fille la nue-propriété de ce bien.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [I], selon actes de commissaire de justice en date du 19 mars 2025 a fait signifier à Monsieur [W] [M] un commandement de justifier d’une assurance et de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 3044.72 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [G] [I] et Madame [O] [B] ont assigné Monsieur [W] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 4294.16 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 30 juin 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lequel indique que les impayés sont liés à une perte de revenus et à un litige avec les propriétaires, présence de nuisibles, humidité, défaillance électrique. Une mesure d’accompagnement social et en FSL sont envisagés.

A l’audience du 2 septembre 2025, Madame [G] [I] et Madame [O] [B], assistées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent la dette à la somme de 5271.60 €.

Monsieur [W] [M] expose qu’il n’occupe plus les lieux depuis un mois, que le logement est plein de moisissures et qu’il a du quitté les lieux avec ses trois enfants, qu’il doit donner son préavis et que le logement est assuré et qu’il souhaite attendre le rapport sur l’état de l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025, prorogée au 18 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 26 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Madame [G] [I] et Madame [O] [B] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (g.). Ainsi, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa » et « à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

Le bail conclu vise le défaut d’assurance comme cause de résolution de plein droit du contrat et un commandement de justifier d’une telle police a été signifié à défendeur par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025.

Or, le défendeur n’ayant pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 20 avril 2025, date de résiliation du bail.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Madame [G] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [M] restait lui devoir la somme de 5271.60 € à la date du 2 septembre 2025.

Monsieur [W] [M] qui oppose le mauvais état du logement pour tenter de justifier le non-paiement n’apporte aucun élément qui permettrait d’en établir la réalité, en outre il ne conteste pas le montant de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [W] [M] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5271.60 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [W] [M] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [W] [M] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [G] [I] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [M], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué aux requérants la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2021 ayant pris effet le 23 février 2022, entre d’une part, Madame [G] [I] et d’autre part, Monsieur [W] [M] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2]) pour un loyer mensuel initial de 900 €, sont réunies à la date du 20 avril 2025 en raison du défaut d’assurance et du non-paiement des loyers;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [W] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [W] [M] à payer à Madame [G] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [W] [M] à verser à Madame [G] [I] la somme de 5271.60 € (cinq mille deux cent soixante et onze euros soixante centimes) arrêtée au 2 septembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [W] [M] ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [M] à payer la somme de 500 euros à Madame [G] [I] et Madame [O] [B] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,