TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00069 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SLY

MINUTE N°2025/ 546

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Octobre 2025

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

c/

[H] [S]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT dit HERAULT LOGEMENT,

immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 14] [Adresse 12]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 19 aout 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 10 juin 2010 avec prise d’effet au même jour, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF SUD-EST MEDITERRANEE, propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5], a donné à bail à Monsieur [T] [M] et Madame [H] [S] un logement n°708159 – RDC – escalier 02 – porte n°3201, pour un loyer initial mensuel de 477.38 €, outre 97.94 € pour provision sur charges et 15.42 € pour des locaux annexes.

Par acte reçu le 21 mars 2021 en l’étude de Notaire [Y] à [Localité 11], HERAULT LOGEMENT a acquis de ICF SUD-EST MEDITERRANEE un ensemble immobilier à [Localité 8] dénommé « [Adresse 13] » composé de 51 maisons d’habitations et 9 parkings dont le lot n° 50 donné à bail à Madame [H] [S], HERAULT LOGEMENT venant ainsi aux droits ICF SUD-EST MEDITERRANEE.

Des loyers étant demeurés impayés, HERAULT LOGEMENT, selon acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, à Madame [H] [S] et ce pour un montant de 3198.61 € en principal au titre des arriérés locatifs et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, HERAULT LOGEMENT a assigné Madame [H] [S] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé aux fins de voir par provision :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au bénéfice du propriétaire aux motifs de l’impayé des loyers et charges et du défaut de production de l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [S] et de leurs biens et de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Madame [H] [S] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de quatre mille quatre cent cinquante-neuf euros et dix-huit centimes (4459.18 €) ;

— condamner Madame [H] [S] à payer à HERAULT LOGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges comprises, indexée dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés et payables chaque mois à terme échu ;

— rappeler que les délais éventuellement accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat ;

— condamner Madame [H] [S] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [H] [S] aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution comprenant notamment le coût de du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les difficultés financières de Madame [H] [S] résultent d’une diminution de ses ressources suite à un arrêt maladie et à l’omission de transmission au bailleur de ses nouvelles coordonnées bancaires.

Elle souhaite se maintenir dans le logement. Un ASLL prévention des expulsions a été contractualisé avec l’UDAF le 20 février 2025 et parallèlement un plan d’apurement de la dette locative est envisagé par la locataire.

A l’audience du 4 mars 2025, le conseil d’HERAULT LOGEMENT actualise la dette à la somme de 5634.08 € au 21 février 2025 selon décompte produit. I1 indique que le paiement des loyers n’a pas repris et s’oppose à l’éventualité de tout octroi de délais de paiements. Il maintient en conséquence l’ensemble de ses prétentions.

Madame [H] [S] comparaît et est accompagnée d’un représentant de l’UDAF. Elle fait part de son accord sur le montant de la dette. Elle affirme que le paiement des loyers devrait intervenir au lendemain de l’audience. Elle précise être en CDI et percevoir un salaire de 1800.00 € auxquels vient se rajouter une somme de 560.00 € versée par la CAF. Elle sollicite l’octroi de délais de paiements faisant valoir qu’elle pourrait verser 180.00 € en sus du loyer mensuel. Elle justifie par ailleurs de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par ordonnance en date du 22 avril 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin que HERAULT LOGEMENT produise l’acte de transfert de propriété, le bail consenti à Madame [H] [S] pour le local à usage d’habitation en date du 1er avril 2021, celui pour le garage en date du même jour, justifie des différences de références des numéros de logement et d’escalier et explicite les liens entre les sociétés ICF SUD-EST MEDITERRANEE et ICF – Immobilière des Chemins de Fer et a renvoyé l’affaire à l’audience du 20 mai 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 août 2025 lors de laquelle, HERAULT LOGEMENT représenté par son conseil dépose son dossier et est autorisé à déposer une note en délibéré afin de produire un décompte actualisé de la dette.

Madame [H] [S] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

HERAULT LOGEMENT justifie venir aux droits de ICF SUD-EST MEDITERRANEE, le transfert de propriété emportant le transfert de bail et des droits qui y sont attachés de sorte que HERAULT LOGEMENT est recevable en ses demandes.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 31 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HERAULT LOGEMENT justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 2 août 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par HERAULT LOGEMENT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2010, ayant pris effet le même jour, contient une clause résolutoire (article n° 120) prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 21 août 2024 pour la somme en principal de 3198.61 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

HERAULT LOGEMENT produit un décompte démontrant que Madame [H] [S] restait lui devoir la somme de 7148.09 € à la date du 28 août 2025 après déduction des frais de procédure à hauteur de 361.37.

Madame [H] [S] n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Madame [H] [S] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7148.09 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparait que le versement des loyers n’a pas repris.

Il n’est dès lors pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenue occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [H] [S] ne pourra qu’être expulsée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Madame [H] [S] sera enfin condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour HERAULT LOGEMENT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [S], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2010 ayant pris effet le même jour, entre d’une part, HERAULT LOGEMENT venants aux droits de la Société ICF Sud-Est Méditerranée et d’autre part, Madame [H] [S] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 477.38 € hors charges et taxes, sont réunies à la date du 22 octobre 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, HERAULT LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [S] à payer à HERAULT LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [S] à verser à HERAULT LOGEMENT la somme de 7148.09 € (sept mille cent quarante-huit euros et neuf centimes) arrêtée au 28 août 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [H] [S];

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,