TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 25/ 310

AFFAIRE N° RG 23/00562 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E24JH

Jugement Rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAIRIE

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 838 114 643

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

S.C.I. MLD

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°921 422 051

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie CAZENEUVE avocat au Barreau de PARIS

Monsieur [S] [M] [N] [X]

né le 27 Mai 1972 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie CAZENEUVE avocat au Barreau de PARIS

Madame [O] [C] [Y] [A] épouse [X]

née le 23 Décembre 1975 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représentée par Maître Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie CAZENEUVE avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Mars 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 10 Avril 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Le 14 septembre 2022, un compromis de vente a été signé entre les consorts [X] et la SCI MAIRIE. Celui-ci portait sur un ensemble immobilier connu sous le nom de « La Rôtisserie », situé au [Adresse 1] et au [Adresse 2].

Le cabinet Arcole expertises immobilières a été mandaté pour réaliser les diagnostics obligatoires, notamment termites et amiante. Réalisés le 4 octobre 2022, ces diagnostics ont été transmis le même jour au notaire, au vendeur et à l’agent immobilier. Le 7 octobre 2022, la société civile professionnelle [I] [L], [J] [D] et [E] [H] [L], notaires associés, étude notariale en charge du compromis, a notifié cet acte, et les diagnostics immobiliers effectués à Monsieur et Madame [X] par lettre recommandée électronique avec accusé de réception. Une date de réitération de l’acte de vente devant notaire a été fixée au contrat pour le 30 novembre 2022. Un projet d’acte a été rédigé par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée dénommée [T] [R] notaire, étude notariale en charge de l’acte définitif de vente.

Les époux [X] ne se sont pas présentés à l’office notarial le 30 novembre 2022.

Le 2 décembre 2022, la SCI Mairie a mis en demeure les époux [X] de procéder à la réitération de l’acte, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les époux [X] faisaient valoir leur droit de rétractation par lettre recommandée avec avis de réception de leur conseil, le 14 décembre 2022.

Le 2 mars 2023, la SCI Mairie a assigné la SCI M. L.D, Monsieur [S] [X] et Madame [O] [A] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Béziers.

La première ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 par le juge de la mise en état avec fixation de l’affaire pour y être plaidée à l’audience de juge rapporteur du 3 février 2025.

L’ordonnance portant révocation de l’ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2025 par le juge de la mise en état.

La seconde ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025 par le juge de la mise en état.

L’audience collégiale sans plaidoirie avec dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe a été fixée à la date du 10 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses conclusions en demande n°1, la SCI Mairie sollicite :

—  De voir rejetés toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

—  De voir déclarée la demande de la SCI Mairie recevable et bien fondée ;

et en conséquence, au principal :

—  De voir condamnés solidairement Monsieur [S] [X], Madame [O] [X] et la SCI M. L.D à payer à la SCI Mairie la somme de 51 000 euros en principal au titre de l’application de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2022, avec capitalisation des intérêts échus à compter de cette date ;

au subsidiaire :

—  De voir condamnés solidairement Monsieur [X], Madame [X] et la SCI M. L.D à régulariser la vente par acte authentique par devant la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [T] [R] notaire dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir et de voir assortie cette condamnation d’une astreinte solidaire de 150 euros par jour de retard qui débutera à l’expiration d’un délai d’un mois imparti à Monsieur [X] et Madame [X] et à la SCI M. L.D pour régulariser la vente par acte authentique ;

—  De voir déclarés Monsieur [X], Madame [X] et la SCI M. L.D irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes et les en débouter ;

—  De voir condamnés solidairement Monsieur [X], Madame [X] et la SCI M. L.D à payer à la SCI Mairie la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  De voir condamnés solidairement Monsieur [X], Madame [X] ainsi que la SCI M. L.D aux entiers dépens ;

—  De voir condamnés solidairement Monsieur [X], Madame [X] et la SCI MLD à payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  De dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Katia Fischer pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de la demande de condamnation solidaire de Monsieur [S] [X], Madame [O] [X] et la SCI M. L.D à payer à la SCI Mairie la somme de 51 000 euros en principal au titre de l’application de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2022, avec capitalisation des intérêts échus à compter de cette date, la SCI Mairie se fonde sur les articles 1152 et 1126 du code civil. Elle soutient que si les acquéreurs initiaux usent de leur faculté de substitution au profit d’une autre personne, ils restent néanmoins tenus solidairement de l’exécution du contrat.

Au soutien de sa demande subsidiaire, de voir condamnés solidairement Monsieur [X], Madame [X] et la SCI M. L.D à régulariser la vente par acte authentique par devant la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [T] [R] notaire dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir, la SCI Mairie se fonde sur l’article 1589 du code civil pour soutenir que le compromis de vente, tel que rédigé et signé par les parties, vaut vente. L’acquéreur, en l’espèce Monsieur [X], Madame [X] et la SCI M. L.D, est tenu de de poursuivre l’exécution du contrat ou de payer à la SCI Mairie le montant fixé par la clause pénale. Sur le fondement de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, la SCI Mairie soutient qu’une [9] n’est pas considérée comme un acquéreur non professionnel et, de telle sorte, ne peut bénéficier de la faculté de rétractation. Subsidiairement, la SCI Mairie indique que si le droit de rétractation était reconnu à la SCI Mairie et/ou aux époux [X], la rétractation n’a été exprimée que postérieurement à la fin du délai de rétractation et par une tierce personne, en l’occurrence, le conseil de Madame et Monsieur [X], ainsi, elle n’est donc pas valable.

Au soutien de sa demande de voir condamnés solidairement Monsieur [X], Madame [X] et la SCI M. L.D à payer à la SCI Mairie la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, cette dernière souligne qu’à défaut de vente effective des biens, elle continue à assurer les charges, notamment des frais d’entretien.

Dans ses conclusions n°2 déposées au tribunal judiciaire de Béziers le 7 avril 2025, Monsieur [X], Madame [X] et la SCI M. L.D sollicitent :

—  De voir déclarée la demande de la SCI Mairie totalement mal fondée en son action ;

—  De voir déboutée la SCI Mairie de toutes demandes, fins et conclusions ;

—  De voir condamnée reconventionnellement la SCI Mairie à payer à Monsieur [X], Madame [X] et la SCI MLD la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  De voir condamnés la SCI Mairie aux entiers dépens ;

—  De voir condamnée la SCI Mairie à payer à Monsieur [X], Madame [X] et la SCI MLD la somme de 7000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de voir déboutée la SCI Mairie de toutes ses demandes, fins et conclusions, Monsieur et Madame [X] et la SCI M. L.D se fondent sur l’article 1641 du code civil pour soutenir qu’en l’absence d’un des diagnostics immobiliers obligatoires, le vendeur est tenu des vices cachés que découvrirait l’acquéreur en lien avec l’objet de ce diagnostic. L’acquéreur qui découvre des vices relatifs au bien dans les diagnostics doit être en mesure de renoncer à la vente. Le vendeur est tenu de fournir tous les diagnostics immobiliers obligatoires au moment de la signature du compromis de vente ou en tout état de cause, avant la réitération de l’acte définitif. A défaut, le délai de rétractation est reporté et ne débute que le lendemain de la remise de ces documents. L’absence d’un ou de plusieurs des diagnostics obligatoires empêche la réalisation de la vente, l’acheteur ne disposant pas de toutes les informations nécessaires à la réalisation de la transaction.

Sur le fondement de l’article 1615 du code civil, Monsieur et Madame [X] et la SCI M. L.D soulignent que l’obligation de délivrance impose au vendeur de livrer le bien immobilier conforme à ce qu’il était au moment de la vente. A défaut, la vente du bien immobilier est annulée ou des dommages et intérêts sont versés au profit de l’acquéreur. En l’espèce, les diagnostics obligatoires légalement prescrits ont été établis par la société Arcole expertises immobilières les 4 et 14 octobre 2022 et n’ont pas été transmis ou l’ont été partiellement par le notaire instrumentaire le 7 octobre 2022. Monsieur et Madame [X] et la SCI MLD déclarent avoir réellement reçu les diagnostics révélant plusieurs désordres le 29 novembre 2022.

Sur le fondement des articles 1104 du code civil et 1137 du même code, Monsieur et Madame [X] et la SCI M. L.D soutiennent que suite à la réception effective le 29 novembre 2022 du projet d’acte réitératif accompagné des diagnostics de l’immeuble, il a été révélé une tentative de fraude et de dissimulation de présence de termites et d’écroulement de plancher d’une partie du bâtiment objet de la vente. Après s’être rapprochés de la SCI Mairie et de l’agent immobilier pour obtenir des explications, Monsieur et Madame [X] recevaient le 1er décembre 2022 une nouvelle version du diagnostic ne mentionnant plus aucun désordre. Monsieur et Madame [X] et la SCI M. L.D invoquent la mauvaise foi de la SCI Mairie qui n’a pas donné dès l’origine accès au diagnostiqueur à la totalité des locaux et qui a communiqué, par l’intermédiaire du diagnostiqueur, un rapport aux conclusions modifiées voire falsifiées.

Concernant la faculté de rétractation, Monsieur et Madame [X] et la SCI M. L.D soulignent qu’à la signature du compromis de vente devant notaire, celui-ci s’assure de la fourniture de tous les documents obligatoires par le vendeur pour éviter un report du délai de rétractation. Une notification irrégulière ne fait pas courir le délai de rétractation. Même après la fin du délai légal de rétractation, l’acheteur a la possibilité de se rétracter si des documents obligatoires n’ont pas été transmis par le vendeur lors de la signature du compromis de vente ou si une condition suspensive du compromis de vente n’est pas réalisée.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 10000 euros pour tromperie et fraude, Monsieur et Madame [X] et la SCI M. L.D se fondent sur l’article 1137 du Code civil définissant la manœuvre frauduleuse dans le cadre du dol. Ils soutiennent qu’ils ont séquestré des fonds en vue de la réalisation de la vente dont ils n’ont pas eu la libre disposition pendant plusieurs mois, ce qui les a empêché d’acquérir d’autres murs ou fonds de commerce ; que les vendeurs connaissaient les vices de leur bien depuis l’origine et qu’ils ont contracté de mauvaise foi en dissimulant le risque de démolition du plancher et la présence des termites et en ne laissant pas visiter cette partie de l’immeuble ni aux époux [X] ni au diagnostiqueur et en essayant de vendre de façon forcée un bien dangereux dont une partie du plancher menaçait de s’effondrer.

MOTIVATION :

La vente d’un immeuble de rapport composé de 8 appartements en cours de location avec transmission des contrats de location par une SCI à deux personnes physiques agissant elles-mêmes pour le compte d’une SCI MLD en formation, dont l’objet est « l’achat, la vente, la location de biens immobiliers à tout usage commercial, d’entrepôts et d’habitation (…) » [ Statut de la SCI MLD – Annexe 1 « Etat des actes accomplis pour le compte de la société en formation avant la signature des statuts ], doit être considérée comme intervenue entre deux professionnels au sens de l’article L271 – 1 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors le délai de rétractation prévu à cet article pour les ventes immobilières conclues avec des non professionnels n’est pas applicable.

Le tribunal remarquera la présence dans le compromis de vente d’une clause intitulée « Etat du bien » qui stipule notamment : « L’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. Il n’aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou ou des vices cachés.

S’agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

De plus les acquéreurs n’établissent pas que l’erreur revendiquée par le vendeur, résultant de l’envoi par le diagnostiqueur de deux expertises immobilières relatives à la présence ou non de termites dans le bâtiment, chacune contenant des observations différentes, n’ait pas existé, et moins encore la réalité d’une fraude et d’une tentative de tromperie par les vendeurs qui auraient fait pression sur le diagnostiqueur pour obtenir des conclusions expertales correspondant à leurs attentes.

De même le risque allégué d’effondrement de l’immeuble figurant expressément dans les conclusions des défendeurs ne repose sur aucune donnée objective.

Dès lors vu l’impossibilité de rétractation et en l’absence de tout vice du consentement caractérisé le tribunal retiendra la validité de la vente immobilière intervenue et, selon le choix du vendeur, en raison de la non régularisation de l’acte authentique telle que prévue au compromis, l’application de la clause pénale prévoyant : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CINQUANTE ET UN MILLE EUROS (51 000 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut priver dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente » .

Constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

L’article 1231 – 5 du Code civil prévoit que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est de jurisprudence constante que la disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

Le préjudice subi par la SCI MAIRIE n’est pas revendiqué au titre de la clause pénale qui a pour seul but déclaré la sanction de la partie fautive, mais au titre des dommages intérêts supplémentaires dans les termes suivants : « Elle [la SCI] se retrouve alors contrainte de devoir assurer la gestion de ses biens, moyennant de potentiels frais d’entretien qui ne devraient plus être à sa charge. »

Le tribunal retiendra à ce titre que la vente immobilière en cause est celle d’un immeuble de rapport pour lequel tous les contrats de location en cours sont maintenus pour être transmis au nouvel acquéreur. Les loyers continuent donc à être perçus et aucun préjudice résultant directement de l’absence de vente, hormis un éventuel préjudice d’immobilisation, n’est réellement caractérisé.

Dès lors d’une part la peine conventionnellement fixée à la somme de 51 000 € apparaît disproportionnée et devra être réduite à un montant de 15 000 € et d’autre part la demande connexe à une condamnation des acquéreurs à payer des dommages et intérêts à hauteur de 2000 € sera rejetée, la SCI Mairie n’établissant pas en quoi le préjudice particulier dont il est demandé réparation n’a pas déjà été réparé au titre de la clause pénale.

La demande reconventionnelle de condamnation de la SCI MAIRIE à des dommages intérêts d’un montant de 5000 € présentée par les époux [X] sera rejetée faute de caractérisation des tromperies et fraudes alléguées comme vu ci-dessus.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge des défendeurs succombants au principal.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [X], Madame [O] [X] et la SCI M. L.D. à payer à la SCI MAIRIE la somme de 15 000 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat de vente immobilière intervenu le 14 septembre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [X], Madame [O] [X] et la SCI M. L.D. aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 19 Juin 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, Maître Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE