TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 13]

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[Adresse 13]

[Localité 9]

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@ : [Courriel 12]

N° RG 24/01969 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2BM

Minute : 24/00695

S.A.S. LES BELLES ANNEES

Représentant : M^e Lydie DREZET, avocat au barreau de Lyon, vestiaire : 485

C/

Monsieur [W] [C] [G]

Monsieur [N] [K]

Monsieur [D] [T] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.A.S. LES BELLES ANNEES

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Anthony ITTAH, substituant Maître Lydie DREZET, avocat au barreau de Lyon

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [C] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [K]

[Adresse 6]

[Localité 11]

non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [T] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 novembre 2022 et à effet au 17 janvier 2023, la société LES BELLES ANNEES a donné à bail à M. [W] [C] [G] un local à usage d’habitation n° B409 dans la résidence étudiante « [14] » située [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 655 euros.

Par acte du 17 novembre 2022, M. [N] [K] s’est porté caution des engagements de M. [W] [C] [G] au titre du contrat de location.

Par acte du même jour, M. [D] [T] [J] s’est également porté caution des engagements de M. [W] [C] [G] au titre du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la société LES BELLES ANNEES a fait signifier à M. [W] [C] [G] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 1 377,91 euros au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé par actes de commissaire de justice à M. [D] [T] [J], le 25 mars 2024 et à M. [N] [K] le 27 mars 2024.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)/ par notification électronique en date du 25 janvier 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date des 24 et 27 juin 2024, la société LES BELLES ANNEES a fait assigner M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater la résiliation du bail consenti à M. [W] [C] [G] pour le logement sis [Adresse 3] du fait du non-paiement des loyers et du jeu de la clause résolutoire,

Ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [C] [G] des lieux loués, ainsi que celles de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique

Condamner solidairement M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] en leur qualité de caution régler à titre de provision à la société LES BELLES ANNEES la somme provisionnelle de 3 700 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 juin 2024, échéance de juin comprise, outre les intérêts à compter du 24 janvier 2024 et outre actualisation au jour de l’audience,

Condamner solidairement M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] à régler à la société LES BELLES ANNEES une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce compris l’indexation annuelle et la régularisation des charges, et ce à compter de la résiliation du bail te jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamner solidairement M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] à régler à la société LES BELLES ANNEES la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance,

Dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 25 juin 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, la société LES BELLES ANNEES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [W] [C] [G], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

M. [N] [K], régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu.

M. [D] [T] [J], régulièrement assigné à domicile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, M. [W] [C] [G], de M. [N] [K] et de M. [D] [T] [J] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 24 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse que la société LES BELLES ANNEES rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 2 177,91 euros.

La société LES BELLES ANNEES verse au débats deux actes de caution en date du 17 novembre 2022, par lesquels M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] « declare[nt] se porter caution solidaire de [W] [C] [G], du paiement du loyer (révisé le 1er jour de chaque période annuelle selon la variation à la hausse de la valeur de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee), des indemnités d’occupation, des charges, des réparations locatives, des frais de gestion, des taxes et impôts, des intérêts, frais de procédures et clauses pénale et de toutes les obligations ou condamnations mises à la charge du locataire résultant du contrat de location signé le 17/11/2022, pour un logement situé [Adresse 4], dont la prise d’effet est fixée au 17/01/2023. » Il est précisé plus loin que les cautions s’engagent « pour la durée du bail initial et ses renouvellements ou reconductions tacites dans la limite de 10 ans. »

Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque les obligations résultant d’un contrat de location (…) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, le commandement de payer du 24 janvier 2024 a été dénoncé à M. [D] [T] [J] le 25 mars 2024 et à M. [N] [K] le 27 mars 2024. Le commandement de payer n’a donc pas été dénoncé aux cautions dans le délai de 15 jours à compter de sa signification.

Il convient donc de condamner solidairement M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] à payer à la société LES BELLES ANNEES la somme de 2 177,91 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêtés au 28 octobre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date de l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société LES BELLES ANNEES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation des 24 et 27 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société LES BELLES ANNEES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets des effets de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à son article VIII, une clause résolutoire qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après la délivrance d’un code de procédure civile ou sommation d’exécuter infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie d’un seul terme du loyer ou accessoire ou en cas de non-versement du dépôt de garantie. »

En l’espèce, la société LES BELLES ANNEES a fait signifier à M. [W] [C] [G] un commandement de payer la somme de 1377,91 euros dans le délai de six semaines le 24 janvier 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Les dispositions de l’article 24 étaient identiques au jour du dernier renouvellement du bail et plus favorables au locataire que les dispositions contractuelles.

Il y a lieu de constater que le bail conclu entre M. [W] [C] [G] et la société LES BELLES ANNEES est résilié à la date du 6 mars 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [W] [C] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [W] [C] [G] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 6 mars 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société LES BELLES ANNEES du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 6 mars 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Les actes de caution prévoient, comme rappelé ci-dessus, que M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] sont tenus solidairement des indemnités d’occupation dues par le locataire. Il convient donc de les condamner solidairement avec ce dernier au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LES BELLES ANNEES, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] seront condamnés à la payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société LES BELLES ANNEES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 novembre 2022, entre la société LES BELLES ANNEES et M. [W] [C] [G] concernant le local à usage d’habitation n° B409 dans la résidence étudiante « [14] » située [Adresse 4], sont réunies à la date du 6 mars 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] à payer à la société LES BELLES ANNEES la somme provisionnelle de 2 177,91 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêtés au 28 octobre 2024, échéance de 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date de l’assignation,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé n° B409 dans la résidence étudiante « [14] » située [Adresse 4] de M. [W] [C] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [C] [G], à compter du 6 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision et solidairement M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] à payer à la société LES BELLES ANNEES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà péyées, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne in solidum M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum M. [W] [C] [G], M. [N] [K] et M. [D] [T] [J] payer à la société LES BELLES ANNEES une somme de 150euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge