TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ordonnance du : 16 Mai 2025

N° RG 25/00229 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UJY

N° Minute : 25/286

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. VITIS prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S. FABOAT prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 1]

Société BPCE LEASE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 3]

DÉFENDEURS

non comparants ni représentés

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 29 Avril 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 21 mars 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BÉZIERS à la demande de la société civile immobilière VITIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI VITIS), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 8], donnés à bail à la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS FABOAT), pour faire constater la résolution dudit bail, à compter du 30 janvier 2025, par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois suivant le prononcé de l’ordonnance et sa condamnation à lui payer une provision de 4.016,74 € à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2025, ainsi qu’une provision de 486,16 € à valoir sur la clause pénale, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers et charges majoré de 20 %, soit la somme de 972,31 € et le paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Vu l’absence de comparution de la SAS FABOAT, régulièrement assignée et avisée de l’audience,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025 de la société anonyme à conseil d’administration BPCE LEASE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SA BPCE LEASE), créancier inscrit,

Vu l’absence de comparution de la SA BPCE LEASE, régulièrement assignée et avisée de l’audience,

Vu l’audience du 29 avril 2025 lors de laquelle les demandes de la SCI VITIS ont été reprises et la créance a été actualisée oralement par la demanderesse à la somme de 4.827,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de l’audience et à la somme de 648,21 € au titre de la clause pénale,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI VITIS justifie, par la production du bail en date du 19 septembre 2023, du commandement de payer en date du 30 décembre 2024 et du décompte arrêté au 29 avril 2025, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer mensuel hors taxes est de 550,00 €, auquel s’ajoutent la TVA ainsi qu’une provision annuelle sur charges qui s’élèvent à 1.200,00 €, soit la somme mensuelle de 100,00 €. Le contrat de bail prévoit également que le loyer peut être indexé annuellement.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Loyer, TVA et charges pour le mois d’octobre 2024 = 810,26 €,

Versement de la SAS FABOAT = 760,00 €

Loyer, TVA et charges pour le mois de novembre 2024 = 810,26 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de décembre 2024 = 810,26 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de janvier 2025 = 810,26 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de février 2025 = 810,26 €

Restitution provisions sur charges par la SAS FABOAT = 1.370,00 €,

Régularisation des charges = 1.285,18 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de mars 2025 = 810,26 €

Loyer, TVA et charges pour le mois d’avril 2025 = 810,26 €

Soit une somme impayée totale de 4.827,00 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 30 décembre 2024, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SAS FABOAT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SAS FABOAT causant un préjudice à la SCI VITIS, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En revanche, il convient de relever que l’article 17 du bail commercial en date du 19 septembre 2023 prévoit une clause pénale, laquelle doit par définition être contrôlée et interprétée par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

En outre, l’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

Sur les loyers impayés

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que la locataire soit redevable des sommes suivantes :

Loyer, TVA et charges pour le mois d’octobre 2024 = 810,26 €,

Versement de la SAS FABOAT = 760,00 €

Loyer, TVA et charges pour le mois de novembre 2024 = 810,26 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de décembre 2024 = 810,26 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de janvier 2025 = 810,26 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de février 2025 = 810,26 €

Restitution provisions sur charges par la SAS FABOAT = 1.370,00 €,

Régularisation des charges = 1.285,18 €,

Loyer, TVA et charges pour le mois de mars 2025 = 810,26 €

Loyer, TVA et charges pour le mois d’avril 2025 = 810,26 €

Soit une somme totale de 4.827,00 €.

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de la somme de 4.827,00 € (quatre-mille-huit-cent-vingt-sept euros).

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que le juge interprète et contrôle toute clause insérée dans le contrat prévoyant que celui qui manquera à son exécution devra payer des dommages et intérêts, l’autre partie ne pouvant recevoir une somme plus forte ou moindre à ce titre.

En l’espèce, la SCI VITIS sollicite la condamnation de la SAS FABOAT au paiement de la somme provisionnelle de 648,21 € au titre de la clause pénale sur les échéances des mois de janvier à avril 2025.

Cependant, conformément aux dispositions précitées, une clause pénale doit nécessairement être interprétée par le juge. Or, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne lui appartient pas d’interpréter les clauses contractuelles intervenues entre les parties. Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure pénale, de sorte que la demande au titre de la clause pénale sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS FABOAT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS FABOAT ne permet d’écarter la demande de la SCI VITIS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Elle sera évaluée à la somme de 1.000,00 € conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société civile immobilière VITIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 8] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 8], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons la société civile immobilière VITIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande de voir condamner la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à une astreinte de 150,00 € par jour de retard ;

Condamnons la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière VITIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 4.827,00 € (quatre-mille-huit-cent-vingt-sept euros) correspondant aux loyers impayés ;

Condamnons la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière VITIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 575,22 € (cinq-cent-soixante-quinze euros et vingt-deux centimes), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Déboutons la société civile immobilière VITIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande de voir condamner la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement de la somme de 648,21 € au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société par actions simplifiée FABOAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière VITIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.000,00 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,